Jak podaje agencja Colliers International, od początku 2012 r. wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych pod nieruchomości biurowe, mieszkaniowe i handlowe sięgnęła 800 mln zł. To zaledwie 60 proc. wydatków z roku 2011, które wyniosły około 1,2-1,3 mld zł. Może to być wynik spadku cen transakcyjnych.
— Statystycznie cena ziemi potrzebnej do wybudowania 1 mkw. powierzchni użytkowo- -mieszkaniowej była w pierwszym półroczu niższa niż w 2011 roku: w Krakowie o 25 proc., w Poznaniu o 23 proc., w Łodzi o 23 proc. Ziemia pod biurowce najbardziej staniała w Katowicach — o 27 proc. — i we Wrocławiu — o 26 proc. — mówi Daniel Puchalski, zastępca dyrektora w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International. Najmniejszy spadek (o 8 proc.) odnotowano w Warszawie. Tu także zakupiono najwięcej ziemi od początku 2012 r.
— Na Warszawę przypada około 80-85 proc. zakupionych gruntów pod biura i mieszkania — twierdzi Daniel Puchalski.
Tylko dobre działki
Mimo dużej podaży popyt na grunty inwestycyjne nie został w pełni zaspokojony, przede wszystkim dlatego, że nie każdy grunt odpowiada oczekiwaniom deweloperów. Najczęstszymi przyczynami rezygnacji z zakupu jest nieodpowiedni kształt działki i jej niekorzystne położenie.
— Założeniem każdego dewelopera jest realizacja inwestycji, która przyciągnie najemców i klientów oraz przyniesie zysk. Wybierając grunty, sprawdzamy więc, na ile nadają się pod inwestycję. Badamy potrzeby rynku i oceniamy, czy inwestycja będzie miała tam rację bytu — mówi Mariusz Kaczmarek, członek zarządu i dyrektor finansowy Rank Progress. Deweloperzy coraz częściej szukają ziemi w mniejszych miastach — od 30 do 50 tys. mieszkańców. Ciekawe działki w centrum miasta to łakomy kąsek zwłaszcza dla spółek budujących galerie handlowe.
Szybka realizacja
Niepewna sytuacja gospodarcza w Europie sprawia, że większość deweloperów jest nastawiona na kupowanie terenów, które w bliskiej przyszłości będzie można przeznaczyć do zabudowy.
— Deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na zamrażanie pieniędzy, dlatego kupują takie działki, na których mogą jak najszybciej rozpocząć budowę. Z uwagi na mało stabilną sytuację większość inwestycji planowana jest krótkoterminowo, co oznacza, że powinny się one rozpocząć i zakończyć w ciągu najwyżej 5 lat. Jeżeli pojawiają się problemy związane z nieruchomością, które można rozwiązać w stosunkowo krótkim czasie, to zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży warunkowana rozwiązaniem tych problemów — zaznacza Daniel Puchalski. Niestety, przygotowanie odpowiednich pozwoleń budowlanych trwa. Minimalny okres rzadko jest krótszy niż rok. Jednak jeśli nieruchomość jest atrakcyjna i w dobrej cenie, warto poczekać.
— Najwięcej inwestorów nastawia się na realizację projektów o umiarkowanej skali. Dlatego największy jest popyt na nieruchomości, które w relatywnie niedługim czasie pozwalają na rozpoczęcie budowy i sprzedaży i co istotne — również na jej szybkie zakończenie. Jednak jeżeli cena jest niska, deweloperom czasami opłaca się zakup gruntu, który wymaga przeprowadzenia długotrwałego procesu planistycznego. Mimo że przygotowanie inwestycji możliwe będzie w takim przypadku dopiero za 4-5 lat, niektórym firmom opłaca się gromadzenie takich działek w swoich bankach ziemi — uważa Mikołaj Martynuska, dyrektor działu doradztwa deweloperskiego w CBRE. Potwierdzają to deweloperzy.
— Jeżeli w naszej ocenie zakup gruntu będzie korzystny, a zbudowanie na nim centrum handlowego opłacalne, to rodzaj gruntów ma mniejsze znaczenie, gdyż zazwyczaj wszystkie działki wymagają zmian w planie zagospodarowania przestrzennego — mówi Mariusz Kaczmarek.
Perspektywy
Jak przewiduje Daniel Puchalski, w 2013 r. na rynku gruntów inwestycyjnych może dojść do lekkiego spowolnienia w porównaniu z rokiem 2012. Nie ma jednak co się martwić na zapas. Według prognoz Colliers International wartość transakcji w tym roku powinna być większa niż rok wcześniej.
— W nadchodzących miesiącach nadal będzie zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod zabudowę biurową, szczególnie w Warszawie i Wrocławiu, a także w Krakowie i Trójmieście. Nie mniejsze zapotrzebowanie będzie na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, z głównym wskazaniem na stolicę — przewiduje Daniel Puchalski.