NAJEMCY MUSZĄ DAĆ GWARANCJE
Złożenie depozytu oznacza zamrożenie kilkunastu tysięcy USD
CZARNO NA BIAŁYM: Zdaniem Magdaleny Góral z Healey & Baker, wszelkie ustalenia dotyczące zabezpieczeń i ewentualnego korzystania z nich powinny być w formie pisemnej. fot. BS
Mimo znacznego nasycenia rynku powierzchniami komercyjnymi właściciele obiektów nie stosują taryf ulgowych jeśli chodzi o zabezpieczenie się przed ewentualną niewypłacalnością najemcy. Najczęściej stosuje się gwarancje bankowe, depozyty, a w przypadku oddziałów międzynarodowych koncernów, gwarancje spółek matek.
Faktem jest, że łatwiej wynająć siedzibę w dobrym biurowcu, sklep w nowoczesnym centrum handlowych czy centrum dystrybucyjne wysokiej klasy, gdy zarządza się stabilną i znaną firmą. Na rynku nieruchomości komercyjnych panuje duża konkurencja. Właściciele obiektów biurowych chcąc pozyskać najemców stosują okresy wolne od opłat. Przy dużych powierzchniach i długoletnich umowach najmu chętnie negocjują stawki czynszów. Jednak, jeśli chodzi o zabezpieczenie się przed ewentualną niewypłacalnością, nie stosuje się żadnych taryf ulgowych dla najemców. Właściciele obiektów żądają bardzo konkretnych zabezpieczeń.
Ominąć sądy
Kodeks cywilny mówi, że jeśli najemca dopuszcza się niepłacenia czynszu przez dwa okresy płatności (najczęściej okres ten to miesiąc), to można rozwiązać z nim umowę. Trzeba jednak go uprzedzić na piśmie i dać jeszcze jeden miesiąc na uregulowanie płatności. Jeśli tego nie uczyni wtedy musi opuścić lokal. Sprawa taka powinna jednak wcześniej znaleźć swój finał w sądzie i nawet jeśli roszczenia właściciela obiektu zostaną uznane, to nie ma pewności, że pieniądze znajdą się na koncie. Najczęściej jednak tak konstruuje się umowy, aby nie trzeba było wszczynać postępowania sądowego.
Rodzaje zabezpieczeń
Zdaniem Magdaleny Góral z Healey & Baker, sposobem na wyegzekwowanie pieniędzy od najemcy są różnego rodzaju zabezpieczenia.
— Jedną z takich form jest depozyt, który musi wpłacić najemca na konto wynajmującego. Najczęściej jest to równowartość trzymiesięcznego czynszu. Strony w tym przypadku umawiają się co do oprocentowania konta, na którym będą spoczywać pieniądze i jak często najemca będzie pobierał z niego naliczony procent. Druga możliwość to udzielenie najemcy gwarancji przez bank. Jeśli najemca nie wywiąże się z umowy, wtedy właściciel budynku zwróci się o zwrot należnej zapłaty do banku — informuje.
Zauważa ona, że kolejną możliwością jest poręczenie spółki matki. Najczęściej taką formę zabezpieczenia stosuje się przy podpisywaniu umów z oddziałami dużych zachodnich koncernów. Czasami stosuje się też weksle in blanco. Ich wypełnienie i sposób użycia określa się wtedy w oddzielnej umowie wekslowej.
Spóźnialscy najemcy
Generalnie na rynku nie zadarzają się sytuacje, w których właściciel obiektu nie żądałby którejś z wyżej wymienionych form zabezpieczenia.
— Bardzo rzadko zdarza się, żeby najemcy uchylali się od całkowitego płacenia czynszów. Często za to spóźniają się z opłatami. Zgodnie z prawem wynajmującemu należą się wtedy ustalone w umowie lub jeśli nie zostały określone to ustawowe odsetki za zwłokę. Firmy niechętnie jednak chcą je uiszczać. Można je ściągnąć z depozytu, jednak zaznaczam, że taka możliwość powinna się znaleźć w umowie. Przy umowach najmu w grę wchodzą bardzo duże kwoty i wszystkie kwestie dotyczące płatności powinny być uregulowane szczegółowo i na piśmie — informuje Magdalena Góral.
Poszukiwany prestiż
Paulina Górska z Jones Lang LaSalle twierdzi, że nie spotkała się z sytuacją, w której najemca uchylałby się od płacenia czynszu.
— W przypadku biurowców wysokiej klasy poszukuje się też prestiżowych najemców. Każda firma decydująca się na podpisanie umowy najmu na okres trzech do pięciu lat musi sporządzić biznesplan, w którym przewidzi wszystkie koszty związane z wynajmem powierzchni biurowych. Jeśli nie jesteśmy pewni sytuacji finansowej firmy, to nie podpisujemy z nią umowy. Czasami zdarza się tak, że właściciel biurowca życzy sobie, aby najemcami były bardzo znane firmy — mówi Paulina Górska z Jones Lang LaSalle.
Bankruci z gwarancją
Przypadki niepłacenia czynszów najczęściej dotyczyły bankructwa najemców.
— W takich sytuacjach umowy były zabezpieczone gwarancjami firm macierzystych i zobowiązania wobec właścicieli zostały pokryte — informuje Dorota Latkowska z Knight Frank Nieruchomości.
Jeśli firma ma kłopoty, nie jest w stanie zapłacić czynszu, to właściciele obiektów nie pozbywają się jej szybko. Po to są między innymi gwarancje bankowe czy depozyty, aby dawały czas i możliwość przeanalizowania sytuacji firmy, która ma kłopoty.