NAJLEPIEJ INWESTOWAĆ W MIESZKANIA NA MAZURACH
Raport Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
PO RAZ PIERWSZY: Janusz Lisiecki, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, informuje, że raport PFRN został sporządzony na podstawie ankiet pochodzących od pośredników z całego kraju. Analizowane są w nim rynki lokalne, a nie tylko największe miasta Polski, co odróżnia go od analiz przygotowywanych przez duże międzynarodowe firmy. fot. ARC
Analiza transakcji zawieranych przez agencje nieruchomości przedstawiona w formie raportu przez Polską Federację Rynku Nieruchomości przynosi zaskakujące wnioski. Najciekawszym miejscem okazało się Podkarpacie, gdzie najtaniej można wynająć biuro, ale za magazyn zapłacić trzeba najwięcej w kraju. Najlepiej na mieszkaniach zarabia się na... Mazurach.
Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) zaprezentowała na ostatnim kongresie Raport z Polskiego Rynku Nieruchomości. Powstał on przy współudziale Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie (IADPG).
— Nasz raport różni się od tych prezentowanych przez międzynarodowe agencje nieruchomości. Skupiają się one głównie na przewidywaniu tendencji na rynku nieruchomości komercyjnych. Raporty przygotowywane przez międzynarodowe spółki są tworzone głównie z myślą o inwestorach zagranicznych, tymczasem my skupiliśmy się przede wszystkim na analizie informacji pochodzących z krajowych agencji nieruchomości. Dają one faktyczny obraz rynku nieruchomości — mówi Janusz Lisiecki, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Podkreśla jednak, że w przyszłości federacja podejmie się także próby prognozowania tendencji na rynku nieruchomości zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych, aby zaspokoić potrzeby także inwestorów zagranicznych.
Szukają na własność
Międzynarodowe agencje nieruchomości działają głównie w dużych aglomeracjach miejskich i te rynki są przez nie analizowane. Różnice w czynszach za powierzchnie komercyjne nie są szokujące (sięgają one od 5 do 25 USD za mkw. miesięcznie, czyli 22-110 zł). Tymczasem raport Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości pokazuje niewiarygodne wręcz różnice w cenach najmu. Wynika z niego, że najtaniej jest na Podkarpaciu — średnie stawki najmu za biura klasy A wynoszą tu około 20 zł za mkw. miesięcznie (w stolicy dochodzą do 243 zł), a za biura klasy B — 15 zł za mkw. miesięcznie. Najdroższe są biura w województwach: mazowieckim, wielkopolskim, małopolskim i pomorskim, a najtańsze w podkarpackim, opolskim, kujawsko-pomorskim i warmińsko-mazurskim, gdzie dostępne są tylko lokale klasy C i niższej. Ankietowani pośrednicy zauważają, że coraz więcej firm poszukuje biur na własność.
Najdrożej na Podlasiu
Spostrzeżenia zawarte w raporcie PFRN i IADPG są zaskakujące. Okazuje się bowiem, że najdroższe powierzchnie magazynowe znajdują się na Podlasiu (20-100 zł za mkw. miesięcznie) i Podkarpaciu (12-100 zł za mkw. miesięcznie). Autorzy raportu uważają, że fakt ten należy wiązać z trasami tranzytowymi przebiegającymi przez teren tych województw a także z bliskością przejść granicznych.
Najtaniej jest natomiast w województwie kujawsko-pomorskim (6-17 zł za mkw. miesięcznie). Zaskakujące mogą się też wydać ceny za magazyny w Wielkopolsce. Województwo to zajmuje drugą pozycję, jeśli chodzi o najtańsze powierzchnie w Polsce, z czynszami na poziomie 6-20 zł za mkw. miesięcznie.
Bez sensacji
Analiza rynku powierzchni handlowych nie przynosi większych sensacji i potwierdza badania przeprowadzone przez międzynarodowe agencje nieruchomości. Najdrożej jest oczywiście w województwie mazowieckim, a dokładniej w samej stolicy, gdzie czynsze za powierzchnie handlowe dochodzą do 400 zł za mkw. miesięcznie. Najtaniej jest w województwie świętokrzyskim, gdzie sklep można już wynająć, płacąc od 25 zł za mkw. miesięcznie, jednak na powierzchnie o lepszym standardzie trzeba już wydać około 130 zł. Autorzy raportu zwracają uwagę na fakt, że powstające super- i hipermarkety stanowią dużą konkurencję dla lokalnego handlu i usług.
Mieszkania tanieją
Z badań PFRN wynika, że pośrednicy najczęściej zajmują się wynajmem mieszkań. Najbardziej poszukiwane i najdroższe (jeśli przeliczyć czynsz na metry kwadratowe) są kawalerki. Z raportu wynika, że znalezienie najemcy na tego typu mieszkanie nie powinno przekroczyć miesiąca.
Najdroższe są kawalerki na Śląsku i w Małopolsce, najtańsze w województwie zachodniopomorskim. Pośrednicy sygnalizują, że spadają ceny najmu mieszkań. Jest to widoczne szczególnie w Krakowie, gdzie wybudowano dużą ilość lokali na wynajem. Podobne tendencje obserwowane są w Katowicach i w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski pośrednicy spodziewają się powstania w najbliższym czasie około 900 mieszkań przeznaczonych na wynajem.
Autorzy raportu dokonali też obliczeń szacunkowego okresu zwrotu kapitału zainwestowanego w zakup 50-metrowego mieszkania. Mieści się on w Polsce w przedziale 4-30 lat (przeciętnie 5-20 lat). Okazuje się, że najlepiej jest inwestować w mieszkania w województwie warmińsko-mazurskim, gdzie średni okres zwrotu wynosi około siedmiu lat i dolnośląskim, gdzie wynosi on mniej więcej osiem lat.
Brak chętnych na domy
W większości województw spada popyt na domy. Pośrednicy twierdzą, że jest to związane z brakiem własnych środków finansowych nabywców. Dodatkowo do obrotu trafia coraz większa liczba domów, których budowa nie została dokończona, ponieważ ich inwestorom nie wystarczyło gotówki. Wielu obecnych właścicieli domów próbuje też zamieniać je na mieszkania. Jest to związane z wysokimi kosztami utrzymania takich obiektów. Drastycznie spadają ceny domów budowanych w latach 1950-1985.
Najwyższe ceny domów odnotowano w województwie pomorskim i zachodniopomorskim, gdzie cena za metr kwadratowy dochodzi do około 6 tys. zł. Tutaj jednak zaobserwowano też największą rozpiętość, bo można znaleźć w tych województwach domy za około 1,2 tys. zł za mkw. Najtaniej można kupić dom w województwie opolskim (0,5-2,9 tys. zł za mkw.).
Ilu jest pośredników
Dopełnieniem raportu federacji są zaprezentowane przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej prognozy dotyczące obsługi rynku nieruchomości w Polsce. Największe kontrowersje wśród pośredników wzbudzają szacunki liczby firm, działających w branży. Według rejestru REGON, w 1999 r. było ich w Polsce ponad 84 tys. Tymczasem sami pośrednicy uważają, że firm zajmujących się obsługą rynku nieruchomości jest znacznie mniej. Niewielu jednak przedsiębiorców potrafi określić dokładną liczbę swoich konkurentów. Dzieje się tak dlatego, że rynek nieruchomości ma charakter lokalny i poszczególni przedsiębiorcy interesują się głównie obszarem, na którym działają. Dane pochodzące z systemu REGON z pewnością są nieprawdziwe, ponieważ w przypadku likwidacji spółki, wielu właścicieli nie zgłasza tego faktu do systemu. Zdaniem Leszka Kałkowskiego z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, liczba firm działających w obsłudze rynku nieruchomości może być zawyżona nawet o 25 proc.
Leszek Kałkowski przewiduje, że do 2005 r. nastąpi wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości z około 641 tys. do 850 tys. rocznie oraz liczby firm obsługujących ten rynek (do 135 tys.). Spowoduje to również wzrost zatrudnienia w branży nieruchomości z 230 tys. do 280 tys. osób.
Tymczasem duża część przedsiębiorców jest zdania, że wprowadzone niedawno na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązkowe licencje dla pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości mogą, przynajmniej w krótkim okresie, spowodować spadek liczby firm działających w tej branży. Licencje wyeliminują bowiem z rynku tzw. martwe firmy, czyli te, które mają zarejestrowaną działalność w obsłudze rynku nieruchomości, ale jej nie prowadzą. Większość pośredników jest też zdania, że wprowadzenie licencji uporządkuje rynek i przyczyni się do zwiększenia profesjonalizmu firm w branży.