Zarządcy aparthoteli czy prywatnych mieszkań na wynajem gromadzą wokół siebie indywidualnych inwestorów. To ułatwia deweloperom sprzedaż, a inwestorom konkurowanie z segmentem PRS.
Konkurencja między indywidualnymi inwestorami na rynku wynajmu mieszkań a funduszami tworzącymi portfele mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS — private rented sector) już trwa — twierdzi firma INA Management, operator aparthoteli.
— W 2021 r. jeden na pięciu deweloperów, z którymi współpracujemy, mówił o rozmowach z funduszami. Dziś 60-70 proc. jest skłonnych sprzedawać swoje inwestycje podmiotom z segmentu PRS — mówi Jacek Dettlaff, członek zarządu i dyrektor ds. rozwoju INA Management.
W 2021 r. wartość inwestycji w portfele mieszkań na wynajem, według danych firmy Walter Herz, wyniosła około 725 mln EUR. Na polskim rynku jest już prawie 8 tys. lokali oferowanych w segmencie PRS i kolejnych kilkadziesiąt tysięcy w przygotowaniu. Stopa kapitalizacji w sektorze PRS dla nieruchomości z segmentu prime w Warszawie sięgnęła w tym roku nawet 4,70 proc. Rynek prywatnych mieszkań na wynajem natomiast to około 1,2 mln lokali o bardzo różnym standardzie.
Oferta dla deweloperów
Kolejne podwyżki stóp procentowych spowodowały, że coraz mniej klientów ma zdolność kredytową i decyduje się na zakup własnego lokum. Na rynku pozostali przede wszystkim klienci gotówkowi, kupujący mieszkania w celu wynajmu, jako zabezpieczenie wartości kapitału przed inflacją albo też jako second home na własne potrzeby. To właśnie ta grupa kupuje lokale w aparthotelach.
— Doradzamy deweloperom już od etapu projektowania. Jeżeli chcą przeznaczyć budynek na apartamenty na wynajem, podpowiadamy metraże i rozkłady, którymi interesują się inwestorzy w mieszkania na wynajem. W zamian deweloperzy polecają naszą firmę jako operatora wynajmu. Oczywiście na zasadzie dobrowolności — mówi Jacek Dettlaff.
Zdarza się, że w bloku z recepcją na 150 lokali tylko w dwóch mieszka ktoś na stałe, około 50 służy właścicielom jako second home, a około 100 jest wynajmowanych krótkoterminowo. Od niedawna firma obsługuje również obiekty w najmie długoterminowym, a do grona klientów dołączyli najemcy korporacyjni, wynajmujący mieszkania dla menedżerów.
Firma zapewnia obsługę nieruchomości w kilku standardach. W najprostszym zapewnia recepcję i obsługę techniczną, w najbogatszym konsjerża i inne dodatki ekstra. Dla każdego standardu INA Management stworzyła odrębną markę: CityBreak, Symphony, BeLong oraz My Stay. Dwie ostatnie dotyczą najmu długoterminowego — na ponad 30 dni. Podział uwzględnia metraż, wyposażenie, rodzaj najmu (uzależniony najczęściej od lokalizacji) czy usług oferowanych przez operatora.
— W ten sposób pomagamy naszym inwestorom konkurować z ofertą szybko rozwijającego się rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS. Fundusze, nabywające mieszkania wręcz hurtowo, zapewniają porównywalne standardy w swoich inwestycjach w różnych miastach. Dzięki zdefiniowaniu tych czterech marek najemcy uzyskują podobną ofertę ze strony licznej grupy jednoczących się w grupie INA Management indywidualnych właścicieli mieszkań — tłumaczy Jacek Dettlaff.
Rola operatora polega na promocji najmu, dbaniu o obłożenie, serwisowanie, a także bieżącą administrację oraz obsługę i serwisowanie części wspólnych. Korzystają z tego również stali mieszkańcy, dla których obecność pracowników recepcji czy konserwatora pomaga rozwiązać wiele codziennych problemów.
Obecnie INA Management zarządza około 500 mieszkaniami na wynajem długo- i krótkoterminowy w Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. W przygotowaniu jest siedem inwestycji deweloperskich w różnych miastach przystosowanych do potrzeb inwestorów w mieszkania na wynajem. Największym partnerem firmy jest giełdowy Atal — dzięki tej współpracy INA Management liczy na znaczne powiększenie portfela zarządzanych apartamentów.
Z lokalem do operatora
Spółka Renters, która również jest operatorem najmu, oferuje usługi bezpośrednio inwestorom indywidualnym, którzy sami zgłaszają się z lokalami. Coraz częściej jednak podejmuje współpracę także z deweloperami, którzy proponują np. zarządzanie wydzielonym piętrem mieszkań na wynajem lub całym budynkiem. Pojawienie się w Polsce dużych inwestycji funduszy PRS odbiera nie tylko jako konkurencję dla inwestorów indywidualnych, ale także jako potencjalną szansę dla siebie.
— Wielu deweloperów rozmawia z nami w sprawie zarządzania ich obiektami, więc niewykluczone, że dołączą do naszych klientów — mówi Paulina Szadkowska, kierownik działu zarządzania przychodami w firmie Renters.
Rok temu firma chwaliła się 1000 apartamentów na wynajem krótkoterminowy w Trójmieście, kurortach na Pomorzu Zachodnim, w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie i Krakowie. Obecnie jest ich ponad 1500. Ostatnio rozwój sieci bardzo przyspieszył — tylko w czerwcu dołączyło do niej 150 apartamentów.
Paulina Szadkowska twierdzi, że konkurowanie inwestorów prywatnych z ofertą funduszy PRS byłoby łatwiejsze, gdyby posiadali standardy dla porównywalnych lokali w różnych miastach. Marki dla poszczególnych typów lokali umożliwiają w czytelny sposób przedstawić najemcom, co w danym obiekcie oferują inwestorzy. Profesjonalni operatorzy najmu, tworząc takie marki, wspierają i najemców, i inwestorów, czyli właścicieli mieszkań. Renters obejmuje w zarządzanie tylko te lokale, które spełniają określone standardy, a w przypadku apartamentów włączonych do programu Homes & Villas by Marriott International — standardy Marriotta.
Burzliwe zmiany w najmie
Od wybuchu pandemii rynek apartamentów na wynajem krótkoterminowy przechodzi burzliwe zawirowania. W pierwszym okresie drastyczne restrykcje antycovidowe spowodowały całkowite jego zamknięcie, podobnie jak hoteli, a wielu inwestorów zdecydowało się na najem długoterminowy. Późniejsze luzowanie restrykcji doprowadziło do wzmożonego popytu i w 2021 r. obłożenie apartamentów, zwłaszcza w miejscowościach wypoczynkowych, biło rekordy. Obecnie klienci przestraszyli się inflacji i wysokich cen, więc popyt na apartamenty wakacyjne jest mniejszy. Większość rezerwacji dokonują na ostatnią chwilę.
— Wraz z wybuchem wojny w Ukrainie pojawił się popyt korporacyjny. Zgłosiło się do nas sporo firm, które do Polski sprowadziły swoich pracowników. Wynajęli apartamenty na dłuższy okres najmu — mówi Radosław Milczarek, specjalista ds. PR w Renters.pl.
Jego zdaniem to bardzo obiecująca grupa klientów — np. rekordowy miesięczny wynajem dla jednego klienta przyniósł właścicielowi apartamentu ponad 35 tys. zł przychodu, już po odjęciu opłaty dla firmy zarządzającej. Co prawda lokal był wyjątkowy, z wieloma sypialniami, więc stawka za nocleg sięgała blisko 2 tys. zł.
Podobnie jak INA Management także Renters dostrzegł możliwość zarabiania w obu systemach: krótko- i długoterminowym.
— W wybranych lokalizacjach oferujemy możliwość najmu hybrydowego — podczas sezonu wakacyjnego lokale są w ofercie krótkoterminowej, a poza nim w długoterminowej. System szczególnie dobrze sprawdza się w Trójmieście — mówi Radosław Milczarek.
Przekazanie przez osobę fizyczną lokalu w zarządzanie może mieć szczególnie pozytywne skutki podatkowe, gdy chodzi o przyszły rok i ryczałt dla osób fizycznych. Liczą się nie tylko podatki. Obsługa najmu zaczyna bardzo się profesjonalizować i jest to bardzo dobre i dla właścicieli, i dla najemców. Standardy w wynajmie krótkoterminowym znane są już w Polsce od kilku lat w przypadku apartamentów na pobyt przedłużony w międzynarodowych sieciach hotelowych. Właściciele takich apartamentów musieli sprostać bardzo szczegółowym wytycznym tych sieci w zamian za marketing i dostęp do globalnych klientów, również biznesowych. To z tej grupy pochodzą rezerwacje korporacyjne. Pracownicy są coraz bardziej mobilni i muszą zmieniać miejsca zamieszkania. Według danych ze spisu powszechnego GUS z 2021 r. sektor zakwaterowania pracowników w Polsce rozrósł się aż ośmiokrotnie w porównaniu z poprzednim spisem sprzed 10 lat.
