Obrót ziemią niezupełnie wolny

opublikowano: 12-08-2019, 22:00

Nowelizacja ustawy łagodzącej restrykcyjne regulacje wprowadzone trzy lata temu nie jest dla deweloperów balsamem na rany

Niedawno podpisana przez prezydenta nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przyniosła długo oczekiwane uproszczenie obrotu gruntami rolnymi. Emocji było sporo, bo jak mówią deweloperzy, pojawiła się szansa, że ostre cięcia w obrocie ziemią odejdą do przeszłości.

Dotychczasowe przepisy pozwalały na zakup gruntów rolnych do 0,3
ha. Nowelizacja ustawy zwiększyła ten próg do 1 ha. Jednak wśród deweloperów
nie widać euforii. Wielu z nich uważa, że nowe przepisy realnie nie zwiększają
dostępności gruntów
Zobacz więcej

WOLNOŚĆ KONTROLOWANA:

Dotychczasowe przepisy pozwalały na zakup gruntów rolnych do 0,3 ha. Nowelizacja ustawy zwiększyła ten próg do 1 ha. Jednak wśród deweloperów nie widać euforii. Wielu z nich uważa, że nowe przepisy realnie nie zwiększają dostępności gruntów Fot. Marek Wiśniewski

— Do 2003 r. w Polsce panowały dość liberalne przepisy dotyczące handlu ziemią rolną, a późniejsze zmiany także nie wprowadziły istotnych ograniczeń. Nowelizacja ustawy w 2016 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w drastyczny sposób zahamowała jakikolwiek obrót tego rodzaju gruntami. Stało się tak przez dopuszczenie do obrotu jedynie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 3000 m kw. Dotknęło to mocno deweloperów, ale także inne przedsiębiorstwa, które miały szanse na poszerzenie własnej działalności o tereny rolne — mówi Artur Pietraszewski, p.o. dyrektora biura marketingu i sprzedaży w Polnordzie.

Mniejsze zło

Ustawowe ograniczenia w obrocie prywatnym nieruchomościami rolnymi rozpoczęto wprowadzać w Polsce od 2003 r. za sprawą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zaostrzone zmiany w 2016 r. w ocenie Najwyższej Izby Kontroli „były potrzebne, jednak wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenia poszły za daleko” — m.in. zahamowały tempo wzrostu cen ziemi rolnej, spowodowały zmniejszenie liczby transakcji sprzedaży gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Najnowsza nowelizacja zwiększyła swobodę w handlu ziemią, ale… zmiany nie są na tyle korzystne, aby nazywać to rewolucją — uważają eksperci.

— Co prawda ustawodawca złagodził niedawno przepisy, ale w moim odczuciu jest to zmiana z bardzo złej decyzji na po prostu złą. Mówiąc w dużym skrócie, najnowsza nowelizacja zmienia głównie dwie rzeczy: pozwala osobie niebędącej rolnikiem na zakup działkirolnej, ale nie większej niż 1 ha. Skraca także „użytkowanie rolne” z dziesięciu do pięciu lat — wyjaśnia Artur Pietraszewski.

Dodaje, że z punktu widzenia dewelopera znowelizowane przepisy nie wprowadzają żadnych zmian usprawniających jego działalność.

— Deweloper jest inwestorem krótkoterminowym. Nie jest zainteresowany uprawą ziemi. A to właśnie wymusza na nim ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która zobowiązuje osobę fizyczną lub prawną do działalności rolnej na terenie rolnym przez pięć lat od momentu jej zakupu. Nowelizacja tak naprawdę w żaden sposób nie poprawia płynności i dostępności gruntów, gdyż wciąż będziemy się zmagać z deficytem działek pod zabudowę — przekonuje p.o. dyrektora biura marketingu i sprzedaży w Polnordzie.

Czasochłonne może być także przekwalifikowanie działek rolnych na budowlane.

— Należy wspomnieć, że ziemię trzeba będzie „odrolnić”: zmienić przeznaczenie gruntu rolnego na budowlany, a to zależy od klasy gruntu i nie w każdym przypadku będzie możliwe — zauważa Małgorzata Ostrowska, członek zarządu w J.W. Construction Holding.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

— Dla deweloperów zmiana ustawy nie będzie miała dużego znaczenia. W ciągu dwudziestoletniej historii naszej spółki raz lub dwa zdarzyła się sytuacja, gdy w naszym banku ziemi pojawiły się grunty rolne — mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.

Pewne plusy

Wśród deweloperów nie brakuje jednak również opinii pozytywnych. Zdaniem Zbigniewa Juroszka, prezesa Atalu, ustawa może korzystnie wpłynąć na budownictwo.

— Nowelizacja ustawy może odblokować liczne grunty w obrębie największych polskich miast, które zostały zarejestrowane jako rolne. Dzięki nowelizacji dostęp do takich działek dla inwestorów będzie łatwiejszy, co pozwoli na ich zagospodarowanie, w tym także budowę nowych osiedli mieszkaniowych — uważa Zbigniew Juroszek.

W dużych aglomeracjach działki rolne stanowią znaczną część terenu. W Warszawie to około 30 proc. obszaru miasta, a w Krakowie blisko 50 proc. — szacuje serwis Dompress.pl.

— Każda możliwość zwiększenia dostępności gruntów pod budownictwo będzie zadowalająca dla dewelopera — mówi Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu firmy Home Invest.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development, oczekuje nawet stabilizacji cen.

— Nowela zwiększy podaż gruntów i może uspokoić wzrost cen, aczkolwiek musimy zdawać sobie sprawę, że nieruchomości pod zabudowę jest coraz mniej, a deweloperzy poszukują gruntów coraz dalej od centrum miasta. To, czy 1 ha to wystarczająca powierzchnia gruntu pod budownictwo wielorodzinne, zależy od charakteru działalności dewelopera. Nasza firma preferuje większe, kilkuetapowe projekty, dlatego poszukujemy gruntów o powierzchni powyżej 1 ha.

Zyskają przedmieścia

Zdaniem Michała Melaniuka, dyrektora zarządzającego inwestycjami mieszkaniowymiw Cordii Polska, zmiany w ustawie będą odczuwalne głównie na przedmieściach dużych miast i w miastach satelitarnych.

— Wielkość parceli, które zostaną uwolnione w wyniku nowelizacji, pozwala na realizację inwestycji mieszkaniowych. Tego typu tereny zazwyczaj znajdują się na obrzeżach miast, pozwolą więc na realizację zielonych osiedli z dala od centrum. Mieszkania w takich inwestycjach są poszukiwane przez klientów pod warunkiem, że lokalizacja jest atrakcyjna — np. blisko stacji metra lub z dogodnym dojazdem samochodem do centrum miasta — mówi Michał Melaniuk.

To jednak nie wystarczy.

— Realnie problem deficytu terenów pod inwestycje w miastach mogłaby rozwiązać tylko szeroka akcja wprowadzenia na rynek terenów należących do skarbu państwa czy samorządów. Popyt na grunty mógłby się zmniejszyć także na skutek ograniczenia skali budownictwa. Oba te scenariusze są na razie mało prawdopodobne — dodaje ekspert z Cordii.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dominika Masajło

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu