Na pytanie, czy opłaca się przekształcać historyczne budynki w biurowce, trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Tego typu inwestycje cieszą się coraz większym zainteresowaniem najemców, a ich właściciele mogą ustalić najwyższe czynsze za wynajem bez obawy, że stracą chętnych. Zanim jednak dojdzie do podpisania umowy najmu, należy wyłożyć ogromne sumy na odrestaurowanie budynku.
— Historyczne budynki to mogą być zabytki lub po prostu stare nieruchomości. W różnym stopniu nadają się do unowocześnienia. W wielu są ograniczenia funkcjonalno-techniczne, które uniemożliwiają przekształcenie ich w biura, bo np. niemożliwe jest wybudowanie parkingu pod takim budynkiem — mówi Mikołaj Martynuska, starszy dyrektor w dziale doradztwa deweloperskiego w CBRE.
Cenione przedsięwzięcie
Z roku na rok przybywa zwolenników dobrej jakości biur w kamienicach. Atuty zabytkowych budynków to m.in. kameralny charakter i prestiżowy wizerunek. To przyciąga najemców. Takie biurowce są dobrym rozwiązaniem dla deweloperów także wtedy, gdy w centrum brakuje działek pod nowe budynki. Firmom pozostaje rewitalizacja starych.
— W Warszawie najlepsze mieszczą się przy głównych ulicach, co zapewnia najemcom łatwy dojazd samochodem i komunikacją miejską. Właściciele budynków mogą zaproponować swoim klientom rozwiązania dostosowane do ich potrzeb, co nie jest tak proste w typowych, budowanych teraz biurowcach. Najczęściej najemcami kamienic przystosowanych do celów biurowych są kancelarie prawne, firmy konsultingowe, doradcze, agencje reklamowe i domy mediowe, a także firmy, dla których będzie to pierwszy najem w budynku biurowym — komentuje Mikołaj Sznajder, zastępca dyrektora w zespole powierzchni biurowych DTZ.
Do najsłynniejszych biur w odrestaurowanych warszawskich kamienicach należą: Dom pod Gryfami, Dom Dochodowy o Trzech Frontach przy placu Trzech Krzyży, Pałac Młodziejowskiego przy ul. Miodowej, niedawno odrestaurowane kamienice przy ul. Próżnej 7 i 9 (La Palais) oraz kamienica Lipińskiego. Ponadto trwa remont Cedetu, modernistycznego budynku z lat 50. przy ul. Kruczej 50.
— Dzięki przystosowaniu zabytkowych budynków do funkcji biurowych lub biurowo-handlowych nasza stolica odzyskuje dawny charakter. Proces deweloperski jest zazwyczaj dłuższy niż przy budowie tradycyjnego biurowca, lecz efekt końcowy jest bardziej ceniony np. przez mieszkańców miasta — zauważa Łukasz Maciak, dyrektor w zespole rynków kapitałowych DTZ.
Trudny wybór
Renowacja starych budynków wymaga jednak szczególnie precyzyjnego planowania nie tylko od firmy wykonawczej, ale już na najwcześniejszych etapach planów przebudowy. Trudności pojawiają się szczególnie wtedy, gdy historyczne obiekty są wpisane do rejestru zabytków.
— Przy ich renowacji niezbędna jest właściwa współpraca z konserwatorem. Biegłość i profesjonalizm architekta i kosztorysantów, jak również wrażliwość inwestora na piękno i elegancję unikatowych rozwiązań architektonicznych, historycznych elementów i detali są gwarancją udanej renowacji. Najemcy, którzy cenią estetykę i dobry adres, są skłonni zapłacić za takie powierzchnie naprawdę wysoką cenę — podkreśla Łukasz Maciak.
Wszystko to wymaga wiele zachodu, więc są i tacy, którzy uważają, że modernizowanie zabytkowych czy po prostu starszych budynków w celu nadania im funkcji biurowych nie opłaca się, jeśli porówna się to z dużo mniejszymi wymaganiami, które trzeba spełnić przy budowie biurowca.
— Nowe biurowce są powtarzalne pod względem głębokości oferowanych pomieszczeń, ich doświetlenia, systemów elewacji, instalacji wewnętrznych, klimatyzacji oraz wysokości. Im są niższe, tym mniejsza jest powierzchnia elewacji i tańszy koszt wykonania biura. Dzięki systemowi prefabrykacji i standaryzacji nowych obiektów deweloperzy mogą bardzo precyzyjnie oszacować koszty wykonania biura i skrócić czas budowy nawet do kilkunastu miesięcy. W nowym budownictwie biurowym liczą się efekty skali. Duża powierzchnia budynku i piętra zapewnia dobre warunki dużym firmom zajmującym setki i tysiące metrów kwadratowych, niwelując straty związane z powierzchniami wspólnymi — tłumaczy Łukasz Maciak.