Zakup mieszkania okazuje się nieraz loterią, na której można przegrać oszczędności życia. Ustawa o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich to zmieni.
Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz z Polsko-Niemieckie Centrum Prawa Bankowego Uniwersytetu Jagiellońskiego ponad rok temu rozpoczęły prace nad ustawą o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich. Obecnie akt znajduje się na etapie uzgodnień międzyresortowych.
— Jeśli wszystko pójdzie dobrze, to jeszcze w marcu projekt ustawy trafi na posiedzenie rządu — mówi Paweł Kuglarz, radca prawny z kancelarii Beiten Burkhardt Goerdeler K. Rastawicki, jeden z autorów ustawy.
Bank jako gwarant
Paweł Kuglarz zwraca uwagę, że w Polsce nabywca butów ma większe prawa niż nabywca mieszkania.
— Jeśli ktoś kupi wadliwe obuwie, to wiele przepisów zapewnia mu możliwość odzyskania pieniędzy bądź wymiany towaru. Tymczasem kupując mieszkanie, przeciętny Kowalski jest pozostawiony samemu sobie i, co ciekawe, praktycznie nie chronią go żadne konkretne przepisy. To się musi zmienić — przekonuje.
Projekt ustawy ma więc przede wszystkim chronić klienta. Jednym z podstawowych instrumentów ma być rachunek powierniczy.
— Każdy deweloper będzie musiał zawrzeć umowę z bankiem. Nabywca mieszkania będzie wpłacał pieniądze na konto banku, który ma nadzorować proces budowy. Deweloper będzie je otrzymywał dopiero po zakończeniu danego etapu prac budowlanych, które zweryfikuje bank — tłumaczy Paweł Kuglarz.
Każda inwestycja będzie miała swój rachunek powierniczy, a w przypadku budowy kilku obiektów będą potrzebne rachunki na każdy budynek.
Będzie drożej
Przedstawiciele deweloperów są zdania, że rachunek powierniczy to element pożądany i cywilizujący rynek budownictwa.
— Rachunek zapewni bezpieczeństwo całego procesu inwestycyjnego. Jednak z drugiej strony, przymus zakładania tego rachunku dla każdej inwestycji czy projektu stanowi pewnego rodzaju próbę uszczęśliwiania rynku na siłę. Nie zapominajmy, że jak każde inne działania związane z określonymi kosztami, prowadzenie rachunku powierniczego musi być uwzględnione w kalkulacjach. A dodatkowa praca z bankiem będzie kosztowna — uważa Artur Pietraszewski, menedżer projektu Sawa Development.
Na ten mankament zwraca również uwagę Jarosław Szanajca, prezes Dom Development i prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
— Obecnie deweloper ma możliwość obsługi transakcji rachunkiem powierniczym typu escrow. Klient ma prawo do skorzystania z takiego rachunku, ale może też uznać, że nie potrzebuje takiej formy zabezpieczenia. W pierwszym przypadku musi liczyć się z podwyższoną ceną mieszkania, wynikającą z dodatkowych kosztów związanych z prowadzeniem rachunku. Natomiast projekt ustawy zmusza wszystkich do przepuszczania środków finansowych przez taki rachunek. Doprowadzi to w efekcie do wzrostu cen mieszkań — obawia się Jarosław Szanajca.
Ustawa przewiduje jednak sytuację, w której nie trzeba będzie korzystać z rachunku powierniczego. Jeśli deweloper zechce go uniknąć, wówczas będzie musiał uzyskać bezwarunkową i płatną na pierwsze żądanie gwarancję bankową. Ewentualnie, będzie miał możliwość wykupienia ubezpieczenia.
Bez przesady
Paweł Kuglarz broni projektu.
— Chodzi o to, żeby spojrzeć na rynek deweloperski z punktu widzenia przeciętnego nabywcy mieszkania — osoby, która tak naprawdę nie jest w stanie ocenić, który deweloper jest wiarygodny — mówi Paweł Kuglarz.
Ustawa ma więc pomóc klientom także w dostępie do informacji.
— Każdy deweloper będzie musiał ujawnić w prospekcie przekazywanym klientowi informacje o osobach zarządzających i sprawozdanie finansowe. To są oczywiście informacje dostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym, ale zdajemy sobie sprawę, że na 100 przypadków 95 klientów nie uda się do sądu. Kiedy dostanie informacje w formie prospektu, łatwiej będzie mógł zweryfikować dewelopera i podjąć życiową decyzję — uważa Paweł Kuglarz.
Jarosław Szanacja zwraca uwagę, że prospekt zawierający informacje zarówno o deweloperze, jak i planowanym przedsięwzięciu — to bardzo dobry pomysł.
— Nie jest to jednak żadna nowość. Tego rodzaju rozwiązanie, uzgodnione w opracowanym przez naszą branżę „Kodeksie dobrych praktyk w relacjach klient-deweloper” już się stosuje — dodaje.
Paweł Kuglarz podkreśla jednak, że to, iż część deweloperów już postępuje tak jakby ustawa obowiązywała, tylko potwierdza, że taki akt prawny jest potrzebny.
— Trzeba pamiętać, że ustawa zmusi wszystkich deweloperów do takich praktyk i właśnie o to chodzi — podkreśla Paweł Kuglarz.