Prognozy zlekceważonej Kasandry

Eugeniusz Twaróg
opublikowano: 23-01-2009, 00:00

Niełatwo być prorokiem we własnym kraju. Kiedy w czasach prosperity zapowiadał kryzys, zlekceważono go. Co mówi dzisiaj?

Rok temu Andrzej Saniewski prognozował załamanie rynku hipotecznego. Nie mylił się

Niełatwo być prorokiem we własnym kraju. Kiedy w czasach prosperity zapowiadał kryzys, zlekceważono go. Co mówi dzisiaj?

Kiedy w grudniu 2007 r. Andrzej Saniewski, wówczas dyrektor AIG United Guaranty, ostrzegał, że rynkowi kredytów hipotecznych grozi załamanie, niemal nikt mu nie wierzył.

— Nie ma powodu do przesadnych zmartwień. Zapowiedzi o nadciągającym załamaniu traktowałbym raczej jako element gry marketingowej firm ubezpieczeniowych — mówił wtedy prof. Witold Orłowski.

A jednak to Andrzej Saniewski miał rację, kiedy wieszczył spadek cen mieszkań o przynajmniej 15 proc. czy kłopoty kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich. Przestrzegał banki, że finansowanie 130 proc. wartości nieruchomości kredytem walutowym jest czymś nienormalnym, że nawet poziom 100 proc. LTV to sprawa nader ryzykowna.

Statystyka kryzysu

No i stało się. Banki jeden po drugim wycofują z oferty kredyty walutowe lub obniżają zaangażowanie do 80 proc. (choć kilka nadal pożycza 100 proc. sumy potrzebnej na kupno mieszkania). Przecena na rynku nieruchomości sięga już około 15 proc., a wkrótce może się pogłębić. Andrzej Saniewski nie wyklucza, że nawet do 30 proc.

Co potem? To zaskakujące, ale jest umiarkowanym optymistą. Uważa, że do wstrząsów dojdzie, ale tsunami, jakie przeszło przez amerykański i brytyjski rynek nieruchomości, raczej nam nie grozi.

— Portfel kredytów hipotecznych cieszy się dobrym zdrowiem, jednak już w okolicach 2010 r. zacznie się psuć. Z czysto statystycznych powodów. Przykłady innych krajów pokazują, że kredyty hipoteczne przechodzą pierwszy kryzys pięć lat od momentu zaciągnięcia — mówi Andrzej Saniewski, który obecnie jest w trakcie zmiany pracy.

To tak jak z małżeństwem. Bo też właśnie przyczyny rodzinne, osobiste, separacje, rozwody młodych małżeństw, a także nagłe wydatki związane z chorobami kredytobiorców oraz ich bliskich mają największy wpływ na pogorszenie spłacalności kredytów.

— Z punktu widzenia banków to jeszcze żaden kłopot. Gorzej, jeśli efekt statystyczny zostanie spotęgowany przez pogarszającą się sytuację ekonomiczną — mówi Andrzej Saniewski.

Nie będzie problemu, jeśli w tym roku PKB wzrośnie o prognozowane przez Komisję Europejską 2 proc., a bezrobocie utrzymamy w ryzach na poziomie 11 proc. (w grudniu wyniosło 9,5 proc.). Odsetek złych kredytów nie powinien przekroczyć wówczas 1 proc., co wobec masy ponad miliona kredytów nie daje jeszcze powodów do wielkiego niepokoju. Groźniej będzie, jeśli redukcje zatrudnienia okażą się głębsze, a gospodarka wytraci tempo.

— Przy stopie bezrobocia 14 proc. i dynamice PKB równej 1 proc. odsetek kredytów nieregularnych może wzrosnąć do 2-3 proc. — ocenia Andrzej Saniewski.

Czarny scenariusz

Przy portfelu kredytowym o wartości 180 mld zł daje to 4-6 mld zł złych kredytów, co uderzy banki po kieszeni, bo będą musiały na połowę tej kwoty utworzyć rezerwy. Na rynku znajdzie się 20-30 tys. mieszkań przejętych przez banki. To tyle, ile w 2008 r. oddawano średnio do użytku przez dwa miesiące.

To jeszcze nie jest czarny scenariusz. Andrzej Saniewski uważa, że naprawdę groźnie zrobi się, jeśli w 2010 r. dopadnie nas recesja lub ziszczą się zapowiedzi o zerowej dynamice PKB.

— W razie recesji odsetek złych długów może przekroczyć 5 proc., co wymagać będzie ogromnych odpisów, które w 2010 r. pochłoną zyski banków — mówi Andrzej Saniewski.

Również ubezpieczyciele odczują na własnej skórze skutki niewypłacalności kredytobiorców, bo spora część z nich ubezpieczyła niski wkład własny lub kupiła polisę na wypadek wzrostu bezrobocia. Wyprzedaż mieszkań opuszczanych przez niewypłacalnych dłużników spowoduje dalszy spadek cen na rynku nieruchomości i pogłębi problemy tych, którzy w czasach koniunktury brali kredyty na całość inwestycji.

— Dzisiaj trudno dywagować, na ile realny to scenariusz, niemniej banki muszą się na niego przygotować. Choć branża narzeka na regulacje kredytowe przygotowywane przez Komisję Nadzoru Finansowego, to uważam, że szkoda, iż wejdą one w życie dopiero w przyszłym roku. Banki muszą wrócić do konserwatywnych zasad pożyczania pieniędzy i oceny ryzyka — dodaje Andrzej Saniewski.

Okiem eksperta

Andrzej Powierża

analityk DM Banku Handlowego

Są groźniejsze kredyty

Spodziewam się pogorszenia spłacalności kredytów hipotecznych, i to znacznego, jednak nie mogę podać konkretnej liczby. Rynek kredytów jest bardzo młody i mamy za mało danych historycznych, żeby prognozować jego zachowanie. Z kolei modele z innych krajów nie do końca pasują do naszej rzeczywistości. Można przyjąć wzrost odsetka złych kredytów do 5 proc., jednak przy założeniach opartych na naprawdę pesymistycznym scenariuszu makro.

Możliwe, że kredyty tak łatwo dawane kilka miesięcy temu będą gorzej spłacane w obecnym roku. W pewnej części tak. Spodziewam się jednak, że kredytobiorcy będą zadłużać się u rodziny byle tylko uzbierać na miesięczną ratę. Bardziej niż o kredyty hipoteczne obawiam się o spłacalność kredytów dla firm oraz kredytów niezabezpieczonych, czyli rozmaitych szybkich pożyczek. O ile w pierwszym przypadku straty banku na portfelu niespłacanych hipotek można w przybliżeniu szacować na około 20 proc., ponieważ większą część kwoty uda się odzyskać po spieniężeniu zabezpieczeń, to niektóre kredyty korporacyjne i gotówkowe mogą przynieść 100 proc. strat.

Chrońmy klientów

Przed rokiem Andrzej Saniewski zachęcał, by zabezpieczyć się przed zagrożeniami. Teraz też uważa, że trzeba zrobić wszytko, by stępić ostrze kryzysu mierzące w klientów. W grupie największego ryzyka są ci, którzy w ubiegłym roku kupili "dziurę w ziemi", czyli mieszkanie na bardzo wczesnym etapie budowy. Jeśli deweloperowi powinie się noga i zbankrutuje, wówczas wielu z nich znajdzie się w sytuacji bohaterów filmu "Plac Zbawiciela": bez lokum, za to z kredytem.

— Bardzo niewiele osób ma świadomość, że różne ubezpieczenia wykupywane przy zaciąganiu kredytu hipotecznego chronią nie ich, lecz banki — mówi Andrzej Staniewski.

Przykładowo, ubezpieczenie pomostowe, opłacane do czasu uzyskania wpisu do hipoteki, polega w uproszczeniu na tym, że w razie plajty dewelopera oraz gdy Kowalski nie będzie spłacać kredytu, bank zwraca się do ubezpieczyciela o zwrot wypłaconego kredytu, a ubezpieczyciel do kredytobiorcy, który cały czas płacił składki na tę dziwną polisę, o spłatę całego długu.

— Przez sześć lat trwały prace nad ustawą o umowach deweloperskich, która miała zagwarantować nabywcy mieszkania, że w razie problemów z inwestycją odzyskają pieniądze. Niestety, projekt trafił w ubiegłym roku do zamrażarki i klienci deweloperów jak nie mieli, tak nie mają żadnej ochrony — mówi Andrzej Saniewski.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Eugeniusz Twaróg

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu