Polnord chce budować w dużej skali

  • Emil Górecki
opublikowano: 03-12-2012, 00:00

Duże projekty, tanie mieszkania i rynkowa nisza. Nowy szef dewelopera zapewnia, że zadłużenie jest pod kontrolą

Dantex i Polnord — te dwie firmy zostały wybrane przez dawnego dystrybutora maszyn Waryński do współpracy przy realizacji jego pierwszej deweloperskiej inwestycji. Przy ul. Jana Kazimierza w Warszawie powstanie budynek o 100 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowo-biurowej. Prace projektowe mają ruszyć w przyszłym roku, a cała inwestycja potrwa 6-8 lat. Do końca rok mają być podpisane umowy inwestycyjne. Polnord szacuje jej wartość na około 600 mln zł.

— Grupa Waryński do projektów wniesie grunt, a partnerzy jego równowartość. Dodatkowo będą zarządzać inwestycją. Zastrzegliśmy sobie prawo wpływu na kluczowe decyzje, takie jak harmonogram, budżet, wybór generalnego wykonawcy czy strategia marketingowa — mówi Jarosław Jankowski, prezes spółki Waryński.

Na takim modelu współpracy Polnordowi zależy najbardziej, bo nie wymaga wykładania gotówki na grunt. To ważne, biorąc pod uwagę wysokie zadłużeniekrótkoterminowe, które na koniec trzeciego kwartału opiewało na 532 mln zł.

— Systematycznie je obniżamy. Do końca roku spłacimy kolejną część zapadającego długu, co dodatkowo poprawi wskaźniki. Sytuacja jest dobra, co dostrzegają inwestorzy zwiększający zaangażowanie w akcjonariacie Polnordu, jak fundusz Templeton — twierdzi Piotr Wesołowski, prezes Polnordu.

Wielkość ma znaczenie

Trzy tygodnie temu po eksperymencie z centrami handlowymi stery spółki oddał Bartosz Puzdrowski. Jego następca stawia przede wszystkim na mieszkania w Warszawie i Trójmieście. To najsilniejsze rynki i najłatwiej osiągnąć na nich efekt skali. Spółka ma ambicje realizowania na każdym z nich nie po dwa, ale po pięć projektów jednocześnie. W stolicy do końca roku chce kupić dwie działki, analizuje 1-2 tereny w Trójmieście. Nie rezygnuje jednak z innych aglomeracji. Negocjuje z partnerem podobną jak z Waryńskim umowę dotyczącą inwestycji w Krakowie.

— Chcemy realizować projekty na miarę Miasteczka Wilanów. Mamy odpowiednie doświadczenie i kompetencje. Stawiamy przede wszystkim na mieszkania segmentu popularnego, które najlepiej odpowiadają na zapotrzebowanie rynku. Przygotowujemy się też do wejścia w niszę, jaką jest budownictwo socjalne i komunalne. Chcemy kompleksowo obsługiwać klientów w tym sektorze: od budowy po organizowanie finansowania. To pomoże osiągnąć roczną sprzedaż na poziomie 1,5-2 tys. mieszkań w ciągu dwóch lat, bo w takim modelu nabywcę za jednym razem znajduje duży pakiet lokali — mówi Piotr Wesołowski, prezes Polnordu.

Ucieczka do przodu

Marża brutto na sprzedaży w Polnordzie po trzech kwartałach wyniosła 8,7 proc. i była jedną z najniższych uzyskiwanych przez giełdowych deweloperów. Rok wcześniej wynosiła 19,5 proc.

— Przy słabej koniunkturze musimy sprzedawać mieszkania zbudowane na działkach kupowanych dwa-trzy lata temu, kiedy były one droższe. Dlatego zastosujemy ucieczkę do przodu. Kupujemy działki teraz, kiedy jest niewielu chętnych. Zwiększymy skalę działalności, dzięki czemu kiedy za półtora-dwa lata kupujących na mieszkania przybędzie, my będziemy mieć gotową ofertę. To pozwoli znów uzyskiwać 25-30 proc. marży brutto na sprzedaży — obiecuje Piotr Wesołowski. Projektem w skali odpowiadającej ambicjom Polnordu jest Port Praski. Spółka kilka miesięcy temu podpisała list intencyjny w sprawie współpracy przy tym gigantycznym przedsięwzięciu deweloperskim z właścicielem terenu.

— Kończymy przygotowanie ostatecznych umów o współpracy przy pierwszym etapie części mieszkaniowej, liczymy, że nasz partner będzie też chciał z nami pracować przy następnych fazach. Inwestycja już dziś jest świetnie postrzegana przez banki — mówi Piotr Wesołowski.

Handel nie, biura tak

Choć Galeria Wilanów, którą Polnord miał realizować we współpracy z GTC zapowiada się na bardzo dochodową inwestycję, to jednak wymaga dużego, jednorazowego zaangażowania finansowego. To powód odsprzedania udziałów partnerowi. Polnord jednak nie rezygnuje z segmentu biurowego.

— Będziemy budować kolejne części kompleksu Wilanów Office Park, 20-30 proc. powierzchni na działce spółki Waryński to też biura. Nie odżegnujemy się od podobnych inwestycji. Już mamy know-how, kontakty z najemcami. Za 3-4 miesiące sprzedamy jeden z wybudowanych biurowców i zaczniemy przygotowania do budowy kolejnego — mówi prezes Polnordu.

OKIEM EKSPERTA

Duże koszty zjadają zyski

MACIEJ WEWIÓRSKI

analityk DM IDMSA

Nawet po przeprowadzonej restrukturyzacji Polnord, przy swojej skali działalności ma w porównaniu z innymi deweloperami, ma bardzo wysokie koszty sprzedaży i ogólnego zarządu, które zjadają wypracowane zyski ze sprzedaży mieszkań. Z prostej kalkulacji wynika, że byłby zyskowny, gdyby przy tych samych kosztach i poziomie zadłużenia sprzedawał rocznie ponad dwa razy więcej mieszkań. Wysokie zadłużenie mogłoby być w dużej części spłacone, gdyby spółka pozbyła się aktywów spoza głównej działalności. Nie widzę jednak zagrożenia płynności Polnordu w krótkim terminie. Wierzyciele nadal będą chcieli rolować dług spółki, bo w perspektywie deweloper ma odzyskanie od Miasta Stołecznego Warszawa i jego spółek około 200 mln zł z tytułu odszkodowań za drogi i infrastrukturę wodno- -kanalizacyjną w Wilanowie, a kapitał pracujący nie wymaga już nakładów.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Emil Górecki

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu