Każdy z tegorocznych wzrostów indeksu był bardzo skromny, od początku roku wskaźnik opracowany na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker w 16 największych miastach Polski wzrósł łącznie o 2,43 proc. Indeks znajduje się obecnie o 3,9 proc. powyżej swojego najniższego odczytu w czerwcu zeszłego roku, ale zarazem również 9,5 proc. poniżej maksimum osiągniętego w lutym 2008 roku.
2 Natomiast znacznie wyraźniejszą tendencją na rynku mieszkań jest wzrost
liczby transakcji. Tym razem na odczyt indeksu złożyły się 2 723 transakcje, to
jest o 37,8 proc. więcej niż przed rokiem. Pod względem liczby transakcji możemy
mówić więc o ożywieniu, choć prezentowana liczba nie musi odpowiadać wzrostowi
całego rynku. W samym maju liczba branych pod uwagę transakcji wzrosła o 8,8
proc. w porównaniu do maja 2009 roku.
W porównaniu do kwietnia ceny
transakcyjne wzrosły w sześciu miastach, a w dziesięciu spadły. Wzrost dotyczył
miast największych (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk) dlatego zaowocowało to
wzrostem indeksu, ponieważ nasz indeks jest wskaźnikiem ważonym liczbą
transakcji.
W porównaniu do maja 2009 r. ceny spadły w siedmiu miastach, a w jedenastu wzrosły, w tym w całej „wielkiej piątce” (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk). Liczba transakcji wzrosła zaś w trzynastu na szesnaście miast (spadek dotknął Krakowa i Katowic, ale był minimalny, a w Poznaniu liczba transakcji nie zmieniła się).
Zgodnie z naszymi oczekiwaniami, obserwujemy systematyczny wzrost liczby transakcji, który powinien osiągnąć apogeum w czerwcu – zgodnie z sezonowością rynku. Wzrost liczby transakcji nie pozostaje bez wpływu na tendencje cenowe – im więcej sprzedawanych jest mieszkań, tym bardziej usztywnia się postawa sprzedających, którzy zyskują przekonanie, że uda im się pozyskać klientów na warunkach zbliżonych do obecnych cen rynkowych.
Hipoteza, którą stawialiśmy w ubiegłym roku – o możliwym spadku mediany cen transakcyjnych po wejściu na rynek nowych projektów deweloperskich – jak na razie nie sprawdza się. Ponieważ jednak liczba projektów rośnie (deweloperzy zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji o dwie trzecie w porównaniu do 2009 r.), efekt zwiększonej podaży na rynku pierwotnym może ujawnić się z opóźnieniem w naszym indeksie.
W najbliższych miesiącach nie spodziewamy się wyraźnych zmian cen mieszkań. Popyt jest wspomagany przez niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a podaż mieszkań nadal jest wystarczająca by odpowiedzieć na potrzeby kupujących bez podnoszenia cen.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk
Analitycy Open Finance
Komentarz Home Broker:
Ceny mieszkań w największych miastach Polski ujętych w zestawieniu rosły w ostatnich trzech miesiącach w średnim tempie 2,9% rok do roku (mediana). W tym czasie średni wzrost cen konsumpcyjnych (uwzględniając majową prognozę Ministerstwa Finansów) wyniósł 2,4%. Wzrost cen był więc o 0,5 pkt. proc. wyższy od inflacji. Taki poziom można interpretować wyłącznie jako stabilizację sytuacji na rynku mieszkaniowym.
W rozwiniętych gospodarkach przyjmuje się, że ceny nieruchomości powinny rosnąć w długim terminie w tempie 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. W okresie dobrej koniunktury wzrost powinien być silniejszy. Niepokojące może być nieznaczne spowolnienie mediany zmian cen w stosunku do poprzedniego odczytu (3,3%).
O tym, że na polskim rynku mieszkaniowym nie można jeszcze mówić o ożywieniu, świadczy też to, że sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo niejednorodna. Co prawda, zróżnicowanie sytuacji na rynkach lokalnych jest typową cechą rynku nieruchomości mieszkaniowych, jednak skala rozbieżności jest bardzo duża (od minus 15,7% do plus 8,8%). Pozytywnym zjawiskiem jest wzrost liczby transakcji - tym bardziej, że towarzyszy mu istotne skrócenie procesu sprzedaży (od momentu wystawienia oferty do podpisania umowy finalnej).
W ocenie Home Broker, ceny nieruchomości w najbliższych 12 miesiącach powinny rosnąć w tempie 3,6%. Oznacza to ledwie zauważalną poprawę w stosunku do przeciętnej zmiany cen transakcyjnych zaobserwowanej w ostatnich 12 miesiącach.
Na poziom i dynamikę cen w kolejnych miesiącach wpływ będzie mieć struktura popytu i podaży. W dalszym ciągu gros zainteresowania kieruje się w stronę mieszkań jedno- i dwupokojowych, co wpłynąć może na wzrost cen w tym segmencie, przy jednoczesnej stabilizacji w segmencie lokali dużych.
Warto odnotować, że maleje średnia powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów, co – o ile nie okaże się jednorazowym zjawiskiem – powinno prowadzić do większego „dopasowania” podaży i popytu.
Katarzyna Siwek
Home Broker