Park do pracy i odpoczynku

  • Małgorzata Ciechanowska
opublikowano: 22-03-2013, 00:00

Parki biznesowe to małe miasta — mają własne sklepy, poczty, banki, a nawet autobusy. Nie brakuje w nich także zieleni.

Parki biznesowe powstają zwykle na obrzeżach miast. Zajmują bowiem duże powierzchnie, o które trudno w centrach, a wszystkie udogodnienia dostępne w parkach muszą się przecież gdzieś pomieścić.

— Różnica między biurem w centrum i w parku biznesowym na obrzeżu miasta jest taka, jak między mieszkaniem w śródmieściu, a domem z ogrodem na jego obrzeżach, przy czym standard obu nieruchomości jest na równie wysokim poziomie — mówi Roger Andersson, dyrektor zarządzający SwedeCenter.

Zarówno jedna, jak i druga opcja ma swoich gorących zwolenników. — Magnesem przyciągającym najemców do parków biznesowych jest większa swoboda w adaptacji powierzchni, możliwość zwiększania zajmowanej powierzchni w tym samym kompleksie, niski współczynnik powierzchni wspólnych, a także dostęp do wielu usług i różnego rodzaju udogodnień dla pracowników — wymienia Roger Andersson.

Wymagane elementy

Z uwagi na położenie parków istotnym elementem jest zapewnienie najemcom i ich pracownikom dostępu do środków komunikacji miejskiej. Część parków, np. warszawski Poleczki Business Park, rozwiązuje ten problem poprzez utworzenie bezpłatnych linii autobusowych między biurowcem a pętlą tramwajową, stacją kolejki miejskiej lub metrem. Konieczne jest także udostępnienie dużej liczby miejsc parkingowych.

— Przy takich projektach jak parki biznesowe współczynnik miejsc postojowych powinien wynosić co najmniej 1 do 40, czyli 1 miejsce na 40 mkw. Najlepiej jednak byłoby, gdyby udało się stworzyć 1 miejsce na każde 30 mkw. — podaje Michał Orłowski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych DTZ. Trzeba też zadbać o pracowników dojeżdżających do pracy rowerem.

— W Wiśniowym Business Parku w Warszawie powstało kilka miejsc postoju dla rowerów. Dodatkowo staramy się, aby w pobliżu kompleksu stanął parking rowerów do wynajęcia Veturilo — mówi Daniel Pater, zarządzający portfelem nieruchomości Polonia Property Fund I.

Do sklepu i na obiad

Poza udogodnieniami komunikacyjnymi duże znaczenie ma również zaplecze gastronomiczne i usługowe. W parkach najczęściej można spotkać: duże kantyny serwujące posiłki, kawiarnie, centra medyczne, kioski, bankomaty, punkty przyjęć pralni chemicznych, a także centra fitness, zwłaszcza w większych aglomeracjach.

— Niezbędnym elementem jest również mała architektura: ławki, fontanny i zieleń, która umożliwia relaks w czasie przerw w pracy — podkreśla Michał Orłowski.

Niska zabudowa

Budynki w parkach biznesowych powinny być najwyżej kilkupiętrowe z dużymi modułami na każdej kondygnacji.

— Ponadto pomieszczenia biurowe powinny mieć większą wysokość netto (od podłogi technicznej do sufitu podwieszanego) niż w tradycyjnych biurowcach, gdyż zwiększona kubatura biura umożliwia większe zagęszczenie stanowisk pracy. Zwiększona efektywność biura skutkuje niższymi kosztami najmu, co dla potencjalnych klientów biznes parków ma pierwszorzędne znaczenie — zaznacza Michał Orłowski. W kompleksie muszą znajdować się również sale konferencyjne, które są udostępniane najemcom biur po preferencyjnych stawkach. W niektórych parkach, np. w warszawskim Business Garden Parku, należącym do spółki SwedeCenter, można znaleźć również hotel.

Nieco taniej

Czynsze w parkach biurowych różnią się zwykle o 10-15 proc. od opłat w tradycyjnych biurowcach w podobnej lokalizacji. Są za to znacząco niższe niż w biurach w samym sercu miasta. — Najniższe czynsze można znaleźć w parkach biznesowych, w których brakuje udogodnień takich jak dobry dostęp do komunikacji miejskiej czy przyjazne otoczenia wokół kompleksu. Zarządcy takich obiektów oferują niższe stawki, próbując rekompensować niedogodności dla najemców i ich pracowników — mówi Daniel Pater.

Trudniejsze zarządzanie

Choć czynsze w przypadku parków biznesowych i tradycyjnych biurowców są podobne, to zarządzanie tymi typami nieruchomości jest skrajnie różne.

— Jedną z głównych kwestii przy zarządzaniu parkiem biznesowym jest sprawiedliwy podział kosztów na wszystkie części biura oraz zorganizowanie dodatkowych udogodnień dla najemców, w tym: kantyn, autobusów, drobnego handlu czy usług — mówi Zuzanna Paciorkiewicz, dyrektor działu w DTZ. Innego zdania jest Daniel Pater.

— Zarządzanie parkiem biznesowym nie odbiega znacząco od zarządzania budynkami biurowymi w centrum miasta. Może jest nieco więcej pracy w lecie przy utrzymaniu terenów zielonych, a w zimie przy odśnieżaniu. W przypadku parków, które zwykle mają dużą powierzchnię gruntów ważne jest to, aby być właścicielem gruntu wówczas opłaty za użytkowanie wieczyste nie podnoszą znacząco opłat eksploatacyjnych — podkreśla Pater.

Gdy potrzeba przestrzeni.

Głównymi najemcami parków biznesowych są firmy z sektora BPO, które preferują moduły biurowe o powierzchni kilku tys. metrów i mają silną pozycję negocjacyjną — mówi Michał Orłowski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych DTZ.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: MAŁGORZATA CIECHANOWSKA

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu