W polskiej debacie o nieruchomościach łatwo ulec emocjom. Wystarczy kilka zdjęć zbyt gęstej zabudowy, by pojawiło się hasło „patodeweloperka” i narracja, że cały rynek działa przeciwko ludziom. Problem w tym, że ta opowieść pomija fakty – a te są dużo mniej wygodne - mówi Damian Tomasik prezes zarządu Alter Investment
W latach 2021–2025 w Polsce oddano do użytkowania ok. 1,1 mln mieszkań. Ponad 680 tys. z nich wybudowali deweloperzy. To blisko 62% całej podaży. Innymi słowy – większość nowych mieszkań w Polsce powstaje dzięki prywatnym firmom, które biorą na siebie ryzyko inwestycyjne.
I tu pojawia się pierwsze niewygodne pytanie: jeśli nie deweloperzy, to kto?
Rynek, który się krytykuje, utrzymuje setki tysięcy miejsc pracy
Budownictwo to nie jest niszowa działalność kilku firm. To jeden z filarów gospodarki.
W samym sektorze budownictwa pracuje ok. 900 tys. osób. Po doliczeniu branż powiązanych – produkcji materiałów, transportu, usług projektowych, finansowania – mówimy o 1,5–2 mln miejsc pracy.
To oznacza jedno: co kilkunasty pracujący Polak jest bezpośrednio lub pośrednio związany z budownictwem
To nie tylko mieszkania. To miliardy dla budżetu państwa
Budownictwo mieszkaniowe generuje ogromne wpływy dla całego systemu:
- VAT – 8% na mieszkania + 23% na materiały i część usług szacunkowo około: 30 mld zł rocznie
- PIT i CIT – firmy, podwykonawcy, pracownicy kilkanaście miliardów zł rocznie
- Opłaty lokalne i infrastrukturalne – opłaty planistyczne, adiacenckie, podatki od nieruchomości kilka miliardów zł rocznie dla samorządów
I jeszcze jeden fakt, który rzadko pojawia się w debacie:
same spółki deweloperskie notowane na GPW zapłaciły w ostatnim roku ok. 2 mld zł podatków. (na podstawie ich oficjalnych raportów finansowych)
Łatwo krytykować. Trudniej zastąpić
Dziś bardzo łatwo jest powiedzieć: „deweloperzy budują źle” Ale dużo trudniej odpowiedzieć na pytanie:
kto miałby budować zamiast nich?
Państwo? Samorządy? Inwestorzy indywidualni?
Nikt nie działa w tej skali.
Patodeweloperka istnieje – ale nie definiuje rynku
Nie ma sensu udawać – patologie są.
Są projekty:
- zbyt gęste
- źle zaprojektowane
- ignorujące kontekst urbanistyczny
I one powinny być piętnowane.
Ale:
są marginalne w skali rynku
są za to maksymalnie medialne
Bo dobrze się klikają.
Najbardziej niedoceniany fakt: czas
Mało kto zdaje sobie sprawę, że:
projekt mieszkaniowy powstaje często 5 lat i więcej zanim trafi na rynek sama budowa to średnio ok. 2 lata wcześniej są lata planistyki, decyzji i uzgodnień
To oznacza:
deweloper podejmuje decyzję dziś, żeby dostarczyć produkt za kilka lat – w zupełnie innych realiach
To nie jest szybki biznes.To jest biznes długoterminowego ryzyka.
Zmiana pokoleniowa już się dzieje
Przed nami jeszcze większa transformacja.
Z jednej strony: młode pokolenia, które chcą mobilności, najmu i życia w mieście
Z drugiej: pokolenie baby boomers, którego potrzeby się zmieniają, gdy dzieci się wyprowadzają
To oznacza: zupełnie nowe potrzeby mieszkaniowe, inne układy mieszkań, inne funkcje miast
Tkanka miejska musi się zmieniać. Stare będzie ustępować nowemu. Ale: mądrze – z poszanowaniem przestrzeni, miejsca i środowiska
Rynek dojrzewa – i staje się coraz trudniejszy
Dzisiejszy rynek nieruchomości nie jest już prostym „kup – wybuduj – sprzedaj”.
Największa wartość powstaje przed budową. Dlatego pojawiają się wyspecjalizowane podmioty, które zajmują się: przygotowaniem inwestycji, budową, sprzedażą, analizą planistyczną itp. To naturalny kierunek rozwoju rynku.
Niewygodna prawda
Można krytykować deweloperów, i w wielu przypadkach – słusznie, ale nie można ignorować faktów: to właśnie ten rynek zbudował w ostatnich latach większość nowych mieszkań w Polsce, to on generuje tysiące miejsc pracy i dziesiątki miliardów wpływów do budżetu
Gdyby go nie było:
- mieszkań byłoby mniej – byłyby droższe
– młodzi jeszcze później wyprowadzaliby się z domów
Dlatego prawdziwe pytanie nie brzmi:
„czy deweloperzy są problemem?”
Tylko:
jak budować więcej, lepiej i mądrzej – skoro bez tego rynku nie jesteśmy w stanie rozwiązać problemu mieszkaniowego w Polsce – te pytanie zadajemy sobie często - mówi Damian Tomasik prezes zarządu Alter Investment