NA UMOWACH PRELEASE ZYSKUJĄ INWESTORZY
Wcześniejsze zdobycie najemców ułatwia otrzymanie kredytu na dokończenie inwestycji
Zdania przedstawicieli agencji nieruchomości dotyczące umów najmu, zawieranych jeszcze przed ukończeniem biurowca, są podzielone. Jedni twierdzą, że będą one zawierane coraz częściej inni są przeciwnego zdania. Jedno jest pewne, na takich umowach zyskują przede wszystkim właściciele biurowców.
Większość inwestycji w biurowce jest finansowana środkami z kredytów. Dlatego bardzo często banki wręcz żądają, aby przynajmniej część powierzchni została wynajęta przed rozpoczęciem inwestycji.
— Prelease ułatwia zdobywanie kredytów bankowych i daje większą gwarancję na powodzenie danej inwestycji — twierdzi Paweł Kowalski, doradca ds. nieruchomości komercyjnych agencji nieruchomości D.I.L.L.
Bank mile widziany
Zdaniem przedstawicieli agencji nieruchomości, bardzo ważne dla właściciela biurowca jest zdobycie tak zwanego głównego najemcy. Najlepiej jeśli zdecyduje się on na wynajem 20-50 proc. całej powierzchni biurowej danego obiektu. Poza tym dobrze jest, gdy głównym najemcą jest bardzo znana firma, która dzięki swojemu prestiżowi podniesie wiarygodność inwestora. Zdaniem ludzi zajmujących się wynajmem powierzchni biurowej, mile widziane są tutaj duże firmy konsultingowe, prawnicze, banki czy firmy ubezpieczeniowe.
Pomocne plany
Do 2001 roku tylko w Warszawie zostanie oddanych do użytku 40 biurowców. Otwarcie 31 z nich nastąpi jeszcze w 1999 r. Tak duża podaż może rodzić wątpliwości, czy wynajem biurowców jeszcze przed ich ukończeniem będzie łatwy. Okazuje się, że zdania na ten temat w środowisku agentów nieruchomości są podzielone.
— To, że biurowiec nie został jeszcze ukończony, nie oznacza, że trudniej go wynająć. Architekci przygotowują wizualizacje architektoniczne projektowanych obiektów, a także aranżacje poszczególnych pięter — twierdzi Magdalena Sawicka z działu marketingu agencji nieruchomości DTZ Debenham Zadelhoff.
— Uważam, że umów tego typu będzie coraz mniej. Popyt zrównał się z podażą, a podaż wykazuje tendencję wzrostową. Nie ma więc zagrożenia, że zabraknie dobrych lokalizacji na biuro, a agentowi łatwiej jest wynająć obiekt, który jest już gotowy — ripostuje Paweł Kowalski.
Co zyskują
Wynajęcie powierzchni biurowej przed ukończeniem inwestycji, zdaniem niektórych, daje najemcy możliwość wynegocjowania lepszych cen. Nie wszyscy przedstawiciele agencji nieruchomości zgadzają się jednak z taką opinią. Wskazują jednak na inne korzyści płynące dla najemcy z takich umów.
— To, że najemca uzyskuje lepszą cenę decydując się na podpisanie umowy wstępnej nie jest takie oczywiste. Widać to, gdy spojrzymy na miasta poza Warszawą. W Krakowie czy Wrocławiu cały czas brakuje nowoczesnych powierzchni biurowych. Najemcy decydujący się na wynajem biur przed ukończeniem budynku mają gwarancję, że nie zabraknie dla nich miejsca — twierdzi Magdalena Sawicka.
Element ryzyka
— Najemca decydujący się na wynajęcie obiektu przed jego realizacją ryzykuje. Rynek nieruchomości bardzo dynamicznie się zmienia, przybywa dużo nowych nieruchomości komercyjnych, co powoduje spadek cen najmu.
Znam przypadki, że firmy decydowały się na duże powierzchnie jeszcze przed ukończeniem biurowca po to, aby później je wynająć innym. Duża podaż spowodowała, że wynajmowano je później po cenach niższych niż u właściciela budynku — twierdzi Paweł Kowalski, doradca ds. nieruchomości komercyjnych.
Mimo to, przedwstępne umowy najmu cieszą się dość dużym powodzeniem. Jak wynika z danych agencji nieruchomości DTZ Debenham Zadelhoff, z 40 planowanych obiektów na terenie stolicy w 10 wynajęto już całą powierzchnię, a w 13 jej część.
MOŻNA STRACIĆ: Paweł Kowalski, doradca ds. nieruchomości komercyjnych, twierdzi, że decydując się na podpisanie umowy najmu jeszcze przed ukończeniem biurowca, najemca ponosi spore ryzyko. Może się bowiem okazać, że ceny najmu w biurowcu po jego ukończeniu będą niższe. fot. Grzegorz Kawecki
ZAPEWNIENIE KOMFORTU: Magdalena Sawicka z działu marketingu firmy DTZ Debenham Zadelhoff twierdzi, że umowy prelease gwarantują najemcom wynajęcie odpowiednich dla nich powierzchni. W miastach poza Warszawą jest to szczególnie ważne, gdyż brakuje tam nowoczesnych biurowców. fot. Borys Skrzyński