Polacy żyją w ścisku

opublikowano: 09-12-2022, 13:06
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

O zatłoczonych mieszkaniach i przywiązaniu Polaków do własności mówi dr Adam Czerniak, wykładowca SGH i dyrektor ds. badań Polityki Insight.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • co się będzie działo z przeludnieniem polskich mieszkań
  • jakie zmiany czekają rynek najmu
  • czy scenariusz, polegający na tym, że Polacy wybierają najem zamiast zakupu jest realny
Marek Wiśniewski

PB: Z danych Eurostatu wynika, że polskie mieszkania należą do najbardziej przeludnionych w Europie. Skoro obecna sytuacja rynkowa nie sprzyja kupowaniu nieruchomości, to czy można się spodziewać, że ścisk w polskich domach będzie jeszcze większy?

Adam Czerniak, ekspert SGH i Polityki Insight: Zdecydowanie tak. Problem z przeludnieniem na pewno się nasili. Wielu Polaków zostało odciętych od finansowania bankowego. Singiel o średnim dochodzie może dziś kupić na kredyt mieszkanie o powierzchni do 30 m kw., tymczasem jeszcze przed rokiem mógł sobie pozwolić na nieruchomość dwa razy większą.

Z jeszcze poważniejszym utrudnieniem muszą się mierzyć duże gospodarstwa domowe. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej bank bierze przecież pod uwagę nie tylko wydatki na osobę dorosłą, ale także dzieci. Rodzina, która uzyskuje średni dochód, nie kupi dziś na kredyt mieszkania większego niż 45-50 m kw. Dostęp do nieruchomości spełniających parametry nieprzeludnionych mają więc wyłącznie osoby najbogatsze.

Sytuacja rynkowa nie oszczędza także najemców. W ciągu ostatniego roku czynsze poszły w górę o ponad 50 proc., co powoduje, że rodziny z dziećmi i przeciętnym wynagrodzeniem nie stać na mieszkanie 60-70-metrowe. Wybiorą więc nieruchomość, która z automatu będzie dla nich zbyt mała.

Krótko mówiąc, bez względu na to, czy wybierzemy zakup czy wynajem, będzie ekstremalnie trudno.

Rok 2022 był okresem masowego podnoszenia czynszów, a warto zauważyć, że w latach 2020-21, a więc po wybuchu pandemii, one nieznacznie spadły. Część osób, które kupiły mieszkanie z myślą o jego wynajmie, korzystała z finansowania bankowego. Rosnąca inflacja i drożejące kredyty spowodowały, że koszty takich inwestycji znacznie wzrosły, co okazało się istotną motywacją do podwyższenia stawek najmu.

Inny powód był taki, że po wybuchu wojny w Ukrainie do Polski napłynęły całe rodziny uchodźców, które były gotowe zapłacić za wynajem każdą kwotę. Niedługo potem do miast akademickich powrócili studenci, którzy zaczęli poszukiwać mieszkań na wynajem. Popyt był gigantyczny.

Mam poczucie, że doszliśmy już do sufitu i możliwość dalszego podnoszenia czynszów jest bardzo ograniczona. Wynika to z kilku powodów. Po pierwsze — liczba uchodźców z Ukrainy w Polsce w ostatnich dwóch miesiącach nieznacznie spadła. Mimo pesymistycznych prognoz na zimę na razie nie obserwujemy też napływu nowych osób zza wschodniej granicy. To trochę obniży popyt na mieszkania.

Po drugie — inflacja uderza po kieszeniach wszystkich, także najemców, a to oznacza, że oni też są coraz mniej skłonni do większych wydatków.

Wielu z nich woli przeczekać trudny okres w przeludnionym mieszkaniu albo wybrać lokal w gorszej lokalizacji, np. na obrzeżach miasta czy też nawet poza nim.

Nie spodziewam się, by w nadchodzącym roku stawki najmu wzrosły. Dla potencjalnych lokatorów nie jest to z pewnością zbyt duże pocieszenie, ponieważ czynsze już są bardzo wysokie i na tym poziomie prawdopodobnie się utrzymają.

Jak pod względem wysokości czynszów wypadamy na tle innych krajów europejskich?

Polska ma stawki najmu stosunkowo wysokie w relacji do dochodu. Jest to z resztą cecha charakterystyczna większości państw naszego regionu. Z podobną sytuacją mierzą się m.in. Czechy, Słowacja czy Węgry. Wynika to z tego, że rynek najmu w tej części Europy jest stosunkowo słabo rozwinięty. Niewiele jest też lokali dostępnych cenowo dla osób o niższych dochodach. Zupełnie odwrotnie jest np. w Niemczech, Austrii czy Szwajcarii, gdzie można znaleźć mieszkania zróżnicowane pod względem ceny i lokalizacji. U nas rynek najmu koncentruje się przede wszystkim na kliencie średnio- i bardzo zamożnym.

W krajach niemieckojęzycznych większość osób mieszka w nieswoim lokum. Czy w dłuższej perspektywie u nas może być podobnie, czy też nie pozwoli na to nasze przywiązanie do własności?

Na razie to przywiązanie wygrywa, ale nie jest też tak, że np. Niemcy wolą wynajmować. Gdyby w takim idealnym, eksperymentalnym świecie postawić ich przed wyborem: własne czy wynajmowane, pewnie też zdecydowaliby się na własność. Różnica między nami a krajami niemieckojęzycznymi jest taka, że im nie przeszkadza spędzenie całego życia w lokalu wynajmowanym. Po pierwsze — dzieje się tak dlatego, że ceny najmu wypadają bardzo korzystnie w relacji do dochodów. Można więc znaleźć dla siebie atrakcyjne lokum na każdy etap życia. Mieszkania na wynajem są też bardzo zróżnicowane, zarówno jeśli chodzi o metraż, jak też lokalizację.

Po drugie — w krajach zachodnich rynek najmu charakteryzuje wysoki standard obsługi. Najemcy wiedzą, jakiej umowy się spodziewać i jakie przysługują im prawa. Są nawet organizacje branżowe, które kontrolują wynajmujących i przestrzegają ich przed nieuczciwymi praktykami.

Trzeba też podkreślić, że na Zachodzie wynajmuje się mieszkania długookresowo. U nas przyjęło się, że kontrakt zawiera się na rok albo dwa lata. Z reguły można go też szybko wypowiedzieć. Nie ma więc nic dziwnego w tym, że Polacy są przywiązani do własności, która zapewnia im bezpieczeństwo. Nie muszą się obawiać, że z miesiąca na miesiąc staną przed koniecznością opuszczenia nieruchomości albo skokiem czynszu o połowę. W Niemczech można mieszkać w wynajmowanym lokalu w zasadzie tak długo, jak się chce, nawet 20-30 lat.

Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji

w tym tygodniu: „Co dalej z cenami mieszkań?”

goście: Marcin Krasoń — Otodom/Obido, dr Adam Czerniak — SGH/Polityka Insight, Zbigniew Juroszek — Atal, Tomasz Puzyrewicz — DM Navigator.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane