Inwestor rozpoczynający działalność w SSE powinien mieć choćby podstawową wiedzę o prawie ochrony środowiska. To zaoszczędzi mu nie tylko czasu...
Przepisy ochrony środowiska i procedury administracyjne z nich wynikające mogą mieć istotny wpływ na przebieg procesu inwestycyjnego. Konieczne jest więc wzięcie pod uwagę wymogów w zakresie ochrony środowiska na każdym etapie realizacji inwestycji. A najważniejszy akt prawny regulujący tę problematykę, tj. ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, był już kilkadziesiąt razy nowelizowany. I w niemal każdej nowelizacji znajdują się nowsze zobowiązania dotyczące procesu inwestycyjnego...
Badanie skażenia
Pierwszym krokiem, poprzedzającym wybór lokalizacji przedsięwzięcia przez inwestora, powinno być przeprowadzenie badań skażenia gruntu. Skażenie bowiem spowoduje znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości i obowiązkowa stanie się jej rekultywacja — kosztowna i znacznie opóźniająca proces inwestycyjny. Warto więc przed zakupem sprawdzić, jaki rodzaj działalności był dotychczas prowadzony na nieruchomości oraz uzyskać od obecnego właściciela (czyli od specjalnej strefy ekonomicznej — SSE) badania jakości gruntu, jeżeli takie istnieją. Jeżeli nie, to należy zatrudnić specjalistyczną firmę, która je wykona. Na początek wystarczą badania ogólne, które wskażą ewentualne zagrożenia i stopień zanieczyszczenia nieruchomości. A po podpisaniu umowy przedwstępnej — już pełne. Jeżeli wyniki badań wskażą, że nieruchomość jest skażona, to w przyrzeczonej umowie kupna cenę nieruchomości należy obniżyć o koszt związany z ewentualną przyszłą jej rekultywacją.
W przypadku skażenia nieruchomości przedsiębiorca musi podjąć decyzję, czy dana lokalizacja jest dla niego optymalna. Jeśli zdecyduje się kontynuować inwestycję na skażonym terenie, to musi wystąpić do starosty z wnioskiem o uzgodnienie sposobu przeprowadzenia rekultywacji. Postępowanie administracyjne oraz sam proces rekultywacji może trwać kilka miesięcy.
Charakter i plan
Po uporaniu się z problemem zanieczyszczenia gruntu i po nabyciu tytułu do władania nieruchomością możemy przystąpić do... określenia charakteru inwestycji. Trzeba zbadać, czy należy ona do kategorii inwestycji, które mogą w istotny sposób oddziaływać na środowisko. W kategorii tej rozróżniamy inwestycje obligatoryjnie wymagające sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko (OOŚ) oraz takie, co do których obowiązek sporządzenia raportu OOŚ może być wymagany (decyduje o tym starosta). Podział inwestycji na kategorie zawarty jest w rozporządzeniu Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r. (DzU nr 257, poz. 2573).
Kolejny krok? Sprawdzenie, czy planowany charakter działalności jest zgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli inwestycja jest z nim zgodna, to możemy wystąpić o pozwolenie na budowę. Jeśli nie — musimy wystąpić z wnioskiem o zmianę planu, co może trwać wiele miesięcy. Większy problem pojawi się, gdy dana nieruchomość nie ma obowiązującego planu. Niestety, obecnie taka sytuacja zdarza się nazbyt często (na terenie 80 proc. powierzchni kraju nie ma miejscowych planów!). Zniechęca to inwestorów do Polski...
Pozwolenie i budowa
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje, a nasza inwestycja do niego pasuje — można przystąpić do przygotowania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (elementem procedury zmierzającej do wydania tego pozwolenia jest postępowanie w sprawie raportu OOŚ). Należy też uzyskać uzgodnienia w zakresie gospodarki wodno-ściekowej, powietrza atmosferycznego, ochrony przed hałasem oraz w zakresie gospodarki odpadami, które będą stanowiły integralną część pozwolenia na budowę. Konieczne jest również otrzymanie pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na terenie budowy, uzgodnienie miejsca składowania próchniczej warstwy gleby oraz miejsca, sposobu i warunków odprowadzania wód opadowych lub podskórnych gromadzących się w wykopach na placu budowy.
A przed przystąpieniem do użytkowania obiektu konieczne jest uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie. Fakt oddania obiektu do użytku należy zgłosić m.in. Inspektorowi Ochrony Środowiska, który skontroluje, czy warunki w zakresie ochrony środowiska określone w pozwoleniu na budowę zostały przez inwestora dotrzymane.
Rozpoczęcie produkcji
Przed uruchomieniem działalności należy uzyskać szereg decyzji administracyjnych w zakresie ochrony środowiska: pozwolenie na wprowadzanie gazów i pyłów do powietrza, pozwolenie wodno-prawne na wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi, zezwolenie na wytwarzanie odpadów czy też pozwolenie na emitowanie hałasu do środowiska. W przypadku dużych inwestycji o znacznym oddziaływaniu na środowisko może to być tzw. pozwolenie zintegrowane, w którym będą zawarte wszystkie aspekty oddziaływania inwestycji na środowisko. Listę inwestycji wymagających uzyskania pozwolenia zintegrowanego zawiera rozporządzenie Ministra Środowiska z 26 lipca 2002 r. (DzU nr 122, poz. 1055).
Tomasz Tatomir, radca prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.