W takcie tworzenia nowego programu dopłat nie ustrzeżono się błędów. Jak wskazują analitycy Home Broker, największym problemem może być sposób obliczania limitów cen mieszkań kwalifikujących do dopłat. Przypomnijmy, że w nowym programie limity cen kwalifikujące do dopłat będą zróżnicowane zależnie od lokalizacji mieszkania. W każdym województwie obowiązywać będą trzy limity. Inne będą dla stolic województw, inne dla powiatów oddalonych od stolic województw.
Nowością są limity w gminach sąsiadujących ze stolicami województw. Będą one tworzone poprzez podwyższenie o 20 proc. limitów dla powiatów oddalonych od stolicy województwa. W zamyśle miało to spowodować, że po wyjeździe z miasta wojewódzkiego limity nie spadałyby gwałtownie, ale bardziej płynnie. Niestety, nie wszędzie udało się osiągnąć taki efekt — wynika z analiz Home Broker.
Gdyby program wprowadzono dziś, mechanizm ten nie zadziałałby w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Opolu, Szczecinie, Zielonej Górze i Krakowie.
— W miastach tych doszłoby do kuriozalnej sytuacji, w której zakup mieszkania znajdującego się za rogatkami miasta premiowany byłby wyższą dopłatą niż w granicach stolicy województwa. W Krakowie limit wynosiłby 4444 zł/mkw., a w podkrakowskich gminach 4634 zł/mkw. Jeszcze bardziej jaskrawym przykładem jest Szczecin.
W mieście tym limit wynosiłby dziś 3800 zł/mkw., a poza jego rogatkami aż 4338 zł/mkw. Może to cieszyć osoby, które chcą kupić mieszkanie w gminach okalających miasta, ale nie można zapomnieć o równowadze rynkowej. Ta może zostać zachwiana, gdy deweloperzy, którzy często w ostatnim czasie decydowali się na rozpoczynanie budów na obrzeżach miast, nie zakwalifikują się do dopłat, a z drugiej strony, będą mieli bardzo utrudnioną konkurencję z deweloperami budującymi tuż za granicami miasta, którzy będą kusić nabywców możliwością otrzymania dopłat — tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Na równowadze rynkowej negatywnie może się odbić także wyłączenie z dopłat nieruchomości z rynku wtórnego oraz budowy lub zakupu domu jednorodzinnego. W konsekwencji w mniej więcej trzech na cztery powiaty w Polsce nie będzie można skorzystać z budżetowych dopłat — wynika z szacunków Home Brokera.
Wspomaganie jedynie zakupu nowych mieszkań może wywołać na lokalnych rynkach spore zachwianie równowagi. Doskonałym przykładem są Toruń i Bydgoszcz. Przeciętna cena transakcyjna w tych miastach wynosi około 4 tys. zł/ mkw., a więc wyraźnie mniej niż wynosiłby limit ceny (ponad 4,9 tys. zł/mkw.). Co w przypadku tych miast może skutkować spadkiem popytu na mieszkania używane.