Polski rynek biurowy w czasach koniunktury

Bartosz Dyląg
21-08-2007, 00:00

Powierzchnia biur w Warszawie w I poł. 2007 r. wyniosła 2,65 mln mkw., wobec 2,49 mln mkw. rok wcześniej.

Najdynamiczniej obecnie rozwijają się Wrocław i Kraków i szybko zmniejszają dystans do stolicy

Powierzchnia biur w Warszawie w I poł. 2007 r. wyniosła 2,65 mln mkw., wobec 2,49 mln mkw. rok wcześniej.

W stolicy, największym rynku nieruchomości biurowych w Polsce, zlokalizowane jest trzy czwarte nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A i B. Popyt na biura stale rośnie, dlatego wolnych powierzchni jest coraz mniej. W I poł. 2007 r. ich współczynnik spadł poniżej 5 proc. W ślad za tym rosły także czynsze.

Według raportu Warsaw Research Forum, jeszcze rok temu niektóre biurowce w centrum stolicy świeciły pustkami. Wskaźnik powierzchni niewynajętej sięgał tu 13 proc. Obecnie poziom pustostanów w centrum nie przekracza 3 proc. Firmy przenoszą się do siedzib większych, o lepszym standardzie. Zdaniem specjalistów, sytuacja nie zmieni się przez co najmniej dwa lata.

Dynamiczna stolica

W I kw. 2007 r. jedną z największych transakcji na rynku biurowym w Warszawie był wynajem przez Canal+ 7,6 tys. mkw. na Sadybie. W II kw. największa była transakcja Banku Millennium, który wynajął ponad 22,5 tys. mkw. powierzchni biurowej w Harmony Office Center na Rakowcu.

— Dla wielu firm, których siedziby znajdują się w centrum miasta, prestiżowa, centralna lokalizacja nie jest konieczna, zwłaszcza biorąc pod uwagę wzrost czynszów. Prawdopodobnie w poszukiwaniu oszczędności część z nich zdecyduje się na przeprowadzkę do nowych biurowców powstających obecnie w strefach południowych — mówi Paweł Skałba, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Colliers International International.

Zdaniem specjalistów, biura zwalniane w ten sposób nie pozostaną puste zbyt długo. Zajmą je nowi klienci lub dotychczasowi najemcy, dla których do tej pory zajmowana powierzchnia była niewystarczająca.

Brak biur na rynku w pierwszym półroczu 2007 spowodował znaczny wzrost stawek, przede wszystkim w centrum Warszawy.

W Centralnym Obszarze Biznesu średni czynsz wynosi około 22 EUR za mkw., rok temu było to 5 EUR mniej. W biurowcach najwyższej klasy, typu Rondo 1 czy Złote Tarasy, czynsze wynoszą nawet 26-28 EUR za mkw. Wynajmujący, którzy mają teraz dużo większą swobodę w doborze najemców, oferują także znacznie mniej zachęt finansowych.

— Czynsze w centrum będą w najbliższych miesiącach najprawdopodobniej rosły, ale dla dużych najemców podpisujących umowy typu pre-lease pojawią się możliwości wynegocjowania korzystnych warunków najmu. Poza centrum stawki utrzymują się na nieco stabilniejszym poziomie, około 14-16 EUR/mkw. Tam najemcy mogą liczyć na jeszcze większe upusty — wyjaśnia Paweł Skałba.

Grupa pościgowa

Bardzo szybko rozwija się rynek biurowy we Wrocławiu i Krakowie. W stolicy Dolnego Śląska już dziś znajduje się 150 tys. mkw. biur, plany mówią o podwojeniu powierzchni w najbliższych dwóch latach. W pierwszej połowie 2007 r. oddano do użytku kilka projektów, m.in. Silver Forum, Arkady Wrocławskie, Legnicka Business House oraz budynek Oniro. Czynsze we Wrocławiu kształtują się na poziomie 12-13 EUR za mkw.

W Krakowie jest ponad 750 tys. mkw. powierzchni biurowych, 230 mkw. z nich to powierzchnie o wysokim standardzie. Analitycy są zdania, że będzie ich przybywać (w latach 2008-09 ma tam powstać 150 tys. mkw. powierzchni biurowej), na zahamowanie wzrostów cen nie ma co liczyć. Największym zainteresowaniem cieszy się centralna część Krakowa, najwięcej nowej powierzchni powstaje w zachodniej części miasta. Współczynnik pustostanów w Krakowie wynosi 1,5 proc. Czynsze — 13-15 EUR za mkw.

Duże biurowce ukończone w I poł. 2007 r. to Rondo Business Park, budynek biurowy przy Wielickiej 72, Kraków Business Park 400 oraz Newtona — drugi biurowiec z kompleksu GTC.

— Powierzchnię biurową w centrum Krakowa stanowią najczęściej wyremontowane kamienice. Znajduje się tu niewiele nowoczesnych budynków, głównie ze względu na brak wolnych terenów pod inwestycje. Większość biurowców zbudowanych w ciągu kilku ostatnich lat zlokalizowana jest przede wszystkim na obrzeżach miasta — podkreśla Paweł Skałba.

Po okresie mniejszego zainteresowania śląskim rynkiem biurowym, pojawia się tam coraz więcej inwestorów. Atuty aglomeracji są znane od dawna. To duża liczba mieszkańców, dobre położenie oraz infrastruktura. Podaż powierzchni biurowej klasy A, B+ i B w Katowicach to około 150 tys. mkw. W ciągu najbliższych kilku lat może tu powstać nawet 130 tys. mkw. nowych biur, jednak większość z planowanych inwestycji to projekty klasy B i B+. Na Śląsku brakuje biur o najwyższym standardzie. Poziom pustostanów w budynkach klasy A spadł tam do rekordowo niskiego poziomu 2,5 proc.

Nie dla wymagających

Niedobór wysokiej klasy biurowców widać także w Łodzi. Z 82 tys. mkw. biur, które są w mieście, żadne nie spełnia najwyższych europejskich standardów. Wkrótce ma się to zmienić, jeszcze w tym roku powstanie pierwszy biurowiec o najwyższym standardzie.

W najbliższych latach przybędzie 150 tys. mkw. powierzchni biurowych, które zaspokoją oczekiwania najbardziej wymagających firm.

W związku z jakością łódzkich biur poziom czynszów nie jest wysoki. W Łodzi wiele biur można wynająć w cenie poniżej 10 EUR za mkw. W biurach wyższej klasy czynsze utrzymują się na poziomie około 13 EUR za mkw., planowane projekty będą wynajmowane za 14-15 EUR.

Coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów staje się także Poznań. Oddany ostatnio do użytku obiekt Andersia Tower, budowany od 2004 r., jest reklamowany jako jeden z najnowocześniejszych biurowców w Polsce. Niestety w Poznaniu nie buduje się wiele, dlatego wskaźnik wolnej powierzchni biurowej, wynoszący w I połowie 2007 r. 2 proc., w najbliższym czasie spadnie. Czynsze — w granicach 12-15 EUR za mkw.

okiem eksperta

Karol Klin

dyrektor działu powierzchni biurowych CB Richard Ellis

Nowe biura w centrum zainteresowania

Rynek wynajmu powierzchni biurowych podąża za świetną koniunkturą gospodarczą w Polsce i od dwóch lat obserwujemy jego dynamiczny rozwój. Firmy, które potrzebują biur od zaraz, mają z ich wynajęciem olbrzymi kłopot.

Dynamicznie rozwijające się firmy wynajmują biura na określony czas, rezerwując sobie w tym samym czasie powierzchnie docelowe na II, III kwartał 2008 r. w nowych lokalizacjach. Nowe projekty biurowe, które pojawią się na rynku w 2008 r., już dzisiaj są obiektem zainteresowania przyszłych najemców, a niektóre z nich są już częściowo zarezerwowane.

Rynek powierzchni biurowej w stolicy przeszedł już cały cykl koniunkturalny. Skutkiem jest coraz większa różnica w cenach wynajmu pomiędzy centrum miasta, gdzie czynsze wynoszą 25-30 EUR za mkw., oraz poza nim, gdzie biuro można wynająć za 15-16 EUR. W ten sposób w centrum wynajmują firmy, które muszą tam funkcjonować. Pozostałe lokują swoje siedziby poza centrum miasta. Rynek inwestycyjny robi się coraz bardziej wymagający dla inwestorów, liczba atrakcyjnych produktów jest ograniczona i wyraźnie można zauważyć, iż kupujący poszukują nowych produktów poza Warszawą.

Na rynkach regionalnych, pozawarszawskich, czynsze nie przekraczają 15 EUR. Poziom wynajmu powierzchni biurowej jest wysoki. Współczynnik powierzchni niewynajętej oscyluje w okolicach 4 proc.

Do najszybciej rozwijających się rynków pozawarszawskich możemy zaliczyć Kraków, Wrocław, Poznań oraz Trójmiasto. Należy podkreślić, że na rynkach lokalnych brakuje produktów klasy A, jednak sytuacja ta szybko ulega zmianie. Coraz ciekawiej wygląda rynek biurowy w Łodzi, co związane jest z pozytywnym nastawieniem władz miejskich do inwestorów zagranicznych. Rozwija się też Lublin, jednak cały czas jest to mały rynek, na którym aktywni są głównie polscy deweloperzy. Zachodni inwestorzy ciągle zdają się nie dostrzegać potencjału pracowników na tym rynku.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Bartosz Dyląg

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / Polski rynek biurowy w czasach koniunktury