Na dobrej lokalizacji nigdy się nie traci

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 19-06-2008, 00:00

Czas spekulacyjnych zakupów definitywnie się zakończył

Zakup nieruchomości mieszkaniowych należy traktować jako długoterminową inwestycję. Szybki zarobek daje dziś tylko ziemia.

Ceny mieszkań i domów wyhamowały, a w niektórych lokalizacjach nawet spadają. Wydłużył się też czas sprzedaży, a na rynku pojawia się coraz więcej ofert, na które nie ma chętnych. Wniosek? Inwestowanie wymaga w takiej sytuacji dużej wiedzy i ostrożności.

Trudne czasy dla deweloperów

Czy to już koniec koniunktury, czy tylko chwilowy przystanek w drodze ku cenom podobnym jak w Hiszpanii, Francji czy w Wielkiej Brytanii? Kupować teraz czy czekać, aż mieszkania jeszcze stanieją? Eksperci w tych sprawach są podzieleni. Część z nich uważa, że decyzje warto podejmować teraz, gdy ceny ustabilizowały się. Inni są zdania, że mieszkania będą jeszcze tanieć.

Najbliższe miesiące na pewno będą trudne dla deweloperów. Powodem jest rosnąca podaż nowych mieszkań. W tym roku w samej tylko Warszawie na rynek trafi 22 do 24 tys. lokali. Tak szeroka oferta mieszkań może przynieść osłabienie popytu, a to oznaczałoby powrót do promocji — np. oferowania w cenie mieszkania kompletnie wyposażonej kuchni, miejsca postojowego czy garażu.

Konkurencją dla deweloperów jest również rynek wtórny, na którym pojawiło się dużo nowych mieszkań, często jeszcze w budowie, pochodzących z zakupów inwestycyjnych sprzed dwóch lat. Ci, którzy inwestują w nieruchomości w celach spekulacyjnych, powinni zainteresować się ofertą w tych stolicach regionów, gdzie podaż nowych lokali była dotąd niewielka.

— W takich miastach, jak Olsztyn, Katowice, Białystok, czy Bydgoszcz, popyt jest dużo wyższy niż podaż, a ceny dopiero zaczynają wzrastać — zauważa Paweł Grząbka, prezes firmy konsultingowej CEE Property Group.

Paweł Grząbka podkreśla jednak, że nie wszystkie mniejsze miasta mogą liczyć na wzrost cen. Dotyczyć to będzie przede wszystkim aktywnych gospodarczo regionów, które sąsiadują np. ze specjalnymi strefami ekonomicznymi.

Trzy razy L

Eksperci są zgodni co do tego, że inwestowanie w nieruchomości wymaga dziś dużo większej ostrożności. Powód? Rynek jest dziś o wiele dojrzalszy niż kilka lat temu i wyraźnie się segmentuje. Pogłębiają się też różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami w miastach i rynkiem pierwotnym i wtórnym.

Z ostatniego raportu firmy redNet wynika np., że w Warszawie najtańsze są mieszkania na Białołęce — 6 tys. zł za mkw. Najdroższe zlokalizowane są w Śródmieściu i trzeba za nie zapłacić średnio około 16 tys. zł za mkw.

Barierą dla kupujących są obecnie wysokie ceny. Z danych firmy redNet Consulting wynika, że najtańsze mieszkania, właśnie te w cenie do 6 tys. zł za mkw., sprzedają się niemal na pniu. Za to lokale za ponad 9 tys. zł za metr kwadratowy znajdują właścicieli dużo wolniej. Zdaniem ekspertów w dłuższej perspektywie czasowej lokalizacja jest jednak najważniejsza.

— Inwestując w mieszkanie położone w atrakcyjnym miejscu na pewno nie stracimy, bo takie lokale zawsze będą trzymać cenę. Towarem poszukiwanym są również kawalerki. Popyt na nie zawsze był zresztą duży. Gwałtowny wzrost cen spowodował jednak, że takie mieszkania są dziś najbardziej poszukiwane, zarówno na wtórnym, jak i pierwotnym rynku — ocenia prezes CEE Property Group.

Nie stanieją też prawdziwe apartamenty, które mają wysoki standard wykończenia i położone są w najlepszych lokalizacjach.

Dobrą inwestycją są również małe dwupokojowe mieszkania położone w sąsiedztwie centrum miasta, bo bez problemu można je dziś wynająć. Popyt na rynku wynajmu jest dziś bardzo duży, a średnie czynsze za kawalerki i małe mieszkania wynoszą dziś około 2 tys. zł miesięcznie.

Gdzie najlepiej zainwestować w mieszkania na wynajem?

Z badań firmy Emmerson wynika, że w Warszawie najszybciej odzyskamy zainwestowane pieniądze, jeśli kupimy lokal na Białołęce. Powinien zwrócić się już po blisko 16 latach. Przy obecnych poziomach cen i czynszów najdłużej będziemy czekać na zwrot wydatku na mieszkanie we Włochach i Wawrze.

Ziemia w cenie

Zdaniem ekspertów nie stracimy też, inwestując w mieszkania położone w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych, nad morzem lub w górach. Możemy w nich spędzać urlop, a w pozostałym okresie przeznaczyć na wynajem.

— Dobrą inwestycją jest zwłaszcza zakup mieszkania lub apartamentu w górskim kurorcie, np. w Karpaczu, bo można je wynajmować praktycznie przez cały rok — ocenia Paweł Grząbka.

Jednak najwięcej zyskamy, kupując ziemię rolną położoną w pobliżu rekreacyjnych miejscowości. Ile? Obecnie ziemia drożeje co najmniej 30 proc. rocznie. Jednak za kilka lat wzrost może być jeszcze większy.

— Grunty rolne cały czas drożeją, ale prawdziwy wzrost jest dopiero przed nami. Dziś jest więc najlepszy moment, aby kupić ziemię — prognozuje Piotr Kuczyński. główny analityk firmy Helion.

Podobnego zdania jest prezes CEE Property Group.

— Za kilka lat, gdy skończy się okres przejściowy po wejściu Polski do Unii, ograniczający możliwość zakupu ziemi przez cudzoziemców, ceny gruntów w naszym kraju zaczną rosnąć na łeb na szyję — podkreśla Paweł Grząbka. l

Inwestujmy na ustabilizowanych rynkach

Okiem eksperta

Tomasz Błeszyński

niezależny ekspert rynku nieruchomości

Kupując mieszkania i domy na rynku pierwotnym musimy pamiętać o paru podstawowych zasadach. Przede wszystkim inwestycja powinna być sprawdzona i prowadzona przez solidnego dewelopera. Ponadto dobrze zlokalizowana, położona np. w pobliżu dogodnej komunikacji, ale niekonieczne w centrum miasta. Bardzo ważne jest również dobre sąsiedztwo. Nawet najlepiej zlokalizowana inwestycja może tracić na wartości właśnie z tego powodu.

Dziś warto kupować przede wszystkim dwupokojowe mieszkania od 40 do 50 metrów, które potem łatwo sprzedać lub wynająć. Przy czym zachęcałbym do tzw. zakupów pakietowych, czyli nabywania kilku mieszkań od jednego dewelopera, bo wówczas łatwiej jest wynegocjować niższe ceny.

Gdzie kupować? Na ustabilizowanych rynkach, takich jak: Warszawa, Kraków, Wrocław, Szczecin, Łódź, a także Katowice. Kupując mieszkanie w tych miastach praktycznie nic nie ryzykujemy. Cenę jego zakupu zrekompensuje zarówno potencjalny wzrost wartości nieruchomości w przyszłości, jak i perspektywa wynajmu. Wszystkie te miasta to duże ośrodki akademickie, nie powinno być więc żadnych problemów z ewentualnym znalezieniem chętnego do wynajęcia mieszkania.

W najbliższych latach inwestycyjnym hitem będą również domy do 150 mkw. położone na 1000-metrowych działkach i oddalone od centrum miasta o kilkadziesiąt kilometrów. Jednak również i w tym wypadku warunkiem powodzenia inwestycji jest dobra komunikacja i bezpieczne sąsiedztwo.

Dobrym pomysłem jest również zakup kilku niedużych lokali usługowych, położonych na parterach nowych deweloperskich inwestycji mieszkaniowych. Można je wynajmować na różne cele, zarówno handlowe jak i usługowe. To prawdziwa „żyła złota”. Na parterach wielorodzinnych budynków mogą znajdować się zarówno odziały banków, sklepy jak i np. apteki.

Warto też zainwestować w zakup ziemi. Jednak to zadanie dla wytrawnych inwestorów, bo niestety można dużo przepłacić. Dwa lata temu wielu deweloperów kupowało grunty, gdy ceny w szalonym tempie szły w górę. Dziś, niestety, okazuje się, że wielu z nich słono za nie przepłaciło.

Nie liczyłbym też na to, że gwałtownie wzrosną ceny ziemi rolnej w przyszłości, gdy będą np. mogli bez ograniczneń kupowac ją cudzoziemcy z innych państw UE. Niemiecki emeryt, zamiast kupować ziemię na deszczowych Mazurach lub w polskich górach, będzie raczej wolał apartament w słonecznej Hiszpanii.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu