Fala wyburzeń starych biurowców dotarła do Polski. Na miejscu warszawskiego Atrium International powstaje już Upper One Strabaga. Budynki na Mokotowie zostaną wyburzone i zastąpią je mieszkania. O konieczności wyburzenia jednej z ikon warszawskiej architektury XX w. poinformował właśnie Polski Holding Nieruchomości (PHN), spółka notowana na giełdzie.
– Dotarliśmy do ściany. Odpowiedzialne podejście do energooszczędności budynków oraz rosnących oczekiwań nas wszystkich co do bezpieczeństwa nie pozwala przewlekle odkładać nieuniknionego. Przed nami dobry projekt oraz trud okresu przejściowego, jednak jesteśmy głęboko przekonani, że nowe Intraco nie tylko wpisze się w aktualne oczekiwania i standard wizualny współczesnych wieżowców, ale będzie kontynuacją pięknej historii warszawskiego biznesu – mówi Wiesław Malicki, prezes PHN.
Według Jacka Krawczykowskiego, wiceprezesa PHN, nowy budynek będzie miał 107 m wysokości i podobną szerokość fasady – 43 m. Ma być za to szerszy – stary ma 19 m nowy ma mieć 29 m. Nie zmieni się powierzchnia całkowita wynosząca ok. 33 tys. m kw. i powierzchnia najmu – ok. 25 tys. m kw. Będzie miał mniej kondygnacji, bo 23 wobec 39 obecnie, będą za to znacznie wyższe.
Liczy się przestrzeń
To właśnie niedostateczna wysokość pomieszczeń była główną podstawą decyzji o wyburzeniu. Tego w budynku nie da się przebudować. W Intraco mają one 2,8 m podczas gdy nowopowstające budynki zapewniają 3,8 m. W tak niskich pomieszczeniach nie można zapewnić podwieszanych sufitów i wydajnej wentylacji i klimatyzacji. W czasie upałów na zewnątrz, temperatura w środku dochodzi do 40 st. C. Wysokość w nowych biurowcach zmniejszają też podnoszone podłogi, ukrywające okablowanie. To dziś standard minimum. Standardem stało się też pełne szklenie fasady, które pozwala najemcom na swobodną aranżację wnętrz.
– Poszerzony o 10 metrów budynek zapewni najemcom większą powierzchnię piętra – obecnie jest to 660 m kw., a będzie 1200. Chcemy walczyć o najemców potrzebujących dużych powierzchni biurowych rzędu po 4-5 tys. m kw. – mówi Dariusz Karwański, dyrektor biura wynajmu i komercjalizacji PHN.
PHN przeprowadził analizę konkurencji, z której wynika, że w najbliższych latach w pobliżu nie powstaną już tych rozmiarów budynki biurowe. Obecnie graniczy z Gdańska Business Center (ok. 100 tys. m kw. powierzchni) oraz North Gate (ok. 30 tys. m kw.). Intraco konkurowało dotychczas niskim czynszem i dobrą lokalizacją. Przegrało z kretesem przez brak nowoczesności, energooszczędności i komfortu.
– Obecnie czynsze w Intraco wynoszą 40-50 zł za m kw. za mies., a w naszym nowoczesnym budynku Intraco Prime obok jest to 20 EUR. Szacujemy, że w nowym budynku będą na poziomie 24-25 EUR za m kw. za mies. Natomiast na parterze planujemy lokale usługowe, a na ostatniej kondygnacji taras, antresolę, skybar. Za pięć lat sytuacja na rynku pokaże, czy będą tam czynsze 35 czy 50 EUR – mówi Dariusz Karwański.
Według Pawła Skałby, senior partnera i szefa działu powierzchni biurowych w firmie Colliers, decyzja o wyburzeniu Intraco i budowie nowego biurowca zgodnego z najnowszymi standardami w tym miejscu jest bardzo dobra.
– To idealna lokalizacja na nowe powierzchnie biurowe. Komercjalizacja na pewno nie sprawi problemów – mówi Paweł Skałba.
Pięć lat i gotowe
Planowany harmonogram inwestycji zakłada wyprowadzkę obecnych najemców do końca 2025 r. Do końca września tego roku PHN chce uzyskać pozwolenie na rozbiórkę, która ma trwać 12-16 miesięcy. Firma liczy, że na koniec 2030 r. nowe Intraco uzyska pozwolenie na użytkowanie. Wcześniej rozpocznie się komercjalizacja budynku.
– W nowym budynku przewidzieliśmy zastosowanie takich ekologicznych rozwiązań, jak fasady z elementami fotowoltaicznymi, systemy odzysku energii, pełna infrastruktura dla rowerzystów czy zaawansowane udogodnienia dla osób z niepełnosprawnościami. Całość projektu będzie zgodna z unijną taksonomią środowiskową i będzie ubiegać się o najwyższe poziomy certyfikacji – m.in. BREEAM, WELL, WiredScore, SmartScore oraz Access4You – mówi Jacek Krawczykowski.
Według PHN największym wyzwaniem będzie rozbiórka obecnego budynku, który prawie graniczy z nowym biurowcem Intraco Prime. Ponadto parę metrów od wieżowca przebiega pierwsza nitka metra.
– Górne piętra będą rozbierać roboty usuwając elementu budynku szybami windowymi. Potem trzeba będzie zbudować ściany szczelinowe i kontrolować reakcję gruntu na zmianę obciążeń. Będziemy to robić z najwyższą precyzją, żeby nie odczuli tego nasi najemcy w Intraco Prime – mówi Jacek Krawczykowski.
Szeroka fala
Według Eweliny Staruch, ekspertki Cushman & Wakefield rynek biurowy w Polsce osiągnął dojrzałość i nasycił się powierzchnią. Buduje się coraz mniej. 73 proc. powierzchni w Warszawie zostało oddanych do użytku przed 2017 r. Część starszych biurowców, pomimo niższych stawek czynszów, nie jest w stanie konkurować z tymi nowoczesnymi o najwyższej jakości, które mają atrakcyjne przestrzenie wspólne, są energooszczędne, spełniają standardy ESG i pozwalają najemcom myśleć o swoim biurze jako o wizytówce firmy.
– W 2024 r. w Warszawie z użytku wyłączono 36,5 tys. m kw. powierzchni, a w kolejnych latach planowane do wyłączenia ze względu na wyburzenie lub zmianę funkcji jest aż 100 tys. m kw. Trend modernizacji i konwersji na inne funkcje jest szczególnie widoczny na warszawskim Służewcu, gdzie od 2022 r. zostało wyburzone 50 tys. m kw. powierzchni biurowej i więcej niż drugie tyle jest w planach do wyburzenia ze względu na wysoki poziom pustostanów. Poza tym przy Rondzie ONZ wyłączone z użytkowania zostały budynki PZU Tower oraz Ilmet, które również czekają zmiany – mówi Ewelina Staruch.