Dla inwestorów spoza Krakowa sprawa jest prosta: poszukujący mieszkania w dawnej stolicy najczęściej pytają o dzielnicę Nowa Huta, wynika z danych Emmersona. Drugie miejsce zajmuje Stare Miasto, a trzecie jeszcze mniej rozpoznawalna przez przyjezdnych Krowodrza. W sumie popyt zbadano w kilkunastu krakowskich dzielnicach. Nowa Huta nie jest w końcu aż tak obca, bo jednym kojarzy się z kombinatem, innym z miejskim układem zaplanowanym od postaw, niektórym z wysoką przestępczością.
Kiedyś nad Nową Hutą górowała Arka Pana, z masywnym wywiniętym dachem, który porównywano do najsłynniejszych projektów szwajcarskiego ojca modernizmu, Le Corbusiera. Kiedyś, znaczy przed wybuchem — bo Nowa Huta rozpadła się na kilka dzielnic, przy czym dawna nazwa przypadła akurat tej, w której nie widać ani Arki Pana, ani popytu na nieruchomości.
Nowa Nowa Huta
Promieniście rozłożone rzędy bloków zaczęto budować już kilka lat po wojnie, z myślą o planowanej Hucie im. Lenina. Robotnicza dzielnica rozciągała się wtedy na ponad 110 km kw. i po samym przeznaczeniu można się spodziewać sporych rozmiarów rynku nieruchomości. Inwestor z Krakowa pokiwa przytakująco głową, jednak w rzeczywistości i zgodnie z planem miasta Nowa Huta to dokładnie Dzielnica XVIII, czyli tylko fragment dawnego obszaru podzielonego na początku lat 90.
— W Krakowie wszyscy posługują się starym podziałem, natomiast nowy służy wyłącznie celom administracyjnym. W świadomości mieszkańców zamiast kilkunastu dzielnic są cztery: Nowa Huta, Krowodrza, Podgórze i Śródmieście, więc jeśli mówi się o Nowej Hucie, zwyczajowo ma się na myśli aż pięć nowych dzielnic znajdujących się na jej dawnym obszarze. Wśród nich wymienić można na przykład Czyżyny, w których koncentruje się budownictwo, i właśnie Dzielnicę XVIII Nową Hutę, w której znajdziemy niewiele poza polami, kombinatem i starym układem urbanistycznym w całości wpisanym do rejestru zabytków — komentuje Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, a mieszkańcy Krakowa kupują je wciąż w Nowej Hucie, co w dużym stopniu tłumaczyć może wynik badań popytu.
Popularność szerzej rozumianej dzielnicy wyjaśnia się też niskim poziomem cen, chociaż już drugie miejsce pod względem popularności zajmuje obszar zdecydowanie najdroższy. Oprócz tych dwóch części po 5-9 proc. klientów portalu Otodom wybiera typowo mieszkalne fragmenty miasta, jak Krowodrzę, Podgórze, Dębniki czy obie części Prądnika. Jak podają autorzy analizy, nowy administracyjny podział popsuł też szyki Bronowicom, bo po dodaniu pytań o nieruchomości z Bronowic Małych wynik tego obszaru nie byłby ósmy, tylko czwarty. Jeśli mowa o inwestycji pod wynajem, ani żadne z Bronowic, ani Nowa Huta nie wyróżniają się takim potencjałem jak Stare Miasto — a dokładnie obszar wkoło rynku, Planty i parę kroków za Plantami.
Kraków da 4,75 proc.
Na obrazach Wyspiańskiego krakowskie Planty nie prezentują się może jako silnie zaludniona okolica, ale pod względem rentowności najmu trudno o lepszy widok z okna.
— Największe zainteresowanie inwestorów przypada na dzielnice, w których można najwięcej zarobić, głównie na najmie krótkoterminowym. Popyt obserwowany jest wobec tego w obrębie Starego Miasta, gdzie jest już bardzo ciasno, chociaż poza rynkiem wtórnym zdarzają się jeszcze oferty z rynku pierwotnego, w nowo wybudowanych plombach czy kamienicach po gruntownej restauracji. Za ścisłe centrum uznaje się okolice Plant, ale rynek wyszedł już w pewnym sensie poza ten obszar, bo turyści wynajmują na doby też mieszkania po drugiej stronie tego parku — dodaje Piotr Krochmal, zaznaczając, że potencjalny zarobek zależy przede wszystkim od standardu lokalu.
Najbardziej luksusowe i nowe, z widokiem na Wawel, mają średnie ceny 15 tys. zł za mkw., chociaż zdarzają się też takie za 18 tys. zł za mkw., podczas gdy za stare, mniej zachęcające mieszkanie zapłacić trzeba około 8-9 tys. zł za mkw., zdaniem eksperta. Im mniejsze, tym nawet droższe w przeliczeniu na mkw., bo inwestorom wynajmującym na doby zależy w końcu na niewielkiej powierzchni z kilkoma łóżkami, a nie na przestronnych salonach, w których i tak zatrzyma się tyle samo osób. W zależności od warunków i położenia ceny rozpoczynają się od 50 zł za łóżko, ale można też znaleźć stawki wysokości 300 zł za dobę — dla inwestorów znaczące jest przede wszystkim to, że właściciele takich mieszkań wciąż poszukują nowych.
— Krakowski rynek najmu jest mocno zróżnicowany. Z jednej strony znaleźć można ponadstumetrowe apartamenty w prestiżowych miejscach, za wynajem których trzeba miesięcznie zapłacić powyżej 5 tys. zł, a z drugiej kilkudziesięcioletnie blokowiska zbudowane w technologii wielkiej płyty, w których można zamieszkać za 1 tys. zł miesięcznie. Naturalnie, najdrożej jest wynająć mieszkanie w Śródmieściu, gdzie za większość lokali w rozsądnym standardzie trzeba zapłacić co najmniej 2 tys. zł. Dość drogo jest też w dzielnicy Krowodrza, którą cechuje bliskość Starego Miasta i prestiż, podobnie jak Prądnik Biały. Najtaniej jest w Nowej Hucie, gdzie ceny są średnio o około jedną trzecią niższe — komentuje Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Brokera.
Specjalista podsumowuje, że przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi w Krakowie 4,75 proc. netto w skali roku. Zdaniem analityka, wizerunek taniej, ale dobrze skomunikowanej Nowej Huty również wyraźnie się poprawia, chociaż do miana luksusowej okolicy jeszcze dużo jej brakuje. Jednym przeszkadza smog, innym obawa przed rabusiem czyhającym tuż za rogiem robotniczego bloku, ale warto zaznaczyć, że ryzyko inwestycyjne jest na tym tle zdecydowanie najpoważniejsze.
Hutę zaplanowano w końcu zgodnie z wiedzą, że to nie od niej, tylko w jej stronę najczęściej wieje ciężki krakowski wiatr, a złodzieje — jeśli już — rozglądają się za portfelami turystów. Bardziej więc przy sukiennicach niż pod kombinatem, przynajmniej dopóki nie znajdzie się statystyka potwierdzająca, że jest odwrotnie.