PKO BP: ceny mieszkań spadną, ale nieznacznie

opublikowano: 22-09-2022, 16:07
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Transakcji na rynku jest coraz mniej, a średnie ceny w tych, które zostaną sfinalizowane w perspektywie roku, będą o 0-5 proc. niższe niż obecnie, prognozują analitycy PKO BP.

W II kwartale 2022 r. w większości stolic wojewódzkich na rynku pierwotnym nastąpiło spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań r/r, choć wzrost nominalny był dwucyfrowy. W porównaniu z I kwartałem ceny transakcyjne nie zmieniły się, wynika z danych NBP, które przytaczają w raporcie analitycy PKO BP. Na rynku wtórnym, który reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem do rynku pierwotnego, ceny transakcyjne nadal rosły r/r (wolniej w mniejszych stolicach wojewódzkich). Ocenę trendów może utrudniać mała liczba transakcji - w niektórych miastach w II kwartale było ich znacząco mniej niż w rekordowym 2021 r. Np. na rynku pierwotnym w Białymstoku sprzedano o 81 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, w Rzeszowie, Łodzi i Zielonej Górze o 71-74 proc. mniej.

“Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje mieszkaniami z segmentu premium oraz mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji może wzrosnąć w sytuacji gorszej koniunktury” - głosi raport banku.

Analitycy PKO BP uważają, że jest pięć głównych czynników, które negatywnie wpływają na poziom cen. W pierwszej kolejności to głęboki spadek popytu na kredyt wskutek wzrostu stóp procentowych (w I półroczu według BIK wartość udzielonych kredytów spadła o 25 proc., w sierpniu wartość zapytań o kredyt była niższa o 73 proc. r/r). Istnieje również znaczące ryzyk nadpodaży, bo projektów w budowie nadal jest dużo (choć w II kwartale było ich mniej niż w I kwartale). Stabilizują się koszty budowy, których wzrost był w ocenie deweloperów jedną z przyczyn szybkiej zwyżki cen mieszkań. Rośnie natomiast oczekiwana stopa zwrotu przez kupujących w celach inwestycyjnych.

“Rynek mieszkaniowy cechuje obecnie niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy muszą uwzględniać dodatkową premię za ryzyko niskiej płynności” - tłumaczą analitycy PKO BP.

Za ostatni istotny czynnik dla oceny koniunktury analitycy uznają realny spadek dochodów ludności (skutek wyższej inflacji).

Są jednak powody, dla których spadek cen nie powinien być większy niż jednocyfrowy. Deweloperzy mają doświadczenie w szybkim dostosowywaniu podaży do słabszego popytu (mogą np. wstrzymać część rozpoczętych projektów, podzielić je na etapy, dostosować strukturę oferty do popytu). Szybko rosną stawki najmu wskutek potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych z Ukrainy oraz popytu ze strony tych, których nie stać na zaciągnięcie kredytu w obliczu wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej banków. Rosną też oczekiwania inflacyjne, co sprzyja popytowi na nieruchomości, uważane za aktywa chroniące oszczędności. Ponadto od 1 lipca 2022 r. w życie weszły przepisy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, którego koszty deweloperzy będą zapewne przerzucać na klienta końcowego.

W II kwartale a rynku pierwotnym w Białymstoku sprzedano o 81 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, w Rzeszowie, Łodzi i Zielonej Górze o 71-74 proc. mniej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane