Nie wszystkie biurowce są dostatecznie chronione
Bezpieczeństwo w biurowcach zagwarantowane jest odpowiednimi przepisami. Najnowsze obiekty, zdaniem specjalistów, są bardzo dobrze chronione. Jednak w starszych nie wszystko funkcjonuje jak należy.
Przepisy przeciwpożarowe są tak skonstruowane, że przynajmniej teoretycznie powinny gwarantować najemcom pełne bezpieczeństwo w tym zakresie. Każdy budynek przed oddaniem do użytku jest kontrolowany przez inspektorów nadzoru budowlanego i straży pożarnej. Jeżeli nie spełni odpowiednich wymogów, nie powinien być zasiedlony.
Danuta Kossobudzka, rzecznik Nadzoru Budowlanego, wyjaśnia, że za kontrolę stanu bezpieczeństwa w biurach odpowiadają strażacy. Do zakresu działań Nadzoru Budowlanego należy wyłącznie kontrola, czy właściciel lub zarządca regularnie dokonują wymaganych przeglądów.
Potrzebna kontrola
— Zgodnie z art. 62 rozdziału o utrzymaniu obiektów budowlanych, prawa budowlanego, w czasie użytkowania budynku, właściciel lub zarządca musi poddać obiekt okresowej kontroli. Ustawa nie wyodrębnia poszczególnych rodzajów budynków, traktuje tak samo obiekty mieszkalne i komercyjne — mówi Danuta Kossobudzka.
Każdy budynek raz do roku powinien przejść przegląd polegający na sprawdzeniu stanu technicznego. Dodatkowo co pięć lat powinno się dokonać szczegółowych przeglądów instalacji elektrycznych i odgromnikowych.
— Każdy dokonany przegląd jest wpisywany do książki obiektu. Kontrolę takich książek przeprowadza zazwyczaj Powiatowy Inspektor Nadzoru. Niestety robi to nieregularnie, w miarę możliwości. Nie dysponujemy żadną statystyką informującą, ile przeprowadza się takich kontroli — przyznaje Danuta Kossobudzka.
Jednym z poważniejszych zagrożeń w polskich obiektach są instalacje gazowe.
— Trzy lata temu przeprowadzaliśmy kontrolę instalacji gazowych i okazało się, że ich stan techniczny był fatalny, a większość zarządców nawet nie wiedziała, że utrzymanie instalacji gazowych w należytym stanie technicznym należy do ich obowiązków — twierdzi Danuta Kossobudzka.
Pytają o ochronę
O ile dla właścicieli i zarządców budynków kwestią pierwszoplanową jest stan techniczny, o tyle najemcy zwracają największą uwagę na sprawy związane z kradzieżami w obiektach biurowych.
— Firmy poszukujące miejsca na siedzibę najczęściej pytają o ochronę. Wychodzą z założenia, że jeżeli budynek został dopuszczony do użytku, to znaczy, że spełnił wszystkie inne normy — mówi Jarosław Zagórski z Healey & Baker.
Jednocześnie przyznaje, że obiekty biurowe, które powstały w ostatnich latach, szczególnie klasy A, spełniają bardzo wysokie normy bezpieczeństwa.
— Nowoczesne biurowce są monitorowane poprzez systemy kamer, wyposażone są w specjalistyczne systemy pożarowe i wentylacyjne, co sprawia, że są naprawdę bezpiecznymi obiektami — zapewnia Jarosław Zagórski.
Nowe technologie
W zapewnieniu bezpieczeństwa bardzo pomocne są zintegrowane systemy zarządzania bezpieczeństwem. Specjaliści zapewniają, że te stosowane w polskich biurowcach nie odbiegają od stosowanych na Zachodzie.
— W warszawskich biurowcach zakwalifikowanych do klasy A funkcjonują najnowocześniejsze systemy zabezpieczania, takie same jak w Europie Zachodniej — przekonuje Jakub Berkan z Computerlandu.
Twierdzi on, że wszystkie systemy posiadają tzw. inteligencję rozproszoną, co oznacza, że muszą także działać bez stałego nadzorowania przez człowieka.
— Może dojść do awarii poszczególnych systemów, ale praktycznie nie ma takiej możliwości, aby wszystkie przestały działać jednocześnie — uważa Jakub Berkan.
Najważniejsze systemy
Jacenty Polewicz z firmy TAC, produkującej systemy zarządzania budynkami, uważa, że najważniejszy ze względu na bezpieczeństwo ludzi znajdujących się w budynku jest system pożarowy.
— Współpracuje z nim system wodny, uruchamiany automatycznie w razie pojawienia się ognia w pomieszczeniach. W miejscach, w których nie można do gaszenia użyć wody, stosowane są systemy gazowe. Poza tym, z systemem pożarowym zintegrowane są instalacje oddymiania i napowietrzania ciągów ewakuacyjnych — wymienia Jacenty Polewicz.
Zdaniem Jakuba Berkana, w budynkach klasy A standardem stały się już systemy antywłamaniowe i kontroli dostępu. Najprościej mówiąc polegają one na dzieleniu budynku na kontrolowane strefy.
— Pracownicy mają przepustki np. w postaci kart magnetycznych lub kart zbliżeniowych, które pozwalają im poruszać się tylko po określonych obszarach. W ten sposób np. pracownicy obsługi technicznej nie wychodzą poza działy techniczne — tłumaczy Jacenty Polewicz.
Zdaniem naszego rozmówcy, klienci zamawiający takie systemy mają często wygórowane życzenia w stosunku do kosztów, jakie są gotowi ponieść.
— Po negocjacjach z nami ograniczają swoje zamówienia. Na przykład, klient, który początkowo chciał umieścić 5-6 kamer na jednym piętrze, ostatecznie, ze względu na koszty, zdecydował się na dwie — mówi Jacenty Polewicz.
Zauważa on, że jeszcze kilka lat temu niewiele firm interesowało się problemami bezpieczeństwa.
— Teraz jednak właściciele budynków są zmuszeni zadbać o ich bezpieczeństwo. Często ze względu na wymagania stawiane przez firmy ubezpieczeniowe. Już od dawna żaden ubezpieczyciel nie chce objąć ochroną budynku bez np. systemu pożarowego — podsumowuje Jacenty Polewicz.
Okiem eksperta
Obiekt musi zostać zaprojektowany zgodnie z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14 grudnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Od prawidłowo sporządzonego projektu zależy wydanie zezwolenia na budowę. Na koniec budynek odbiera straż pożarna.
Dodatkowo rzeczoznawcy sprawdzają, czy w projekcie danego obiektu spełniono polskie normy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
Sprawdzana jest także lokalizacja obiektu, jego odległość od sąsiadujących budynków oraz dostęp dla straży pożarnej.
W obiektach wysokich i wysokościowych, czyli powyżej 25 i 55 metrów, sprawdzana jest wentylacja przeciwpożarowa zabezpieczająca przed zadymieniem. Powinny one poza tym posiadać oddzielny dźwig dla straży pożarnej, klatkę schodową oddzieloną od reszty budynku, wyposażoną w drzwi o wysokiej odporności ogniowej w celu zapewnienia właściwej ewakuacji pracowników.
Obiekty do 25 metrów powinny też być wyposażone w system monitoringu przeciwpożarowego i czujki informujące o pożarze. Natomiast w budynkach powyżej 55 metrów powinny znajdować się tzw. urządzenia tryskaczowe.
Trzeba też pamiętać o umieszczeniu w budynku instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. not. PO
Jacek Piechocki
naczelnik wydziału zabezpieczeń technicznych w Komendzie Głównej Państwowej Straży Pożarnej w Warszawie
Okiem eksperta
Nowoczesne biurowce stanowią de facto małe, zamknięte miasta z własną infrastrukturą, mediami i służbami ochrony. Przykładowo Warsaw Finacial Center jest jednym z najnowocześniejszych budynków w stolicy. Na jego przykładzie można prześledzić sposób reakcji na ewentualne zagrożenia. W WFC każde zagrożenie wewnętrzne jest możliwe do opanowania. System przeciwpożarowy daje możliwość osobnego monitorowania każdego z tysięcy czujników, w razie wykrycia pożaru każda winda automatycznie zjeżdża na parter, uniemożliwiając rozprzestrzenianie się ognia. Wszystkie drzwi prowadzące do dróg ewakuacyjnych zostają otwarte automatycznie. Umożliwia to natychmiastową reakcję na każde zagrożenie spowodowane eksplozją lub pożarem. W wypadku próby zneutralizowania systemu bezpieczeństwa przez potencjalnych terrorystów poprzez odłączenie zasilania, budynek zasilany jest z dwóch osobnych podstacji, jeżeli obie przestaną działać, w podziemnym pomieszczeniu, chronionym żaroodpornymi ścianami mieści się turbina napędzana silnikiem wyposażonym w duży zapas paliwa. Może ona w ciągu niecałej minuty przejąć pełne zasilanie budynku. W razie pojawienia się zagrożenia chemicznego, budynek można całkowicie odseparować od otoczenia. Kontrola wewnętrzna jest na tyle dokładna, aby uniemożliwić przeniknięcie do budynku jakichkolwiek niepowołanych osób z zewnątrz.
Jak z tego wynika WFC, jak również większość pozostałych, nowoczesnych budynków jest bezpieczna jeżeli chodzi o ataki wewnętrzne. Niestety do tej pory nie wymyślono technologii, która dawałaby stuprocentową pewność, iż budynek przetrzyma atak w postaci uderzenia samolotu. Należy jedynie mieć nadzieję, iż po ostatnim ataku środki bezpieczeństwa na lotniskach zostaną znacznie zaostrzone.
Informacje na temat bezpośrednich środków ochrony powinny pozostać poufne. Z nieoficjalnych informacji wiadomo, że operatorzy biurowców w Warszawie po ataku na WTC podjęli specjalne środki ostrożności. Jakie? Nie wiadomo. Żadna firma również nie chce się wypowiadać na temat systemu swoich zabezpieczeń. Jest to całkowicie zrozumiałe, bo tego typu działania rzadko są ujawniane.
Michał Socha
PolandProperty.pl