Nadchodzi kres rynku najemcy

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 22-12-2009, 00:00

Spadek podaży, wzrost cen i zmniejszenie liczby dostępnych biur. Oto prognozy dla rynku biurowego na 2010 rok.

W przyszłym roku stawki czynszów biurowych powinny rozpocząć wspinaczkę

Spadek podaży, wzrost cen i zmniejszenie liczby dostępnych biur. Oto prognozy dla rynku biurowego na 2010 rok.

W 2009 r. najemcy dyktowali warunki właścicielom obiektów biurowych. Skutkiem były renegocjacje umów i systematyczny przyrost wolnych powierzchni. W przyszłym roku sytuacja się jednak zmieni na korzyść właścicieli biurowców.

Duża podaż w stolicy

W 2009 r. zamrożono wiele inwestycji biurowych z powodu usztywnienia polityki kredytowej banków i problemów z pozyskaniem finansowania. Zmniejszyła się więc zarówno podaż dostępnej powierzchni, jak i popyt na biura. Ożywienie wróciło dopiero w trzecim kwartale, dzięki systematycznemu spadkowi czynszów i rozmaitym zachętom dla najemców.

— W porównaniu z trzecim kwartałem 2008 r. czynsze w Warszawie są niższe średnio o 20 proc. W niektórych budynkach w centrum miasta różnica sięga nawet 30 proc. — twierdzi Marcin Kania, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Mimo zmniejszenia liczby nowych inwestycji, od początku 2009 r. w stolicy oddano do użytku prawie 225 tys. mkw. biur.

— W trzecim kwartale oddano trzy nowe budynki biurowe o łącznej powierzchni blisko 60 tys. mkw. co zwiększyło całkowitą podaż powierzchni biurowych w Warszawie do ponad 3 mln mkw. — wylicza Robert Karniewski, partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Największym ukończonym tegorocznym projektem jest kompleks Park Postępu o powierzchni 34 tys. mkw. zrealizowany przez Echo Investment. Inne duże projekty ukończone w poprzednich kwartałach, to m.in. Lipowy Office Park, Horizon Plaza i Trinity Park III.

Największą transakcję najmu zawarła firma Porr, która wynajęła nieco ponad 4 tys. mkw. w kompleksie Poleczki Business Park.

Pustostany w regionach

Z danych firmy Colliers International wynika, że w trzecim kwartale 2009 r. ukończono budowę blisko 73,3 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej poza stolicą. Łączna podaż nowych biur na ośmiu największych rynkach regionalnych w kraju wynosi niemal 1,3 mln mkw. powierzchni.

Regionalne rynki charakteryzuje niski popyt i niewielka liczba transakcji. Jedną z największych umów najmu podpisała firma Capgemini, która wynajęła 3,78 tys. mkw. w nowym budynku Atrium w Katowicach.

Generalnie jednak od początku roku we wszystkich stolicach regionów z wyjątkiem Trójmiasta, Lublina i Szczecina rośnie liczba pustostanów. Najwięcej niewynajętych biur znajduje się obecnie w Łodzi, gdzie stanowią blisko 25 proc. całej powierzchni biurowej, w Poznaniu — 12,2 proc. wszystkich zasobów, a w Krakowie — 12 proc. To skutek oddania do użytku nowych biurowców, w których część powierzchni w dalszym ciągu jest niewynajęta.

— Nie będzie to jednak trwać wiecznie. W przyszłym roku liczba pustostanów będzie maleć i to w całym kraju — prognozuje Robert Karniewski z Colliers International.

Wchodzimy w nowy cykl

W drugim kwartale 2010 r. stawki czynszów mogą pójść w górę od 8-15 proc.

— To wynik malejącej liczby nowych obiektów na rynku biurowym. Wiele firm zamroziło decyzje o ekspansji, rozpoczynając renegocjację dotychczasowych umów. Rezultatem niskiej podaży będzie wzrost czynszów i spadek liczby wolnych biur — tłumaczy Robert Kaniewski.

Inne prognozy? Zbliża się koniec rynku najemcy. Wraz ze wzrostem cen zmaleje liczba zachęt proponowanych najemcom przez właścicieli biurowców i deweloperów.

— Namawiam firmy poszukujące biur do aktywnych działań, gdyż powoli kończy się faza rynku najemcy, a zaczyna cykl koniunktury, w którym warunki dyktuje właściciel biura bądź deweloper — ocenia ekspert Colliers International.

Najemcy, którzy zdecydują się na przeprowadzkę do nowego biura, mogą obecnie wynegocjować nawet 12 miesięcy wakacji czynszowych.

Negocjacjom cenowym podlegają także opłaty eksploatacyjne.

Największe korzyści dla najemców niesie jednak podpisanie umowy przedwstępnej na etapie budowy biurowca, czyli tzw. umowy pre lease.

— Nawet niewielka firma może uzyskać korzystne warunki najmu, kiedy inwestor dopiero otwiera pulę najemców niezbędną do uzyskania finansowania z banku. Firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2 tys. mkw., dostanie dużo lepszą stawkę niż kolejny najemca — twierdzi ekspert.

Jego zdaniem podobnie jest w przypadku biurowców na sprzedaż. Gdy inwestorowi pozostało od 15 do 25 proc. wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny, by sprzedać biurowiec, wówczas może dać większe opusty w stawkach czynszu i okresach zwolnień. Warto więc pospieszyć się z negocjacjami, bo dobre czasy dla najemców powoli się kończą.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane