Po okresie rekordowych wzrostów w magazynach, przyszła pora na hamowanie. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, w I kw. 2023 r. firmy wynajęły w Polsce tylko 982 tys. m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej. To aż o 35 proc. mniej niż rok wcześniej i o 18 proc. mniej niż wynosi średnia z pięciu ostatnich lat.
Do ok. 6,3 proc. wzrósł jednocześnie wskaźnik pustostanów. To oznacza, że w I kw. 2023 r. wolnych było 1,9 mln m kw. magazynów.
Bolączki całego kontynentu
Analitycy JLL zwracają uwagę, że sytuacja na polskim rynku magazynowym odzwierciedla to, co się dzieje w tym sektorze w Europie. A tu w I kw. 2023 r. popyt zmniejszył się w porównaniu do tego samego okresu 2022 r. o 33 proc. Hamulec wcisnęli także deweloperzy, którzy w I kw. 2023 r. mieli w budowie o ok. 18 proc. mniej magazynów niż rok wcześniej.
Nad Wisłą spółki dostarczyły w tym czasie 1,5 mln m kw. magazynów, jednak eksperci przekonują, że w kolejnych miesiącach oddawanych metrów będzie coraz mniej.
- W I kw. 2023 r. po raz pierwszy od połowy 2021 r. wielkość budowanej powierzchni magazynowej w naszym kraju spadła poniżej 3 mln m kw. i wyniosła ok. 2,6 mln m kw. – zwraca uwagę Tomasz Mika, dyrektor w JLL.
Jak tłumaczy Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, po okresie wzmożonej aktywności deweloperskiej, która w ostatnich kwartałach przekładała się na rekordową podaż, deweloperzy obecnie koncentrują się na zabezpieczaniu gruntów oraz planowaniu nowych inwestycji.
– Istotnymi barierami dla kolejnych budów są jednak utrzymujące się trudności z pozyskaniem finansowania na realizację nowych projektów, szczególnie o charakterze spekulacyjnym oraz niestabilna sytuacja geopolityczna – dodaje Jakub Kurek.
Mniejsze tempo budów nie powinno jednak szczególnie niepokoić, gdyż - zdaniem ekspertów - w nadchodzących miesiącach popyt na nowe powierzchnie obniży się jeszcze mocniej.
– Część transakcji z pierwszego kwartału 2023 r. to efekt przedłużających się negocjacji z ubiegłego roku. Wysoka inflacja, koszty mediów oraz wyższe koszty uzyskania finansowania powodują, że firmy decydują się raczej na oszczędności aniżeli na nowe inwestycje - uważa Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Axi Immo.
Mniejszy apetyt inwestorów
Temperatura spada także na magazynowym rynku kapitałowym. Hamowanie było widać już w 2022 r., gdy łączna wartość przeprowadzonych transakcji wyniosła 2 mld EUR. To o 31 proc. mniej niż rok wcześniej.
- W 2021 r. mieliśmy eldorado, a kapitał napływał z różnych stron świata. 2022 r. był jednak znacznie gorszy. To pokazuje, że inwestorzy szybko reagują na zmiany, zarówno na rynkach kapitałowych, jak i te dotyczące sytuacji geopolitycznej. Obecnie koncentrują się na mniejszych aktywach. Widać jednak światełko w tunelu. Do końca maja 2023 r. inwestorzy zagraniczni ulokowali w polskich magazynach 435 mln EUR. Dla porównania, w tym samym okresie rok wcześniej było to 319 mln EUR – mówi Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w JLL.
Nie ma jednak wątpliwości, że cały 2023 r. będzie z pewnością gorszy od 2022 r. i dwukrotnie słabszy od rekordowego 2021 r.
– Przyjęta prognoza to 1,8 mld EUR. Myślę jednak, że jest ona zbyt optymistyczna. Bardziej spodziewam się około 1,5 mld EUR – mówi Sławomir Jędrzejewski.
Nie traci jednak optymizmu, jeśli chodzi o potencjał magazynów w porównaniu do innych typów nieruchomości komercyjnych.
- Fundamenty rynkowe pozostają silne, a zmienność marż kredytowych ma być stosunkowo niewielka w 2023 r. Dlatego sektor magazynowy prawdopodobnie odnotuje zwiększone zainteresowanie inwestorów w porównaniu do nieruchomości z innych sektorów – twierdzi Sławomir Jędrzejewski.