Partnerstwo publiczno-prywatne (PPP) jest szansą na zmniejszenie problemu mieszkaniowego, przede wszystkim uboższych lokatorów.
Eksperci przewidują, że będzie to rozwiązanie korzystne dla dwóch grup potencjalnych lokatorów: osób, których nie stać na kupno mieszkania, bo nie mają zdolności kredytowej, oraz tych, których w ogóle nie stać na utrzymanie własnego lokum, czyli rodzin otrzymujących dodatek mieszkaniowy. Otwarta pozostaje kwestia ilościowego rozwoju tego typu budownictwa.
PPP nie rozwiąże całego problemu mieszkaniowego, ponieważ nie osiągnie odpowiedniej skali, choć może nieco poprawić sytuację. Dzięki niemu może powstać oferta adresowana dla co czwartej osoby, której nie stać na zaciągnięcie kredytu — mówi Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W przypadkach projektów PPP podmiot publiczny wnosi działkę, deweloper buduje i zarządza nieruchomością, a czynsz związany z eksploatacją budynków przez mieszkańców pokrywa gmina.
I wilk, i owca
W wariancie skierowanym na pomoc w uzyskaniu mieszkań dla średnio zamożnych po zakończeniu budowy inwestor może stopniowo wycofać się ze spółki, a jej udziałowcami staną się lokatorzy. Docelowo przekształcą ją we wspólnotę mieszkaniową.
Korzystają wszystkie strony projektu. Samorząd lokalny nie musi wykładać znacznych kwot na budowę mieszkań — to przejmuje na siebie partner prywatny.
— Gmina nie powiększa swoich zobowiązań z tytułu zaciąganego kredytu, a jedynie obciążają ją roczne opłaty za wynajem mieszkań od dewelopera. Po okresie objętym kontraktem PPP gmina staje się właścicielem całego projektu — wyjaśnia Edward Kozłowski, partner w firmie doradczej REAS Konsulting.
W przypadku dewelopera największą korzyścią jest dostęp do gruntu przeznaczonego pod inwestycję i zapewnienie sobie długoterminowego dochodu z wynajmu mieszkań przez gminę, a także ewentualnych dodatkowych dochodów z wybudowanej powierzchni komercyjnej.
— Dodatkowo deweloper nie musi płacić podatku od przychodu, jaki uzyskałby przy natychmiastowej sprzedaży wybudowanych mieszkań. Pozostają one jego własnością przez cały okres kontraktu — dodaje Edward Kozłowski.
Dla banku kredyt jest bezpieczny. Gwarancją jest kontrakt między kredytobiorcą a gminą.
Eksperci podkreślają, że sprawna realizacja PPP zależy od dobrej współpracy podmiotu publicznego oraz inwestora prywatnego.
— Niektórzy inwestorzy twierdzą, że łatwiej było tworzyć partnerstwo na zasadach kodeksu cywilnego niż tej ustawy. Należy jednak uznać jej dużą przydatność w warunkach powszechnego występowania korupcji — podkreśla Edward Kozłowski.
Sektor prywatny sygnalizuje, że warunkiem zainteresowania takimi projektami jest rozliczanie się z poszczególnymi lokatorami dokonywane za pośrednictwem gminy lub jej agendy.
— Powód? Zbyt duże ryzyko niewypłacalności poszczególnych lokatorów — mówi Bartosz Korbus, prezes Instytutu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego.
Przeszkody
Deweloper oraz zarządzający budynkiem ponoszą ryzyko, że lokatorzy przestaną płacić czynsz lub kredyt, pokrywający ich udział w inwestycji.
— Polskie prawo dość dobrze chroni interesy nawet niezbyt uczciwego lokatora, w ostatecznym rozrachunku gmina będzie musiała zapewnić mu lokal zastępczy. W przeciwnym razie eksmisja jest bardzo trudna — zauważa Bartosz Korbus.
Ewa Barlik, szefowa agencji PR Woodstock Leasor Warszawa, zwraca uwagę na konsekwencje rotacji ekip administracyjnych.
— W Polsce nie ma mowy o niezależnej służbie cywilnej i stabilności pracy w administracji. Mamy do czynienia raczej z PUP, czyli partnerstwem urzędniczo-prywatnym. Coś, co zyska, uznanie jednych urzędników, może wzbudzić podejrzenia kolejnej ekipy, a w najgorszym przypadku — doprowadzić odchodzących przed różne komisje śledcze — zauważa Ewa Barlik.
Ważna jest rola banków finansujących przedsięwzięcie. Będą one miały wpływ na jego strukturę finansową oraz warunki, na jakich lokatorzy będą w nim uczestniczyć.
Okiem praktyka
Na pewno nie będzie łatwo
Największą przeszkodą w realizacji inwestycji budowlanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego, jest strach urzędników przed podejrzeniami o korupcję. Aby nie być o nią posądzonym, podejmują decyzje w ostatnim momencie, co znacznie utrudnia inwestycje. Dopóki w Polsce nie będzie zdrowego podejścia do przedsięwzięć tego typu, PPP nie ma szans. Na powodzenie projektów wpływa wola obu stron. Politycy powinni zrozumieć, że rozwój gospodarczy zależy od zaangażowania kapitału prywatnego.
Ryszard Matkowski, prezes JW Construction Holding