Zagraniczne fundusze inwestycyjne polubiły Polskę. Rynek biurowców, centrów handlowych i magazynów jest przedmiotem bacznych obserwacji i analiz. W najbliższym czasie dojdzie zapewne do kolejnych transakcji.
Analitycy rynku nieruchomości tuż po 11 września 2001 r. byli zdania, że zamachy terrorystyczne nie powinny w znaczący sposób wpłynąć na rynek nieruchomości komercyjnych. Wiele osób twierdziło, że sytuacja na świecie szybko wróci do normy. Tak się jednak nie stało, a kryzys na światowych rynkach pogłębia się.
— Ataki terrorystyczne z 11 września 2001 r. pogłębiły kryzys na światowych giełdach. Spowodowało to dalszy odpływ kapitału z tego rynku. Inwestorzy zaczęli więc szukać innych możliwości lokowania swoich pieniędzy. Uwolniony w ten sposób kapitał trafił na rynek obligacji państwowych oraz na rynek nieruchomości — uważa Rafał Mateusiak z CB Richard Ellis.
Loic de Villard, szef działu inwestycji i finansów Cushman & Wakefield Healey & Baker, uważa, że wydarzenia 11 września wpłynęły na całą gospodarkę światową i tym samym były jedną z przyczyn zmniejszenia bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce.
— Jednak rynek nieruchomości komercyjnych był bardzo aktywny. Fundusze inwestujące w nieruchomości korzystają z wysokich stóp zwrotu inwestycji z nieruchomości, przy jednoczesnym malejącym ryzyku inwestycyjnym, co jest związane ze spodziewanym wejściem Polski do Unii Europejskiej — dodaje Loic de Villard.
Zdaniem analityków z międzynarodowej firmy DTZ Zadelhoff Tie Leung, rynek inwestycyjny w Polsce jest nadal bardzo atrakcyjny dla funduszy inwestycyjnych. Stopy kapitalizacji są o 1-2 proc. wyższe niż osiągane w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej.
— Wydarzenia z 11 września, które pociągnęły za sobą recesję na wielu światowych rynkach, nie wpłynęły bezpośrednio na polski rynek. Najlepszym dowodem jest to, że w 2002 r. zawarto rekordową liczbę transakcji na łączną sumę ponad 813 mln zł — zauważa Agnieszka Jachowicz, dyrektor działu wycen i doradztwa inwestycyjnego DTZ Zadelhoff Tie Leung.
Dla funduszy inwestycyjnych działających na rynku nieruchomości, czyli instytucji nabywających obiekty wraz z najemcami, dekoniunktura w gospodarce to dobry czas na kupowanie.
— W roku 2002 fundusze inwestujące w nieruchomości były bardzo aktywne w Polsce. Zawarły aż 9 transakcji w sektorze biurowym. Wielkość transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym wzrosła z 82 mln EUR w roku 2001r. do około 250 mln EUR w 2002 r., z czego prawie 62 proc. to działalność austriackich i niemieckich funduszy, jak Europolis Invest, DB Real Estate i HVB Group. Rok bieżący zaczął się pracowicie, gdyż już zostały podpisane dwie umowy kupna budynków biurowych — mówi Loic de Villard.
Coraz większym zainteresowaniem cieszą się obiekty handlowe. W 2002 r. zawarto na tym rynku 6 transakcji. Największą był zakup przez GE Capital i Heitman galerii handlowych w 13 centrach należących do Casino/Apsys. Rok 2003 będzie okresem kupowania nieruchomości handlowych w calej Polsce przez fundusze inwestycyjne.
Zdaniem analityków, dobra passa na rynku inwestycyjnym będzie trwać. Atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji i jednocześnie rosnące bezpieczeństwo związane z procesem akcesyjnym do Unii Europejskiej przyciąga do Polski fundusze inwestycyjne.
— Obecnie Polską interesuje się około 10 funduszy. Poszukują one ciekawych biurowców — mówi Rafał Mateusiak.
— Przewidujemy, że przed 1 maja 2004 r. zostanie zawartych wiele transakcji, ponieważ inwestorzy mogą obawiać się wzrostu cen nieruchomości po przystąpieniu Polski do Unii oraz spadku stóp kapitalizacji — uważa Robert Mayhew, associate director w dziale wycen i doradztwa inwestycyjnego DTZ Zadelhoff Tie Leung.
Zdaniem Rafała Mateusiaka, problemem, który ogranicza w pewnym stopniu rynek inwestycyjny, jest niezbyt duża podaż tzw. dobrych produktów inwestycyjnych.
— Fundusze szukające np. biurowców zwracają uwagę na to, jaki przychód będzie generował dany obiekt. Ważne jest więc to, aby umowy najmu kończyły się w różnych okresach, bo to daje gwarancję, że biurowiec nagle całkiem nie opustoszeje. Dla funduszy ważne jest także, aby obiekt spełniał wysokie standardy techniczne — mówi Rafał Mateusiak.
Zdaniem analityków z DTZ, jakość polskich budynków komercyjnych jest różna. Część produktów inwestycyjnych to budynki starszej generacji, bez obecnie stosowanych rozwiązań takich jak np. podnoszone podłogi czy pełna klimatyzacja. Dla takich obiektów trudniej jest znaleźć inwestora.
— Fundusze inwestycyjne szukają budynków, które spełniają odpowiednie kryteria zarówno techniczne, jak i finansowe, np. muszą być wynajęte w odpowiednim stopniu, a umowy z najemcami muszą być zawarte na 5-7 lat. Kilka funduszy skoncentrowanych jest na nabywaniu budynków w centrum miasta. Jednak ilość takich obiektów jest ograniczona — mówi Agnieszka Jachowicz.
Mimo to analitycy spodziewają się, że w 2003 r. dojdzie do kolejnych transakcji. Wkrótce na rynku dostępne będą dwa projekty firmy Ghelamco — Bokserska Office and Distribution Centre oraz Cybernetyki Office Centre, które wynajęte są w ponad 90 porc. Warto zauważyć, że blisko połowa z 813 mln zł zainwestowanych w 2002 r. została przeznaczona na zakupy nieruchomości handlowych. Podobnie powinno być w 2003 r.
Warszawa pozostanie głównym rynkiem dla inwestorów instytucjonalnych, jednak analitycy przewidują, że część transakcji będzie zawartych w takich miastach, jak Kraków, Poznań czy Katowice.