Niespodziewana podwyżka czynszu

DI
opublikowano: 28-08-2012, 00:00

PRAWNIK RADZI

JAKUB ZIÓŁEK

partner, radca prawny, SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy

Powszechną praktyką na rynku najmów komercyjnych, tj. umów najmu, które dotyczą powierzchni biurowych lub handlowych, jest zawieranie umów na czas określony, nierzadko na okres dziesięciu lub więcej lat. Długoterminowe umowy gwarantują najemcy stały czynsz w odpowiedniej perspektywie czasu, z drugiej strony zapewniają wynajmującemu przewidywalny przychód z wynajmowanej powierzchni. Jednak w praktyce często zdarzają się przypadki, że po upływie kilku lat czynsz płacony przez najemcę jest zbyt niski i, choćby tylko z uwagi na postępującą w czasie deprecjację pieniądza, nie odpowiada realiom rynkowym.

Standardowym mechanizmem zabezpieczającym wynajmującego przed utratą wartości pieniądza jest określenie w umowie najmu zasad waloryzacji czynszu. W tym celu przyjmuje się określony wskaźnik inflacyjny, o który z roku na rok podwyższany jest czynsz. Najczęściej stosuje się w tym celu wskaźniki publikowane przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (gdy czynsz jest wyrażony w PLN) lub wskaźniki publikowane przez Europejski Urząd Statystyczny, tj. Eurostat (gdy czynsz jest wyrażony w walucie EUR).

Niemniej jednak waloryzacja czynszu o wskaźniki inflacji czasami może nie odzwierciedlać zmian zachodzących na rynku nieruchomości (nagłych wzrostów lub spadków czynszu). W przypadku zwyżek czynszów (co obserwowaliśmy w Polsce np. w latach 2007-08), po stronie wynajmujących niekiedy pojawia się pokusa sięgnięcia po inne metody podwyższania czynszu. Jednym z kontrowersyjnych sposobów jest wykorzystanie przepisu art. 6851 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość z miesięcznym wyprzedzeniem. Kontrowersje wynikają z tego, że przepis ten nie dotyczy wyłącznie umów zawartych na czas nieokreślony (gdzie jego zastosowanie byłoby logicznie bardziej uzasadnione), lecz także umów terminowych. Prowadzi tym samym do zburzenia podstawowych gwarancji związanych z umową najmu zawartą na czas oznaczony, ponieważ stwarza ryzyko dla najemcy, że czynsz, na który umówił się z góry na okres np. dziesięciu lat, zostanie nieoczekiwanie, jednostronnie zmieniony przez wynajmującego.

Co w takiej sytuacji można zrobić? Nie sposób jest jednoznacznie określić charakteru komentowanego przepisu, ponieważ orzecznictwo sądowe i wypowiedzi w piśmiennictwie prawniczym jego dotyczące są dosyć skąpe. Tym samym nie można jednoznacznie przesądzić, czy ten przepis kodeksu cywilnego może zostać zmodyfikowany poprzez treść umowy najmu (tj. czy można wyłączyć jego zastosowanie do konkretnej umowy). Niemniej jednak obecnie rekomendowanym rozwiązaniem jest opisanie w sposób precyzyjny w umowie najmu, czy i w jakim zakresie wynajmujący może skorzystać z „dobrodziejstwa” przepisu art. 6851 kodeksu cywilnego — tak aby uniknąć późniejszych niespodzianek w tym zakresie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: DI

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu