Na podpis prezydenta czeka nowelizacja przepisów wprowadzająca sześcioprocentowy podatek od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania. Podatek trzeba będzie zapłacić, gdy lokale kupimy w jednym budynku lub kilku na jednej nieruchomości gruntowej.
– Zmiana ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych idzie w poprzek systemu podatkowego. Podatek ten był dotychczas konkurencyjny względem VAT, płaciliśmy więc jeden albo drugi. Nowelizacja wprowadzającą sześcioprocentowe opodatkowanie pozwala na kumulację, ale paradoksalnie tylko wówczas, gdy transakcja podlega VAT – mówi Krzysztof Granat radca prawny w KL Legal.
Według niego przepisy, które miały w założeniu zniechęcać kupujących hurtowo mieszkania, są pełne luk. Z zasady płacenia dodatkowego sześcioprocentowego podatku tylko wtedy, gdy transakcja podlega VAT, wynika, że nie zapłacą go kupujący nieruchomość bez VAT, a więc np. na rynku wtórnym lub quasi-pierwotnym - po pierwszym zasiedleniu przez dewelopera.
– Jeśli deweloper podzieli inwestycję na mniejsze nieruchomości gruntowe, co w wypadku oddzielenia ścianami pożarowymi nie wydaje się zbyt skomplikowane, dodatkowe zobowiązanie również nie powstanie – mówi Krzysztof Granat.
Jego zdaniem zmiany prawne miały jedynie cel propagandowy, bo przepisy zostały sformułowane w taki sposób, że łatwo je obejść. Ustawodawca chciał raczej pokazać w roku wyborczym, że ogranicza wzrost cen mieszkań, a jako winnych wskazuje fundusze kupujące mieszkania na wynajem instytucjonalny oraz przedsiębiorców zarabiających na wynajmie.
Prywaciarzom wiatr w oczy
– Polityka podatkowa w Polsce uderza w przedsiębiorców. Ustawodawca wciąż się trudzi, jak jeszcze zasilić budżet kosztem najbogatszych, zmuszając biznes do wyszukiwania luk w przepisach. Jak w PRL-u – mówi Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem Mieszkanicznik.
Jego zdaniem pomysł obciążenia daniną kupujących sześć i więcej mieszkań jest ucieczką rządzących przed podatkiem katastralnym.
– Musieliby go płacić wszyscy mający więcej nieruchomości niż na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a takich jest w Polsce niemało, nawet wśród urzędników i polityków. Natomiast przedsiębiorca kupujący hurtowo mieszkania na wynajem to dobry chłopiec do bicia – mówi Jacek Kusiak.
Ostatnie szacunki stowarzyszenia Mieszkanicznik z 2021 r., na podstawie danych Minnisterstwa Finansów, wskazywały, że w Polsce jest około miliona właścicieli mieszkań na wynajem. Około 600 tys. jest opodatkowanych na zasadzie ryczałtu, około 200 tys. – według skali podatkowej, a 200 tys. działa w szarej strefie. Według badania z 2017 r. na grupie 470 właścicieli mieszkań posiadających razem blisko 1,5 tys. mieszkań, 20 proc. z nich miało ich sześć lub więcej. Obecnie trudno jednak oszacować, jak dużo osób w Polsce, inwestując w mieszkania, przekroczy tę granicę.
Niepogoda dla funduszy
W podobnej roli jak mieszkanicznicy występują fundusze kupujące mieszkania na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS, czyli private rented sector. Według raportu AXI Immo w maju 2023 r. miały w Polsce ok. 12 tys. mieszkań na wynajem. Z zapowiedzi deweloperów wynika, że do 2027 r. oferta sektora powinna zostać wzbogacona o 21 tys. mieszkań, z czego 9 tys. jest na etapie przygotowania lub budowy, a 12 tys. - w planach na najbliższe lata.
– Pierwotne prognozy, według których w 2025 r. fundusze PRS miałyby posiadać 50 tys. mieszkań na wynajem, czyli 3 promile całej tkanki mieszkaniowej, okazały się mrzonką. Już wcześniej nałożenie podatku od tzw. centrów handlowych, czyli budynków o wartości powyżej 10 mln zł, oraz wprowadzenie zakazu amortyzacji podatkowej mieszkań spowodowały, że kolejne firmy wycofują się z tego sektora – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Jako przykład podaje fundusz Catella, który był pionierem najmu instytucjonalnego w Polsce, a na początku 2023 r. sprzedał wszystkie nieruchomości.
Według PZFD fundusze PRS, mające zaledwie 1 proc. wszystkich istniejących w Polsce mieszkań na wynajem, nie konkurują o nie z indywidualnymi nabywcami, bo inwestują w budowę odrębnych, specjalnie dla nich projektowanych budynków. Ograniczanie tych inwestycji poprzez dodatkowy sześcioprocentowy podatek to, zdaniem deweloperów, hamowanie rozwoju rynku najmu, który w Polsce jest w początkowym stadium.
W opinii Karoliny Pilawskiej z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci nowelizacja przepisów o podatku od czynności cywilnoprawnych nie dotknie jednak funduszy. Podlegają jej mieszkania, a nie np. całe budynki bez wydzielonej własności lokali, jakie kupują fundusze. Mogą one też kupować od deweloperów spółki celowe powołane do budowy mieszkań i również nie zapłacą nowego podatku.
– Chyba rzeczywiście chodziło o efekt propagandowy, bo to martwy przepis. Nie będzie z niego wpływów do budżetu. Natomiast kolejne niedopracowane przepisy i niestabilność prawa odstraszają zagranicznych inwestorów od polskiego rynku nieruchomości i zniechęcają do niego polskich przedsiębiorców – mówi Karolina Pilawska.