Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie są stabilne, zmniejsza się powierzchnia pustostanów, najemcy są bardziej aktywni — zapowiada się niezły rok.
Analitycy z agencji nieruchomości zacierają ręce. Czas marazmu na rynku powierzchni biurowych dobiegł końca.
— Nareszcie mamy powody do optymizmu — uważa Anna Staniszewska z międzynarodowej firmy DTZ.
Jej zdaniem, w ostatnich kilku miesiącach widoczny jest stabilny, acz umiarkowany wzrost podaży, który jest znacznie niższy od wzmożonej aktywności najemców.
— W ciągu półrocza przybyło w Warszawie około 100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a wynajęto (uwzględniając renegocjacje, nowe umowy oraz powierzchnie zajęte na potrzeby firm) łącznie ponad 192,6 tys. mkw. — dodaje Anna Staniszewska.
Optymizm ten podziela Elwira Zielska, szef działu analiz powierzchni biurowej w Jones Lang LaSalle.
— Ponad 190 tys. mkw. wynajętych w I półroczu 2004 r. to dwa razy więcej w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. Można więc mówić o pełnym ożywieniu w porównaniu z poprzednimi latami — mówi Elwira Zielska.
Tylko spokojnie
Rzeczywiście, sytuacja na rynku nieruchomości biurowych się poprawia. Jednak właściciele nieruchomości jeszcze nie mogą odetchnąć z ulgą. Szczególnie ci, których biurowce — mimo poprawy sytuacji — wciąż świecą pustakami.
— Współczynnik pustostanów w centrum Warszawy wciąż jest bardzo wysoki. To trudna sytuacja dla właścicieli obiektów. Wielu najemców wyprowadziło się z centrum Warszawy. Można nawet powiedzieć, że tzw. centralny obszar biznesu (tak określa się ścisłe centrum Warszawy) znajduje się teraz wokół Galerii Mokotów — uważa Hadley Dean, dyrektor zarządzający Colliers International Polska.
Według danych Jones Lang LaSalle, współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi średnio około 12,5 proc. Przy tym poza centrum sięga on zaledwie 8,3 proc., a w centrum aż 18,6 proc.
— Dzieje się tak, bo biurowce poza centrum, w szczególności na Mokotowie, cieszą się wśród najemców niesłabnącym powodzeniem. Powierzchnie w nich są tańsze, choć mają standard nie odbiegający od tego, jakie prezentują obiekty z centrum. Dojazd do nich jest często łatwiejszy, a korki mniejsze niż w Śródmieściu — uważa Anna Staniszewska.
Jej zdaniem, biurowce poza centrum dysponują także dużo większą liczbą miejsc parkingowych. Co więcej, sytuacja biurowców w centrum wcale się nie poprawi. Według szacunków DTZ, w ciągu kolejnych miesięcy poziom pustostanów w centrum może wzrosnąć do około 20 proc. A to dlatego, że kilku znaczących najemców z tego rejonu podpisało umowy w innych lokalizacjach.
Niższe czynsze
Właścicielom biurowców w centrum — nawet tych pustych — niełatwo jest obniżać czynsze.
— Ponieśli oni olbrzymie koszty. W latach 1998-99 za jeden mkw. gruntu w centrum Warszawy płacili po 1,5 tys. EUR. Koszty budowy także były bardzo wysokie. Gdy budowano te biurowce, kredyty też nie należały do najtańszych. Obecnie dużo obiektów w centrum jest refinansowanych, właściciele uzyskują lepsze warunki spłaty kredytu i dlatego mogą teraz obniżać czynsze — uważa Hadley Dean.
Według Anny Staniszewskiej, czynsze wywoławcze dla większych najemców w najnowocześniejszych biurowcach w centrum Warszawy kształtują się na poziomie 21-23 EUR. Poza centrum stawki te wahają się między 14 a 16 EUR. Warto zwrócić uwagę, że efektywne stawki są z reguły o 15-20 proc. niższe.
— Wynika to z tego, że deweloperzy stosują różnego rodzaju upusty: np. okresy wolne od czynszu, tzw. wakacje czynszowe, lub proponują darmową aranżację powierzchni — tłumaczy Anna Staniszewska.
Jednak czynsze to nie wszystko. Najemcy oprócz czynszu ponoszą także dodatkowe koszty w postaci opłat eksploatacyjnych.
— W centrum wynoszą one 4-5 EUR. Koszty eksploatacyjne poza centrum są niższe i przeciętnie kształtują się w granicach 3-4 EUR za mkw. miesięcznie — dodaje Elwira Zielska.
W porównaniu z rokiem 2003 czynsze spadły o 1-2 EUR za mkw.
No to zobaczymy
Rok 2004 będzie niewątpliwie udany dla agencji nieruchomości. Pojawiają się nowi najemcy, a ci, którzy już mają biura, myślą o renegocjacjach (43 proc. umów zawartych w 2004 r. to właśnie renegocjacje). Okres wakacyjny był co prawda spokojniejszy, jednak Jones Lang LaSalle przewiduje, że w IV kwartale 2004 r. zostanie wynajęte około 80 tys. mkw. biur. Zdaniem Anny Staniszewskiej, patrząc na prognozy dotyczące najbliższej przyszłości, można powiedzieć, że 2004 r. będzie rekordowy pod względem powierzchni wynajętej od 2000 r.
Bardzo ciekawie przedstawia się też przyszłość poza centrum. W komentarzu do raportu opublikowanym przez Cushman & Wakefield Healey & Baker czytamy, że obecnie obserwujemy porządkowanie rynku — firmy, które nie muszą być w centrum, przenoszą się poza nie.
— Poza centrum powoli zaczyna brakować dużych powierzchni gotowych do wynajęcia od zaraz. Jeśli nie pojawi się kilka nowych obiektów spekulacyjnych poza centrum, możemy mieć znowu sytuację, kiedy to właściciel budynku będzie miał lepszą pozycję wyjściową w negocjacjach — uważa Jarosław Zagórski z Cushman & Wakefield Healey & Baker.