Niepewność na rynku najmu

09-12-2014, 00:00

Mieszkania: Nadeszły trudne czasy dla zainteresowanych inwestowaniem w lokale na wynajem. Zwłaszcza poza Warszawą

Choć zakup mieszkania na wynajem opłaca się obecnie bardziej niż lokata czy obligacje skarbowe, nie oznacza to, że tego typu inwestycja pozbawiona jest ryzyka.

POPYT NA NOWE:
Zobacz więcej

POPYT NA NOWE:

Inwestorzy najchętniej kupują mieszkania bezpośrednio od deweloperów, gdyż wykańczając je, mogą uwzględnić oczekiwania docelowej grupy odbiorców — mówi Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson. [FOT. GK]

— Jednym z powodów jest choćby spadająca liczba ludności w wieku produkcyjnym. W wielu miastach sytuacja pod tym względem wygląda wręcz fatalnie — mówi Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson. Zdarzają się jednak wyjątki, szczególnie jeśli chodzi o Warszawę, która według prognoz analityków nie musi w najbliższych latach obawiać się wyludnienia.

Z pierwszej ręki

Na polskim rynku najmu nie jest ostatnio najlepiej. O lokatora łatwo tylko w największych metropoliach, do których ludzie migrują za pracą i nauką. W mniejszych miastach uczelnie zaczynają świecić pustkami, a topniejące szanse na zatrudnienie zmniejszają napływ potencjalnych pracowników.

W najlepszej kondycji jest stolica, gdzie według danych Emmerson Reality średnia rentowność netto wynajmu mieszkania wynosi od 3,76 proc. na Białołęce do 4,97 proc. na Woli. Dla porównania, analitycy Expandera wskazują, że w przypadku lokat 12-miesięcznych jest to poniżej 2 proc. (po uwzględnieniu podatku Belki). Co więcej, nawet 10-letnie obligacje skarbowe nie zapewniają już zysku netto powyżej 2,5 proc.

Taka sytuacja zachęca osoby z nadwyżką gotówki do ulokowania jej w nieruchomościach. Jak wynika z obserwacji analityków, inwestorzy najchętniej kupują mieszkania bezpośrednio od deweloperów, gdyż wykańczając lokal, mogą od razu uwzględnić oczekiwania docelowej grupy odbiorców.

Innym argumentem jest silna konkurencja na warszawskim rynku pierwotnym, która przekłada się na niższe ceny w porównaniu z rynkiem wtórnym. Nie zmienia to jednak faktu, że wciąż daleko do sytuacji z lat 2004-06, gdy mieszkania na wynajem kupowano w pakietach.

— Niektórzy inwestorzy, nie tylko indywidualni, nabywali wtedy nawet po kilkanaście nieruchomości za jednym razem. Dziś w Polsce jest to rzadkością. Sytuację może jednak zmienić uruchomienie Funduszu Mieszkań na Wynajem, który powinien ucywilizować i ustandaryzować ten rynek — uważa Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Brokera.

Jak tłumaczy, polski sektor najmu wypada blado na tle innych krajów UE. Ma jednak spory potencjał rozwoju, gdyż jest szansa, że pojawią się na nim zagraniczni inwestorzy instytucjonalni.

— Oni na pewno nie będą kupować kilku mieszkań, ale dużo więcej. Korzyścią dla klienta kupującego w pakiecie jest zwykle niższa cena, deweloper zaś nie musi ponosić kosztów dotarcia do klienta, bo za jednym razem sprzedaje kilka nieruchomości, jest więc skłonny do negocjacji cenowych — mówi Marcin Krasoń.

Druga strona

Nie wiadomo jednak, jak na inwestowanie w mieszkania wpłynie wprowadzanie przez niektórych deweloperów możliwości wynajmu lokali z zakupem odroczonym. To idealne rozwiązanie dla osób, które są zdecydowane zamieszkać w konkretnym mieszkaniu, jednak w danym momencie nie mają pieniędzyna jego zakup. Taką propozycję ma dla klientów m.in. deweloper SAP- Property w swojej poznańskiej inwestycji Górczyńska 46.

— Najemca wykańcza lokum zgodnie z własnymi potrzebami, a w zamian otrzymuje preferencyjny czynsz. W pierwszym roku obowiązywania umowy zaczyna się on od 300 zł za mieszkanie o powierzchni do 85 mkw. Co istotne, wynajmujący ma zagwarantowane prawo do zakupu za określoną cenę wykończonego przez siebie mieszkania. Im szybciej się na to zdecyduje, tym większą część zapłaconego czynszu odzyska. Choć najemca zobowiązuje się wykończyć lokal pod klucz, to nie narzucamy mu stylu, a jedynie jego standard. Najem może trwać maksymalnie trzy lata. Z tego rozwiązania skorzystało już wiele rodzin — mówi Marcin Witkowski z SAP-Property.

Choć rynek wynajmu z zakupem odroczonym jest w naszym kraju jeszcze niewielki, to w razie jego rozrostu mogłoby się okazać, że Polacy będą woleli użytkować lokale deweloperskie z możliwością ich późniejszego zakupu, niż podnajmować je od właścicieli. A to dla tradycyjnego rynku najmu oznaczałoby kolejny cios, po którym trudno będzie się podnieść.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Niepewność na rynku najmu