Samorządy mogłyby budować dziś znacznie więcej mieszkań. Przeszkody? Brak wykwalifikowanej kadry i wiedzy o sposobach finansowania.
O potrzebie ożywienia budownictwa mieszkaniowego w samorządach mówi się nie od dziś. Do niedawna gminy nie prowadziły jednak w tej dziedzinie skutecznej polityki.
Powodem była niechęć do zaciągania wieloletnich zobowiązań.
Zalety
Jest szansa, że już wkrótce to się zmieni. Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP) i rozporządzenia wykonawcze do niej, jak również nowe rozporządzenie Ministerstwa Finansów (MF) otwierają gminom drogę do budowy mieszkań na dużo większą niż dotąd skalę.
— Wiele gmin z uwagi na to, że budżet ustalany jest raz na rok, nie rozważało możliwości podpisywania wieloletnich umów. Niedawno MF wydało jednak rozporządzenie, w którym wypowiedziało się na temat możliwości zawierania takich zobowiązań. Z kolei ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym pokazała samorządom, że można budować mieszkania również z prywatnym partnerem — mówi Witold Grzybowski, doradca do spraw partnerstwa publiczno-prywatnego i członek zespołu utworzonego przez Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Związek Banków Polskich.
Obecnie wraz z zespołem ekspertów przygotowuje on program finansowania mieszkań czynszowych zgodnie z formułą PPP. Jego głównym założeniem jest przeniesienie ryzyka związanego z budową takich mieszkań na sektor prywatny.
— Gmina nie musi budować sama. Wystarczy, że udostępni deweloperom działki i określi przyszły cel inwestycji. Dzięki tej formule mogą powstawać m.in. mieszkania socjalne i komunalne — twierdzi Witold Grzybowski.
Odbywa się to na zasadzie przetargu publicznego. Wygrywa deweloper, który spełni oczekiwania postawione przez samorząd. W praktyce gmina kupuje usługę, czyli zamawia określoną ilość powierzchni mieszkaniowej. Jednocześnie przestaje być właścicielem gruntu, a także postawionych na nim budynków. To ważne, bo zgodnie z przepisami ochrony lokatorów, gmina nie może zawierać umów najmu na czas określony — z wyjątkiem lokali socjalnych, jeśli jest właścicielem nieruchomości. Gdy przestaje nim być, może prowadzić aktywniejszą politykę mieszkaniową.
Budowa mieszkań oparta na PPP korzystna jest też dla dewelopera. Nie ponosi on kosztów zakupu działki. Partery budynków może zaś wykorzystać do celów komercyjnych, np. na sklepy i biura. Zdarza się, że część przekazanego terenu zagospodarowana zostanie w innych celach niż wyznaczone przez gminę.
Bariery
Proponowane rozwiązania da- ją także możliwość pozostawie- nia gruntu we własności gminy — oznacza to zmniejszenie kosztów projektu o wartość gruntu i kontrolowanie przez nią każdej fazy projektu. W takim wypadku inwestor pozostaje dzierżawcą lub użytkownikiem terenu. Niestety, wielu gminom wciąż brakuje odpowiedniej kadry zarządzającej, która pilotowałaby takie inwestycje. Problemem jest też brak doświadczenia.
— Gminy mają niską wiedzę na temat możliwości stwarzanych przez obowiązujące prawo, brakuje im odpowiedniej pomocy prawnej, a ta jest niezbędna do przygotowania umowy o PPP — przyznaje Witold Grzybowski.
Dlatego, jego zdaniem, niezbędne jest wspieranie samorządowców.
— Nie wystarczą zmiany przepisów. Potrzebne są poradniki i wskazówki, które bezpośrednio docierałyby do zainteresowanych gmin — podkreśla Witold Grzybowski.
Czy gminy wkrótce zaczną masowo budować mieszkania z prywatnymi inwestorami?
— Nie mają innego wyjścia. Zgodnie z przepisami ustawy o samorządzie gminnym, do zadań własnych samorządu należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności. Zakres odpowiedzialności gmin staje się coraz kosztowniejszy do wypełnienia, a pomoc państwa w finansowaniu noclegowni nie sprzyja w kształtowaniu polityki mieszkaniowej opartej na racjonalnych przesłankach — zauważa Witold Grzybowski.