Iskra: przed nami wiele obaw, ale również okazji

Nikodem Iskra prezes Murapolu
opublikowano: 02-01-2018, 22:00

Ustawa o REIT-ach będzie stymulowała wzrost nie tylko branży budowlanej, ale całej polskiej gospodarki.

Wszystkie felietony z serii "Co nas czeka">>

Nikodem Iskra prezes Murapolu
Zobacz więcej

Nikodem Iskra prezes Murapolu ARC

W ciągu kolejnych dwunastu miesięcy utrzyma się obserwowana w ostatnich latach wysoka dynamika wzrostów na rynku nieruchomości. Z jednej strony to deficyt lokali mieszkaniowych na poziomie kilku milionów sztuk, a także standard istniejących w Polsce zasobów mieszkalnych cały czas stymulują wysoki popyt, czego efektem są kolejne rekordy sprzedaży odnotowywane przez deweloperów, w tym historyczny rekord naszej spółki. Z drugiej strony, jako naturalna konsekwencja tego wysokiego popytu i tychże rekordów, znajdują się istotnie dodatnie wyniki finansowe, jakie będą realizowane przez deweloperów na poziomach przepływów z inwestycji.

To w 2018 roku w większości oddane zostaną klientom lokale przedsprzedane w poprzednich latach, a pamiętajmy, że przed rokiem 2017, również rok 2016 był rekordowy. Wraz z oddaniem tych lokali w nadchodzącym roku zainkasowane zostaną istotne części cen sprzedanych mieszkań. Chcąc wykorzystać koniunkturę pozyskane nadwyżki firmy deweloperskie będą w 2018 roku inwestowały w rozbudowanie portfolio projektów w przygotowaniu. Dobrą sytuację po stronie popytowej stymuluje także utrzymujący się niski poziom stóp procentowych.

Czynnik ten z jednej strony zwiększa atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości jako narzędzia lokowania nadwyżek finansowych osób poszukujących alternatywy dla lokat bankowych, z drugiej — zwiększa dostępność lokali dla klientów finansujących zakupy mieszkaniowe kredytami hipotecznymi. Wzrostowi liczby transakcji zakupowych sprzyja także pozytywne otoczenie makroekonomiczne — wysoki wzrost PKB, niski poziom bezrobocia i wzrost wynagrodzeń powodują, że coraz więcej Polaków podejmuje decyzje o zakupie nowych, większych mieszkań na własne potrzeby czy też o inwestycji w lokale na wynajem.

Trzecią grupę klientów deweloperów będą stanowiły spółki rynku wynajmu nieruchomości, o ile rząd wróci do prac nad ustawą o REIT-ach. Zgłaszany w tej formie popyt na lokale będzie czynnikiem wzrostu u deweloperów, a wzrost branży pociągnie za sobą rozwój innych współpracujących z nią sektorów, w tym okołobudowlanego, wykończenia wnętrz, AGD etc. Aby do tej beczki miodu dodać trochę dziegciu, zwrócę uwagę na pewne specyficzne elementy po stronie podażowej.

Szczególną sytuację mamy na rynku gruntów oraz usług budowlanych, gdzie obserwujemy znaczny wzrost cen. Wzrost ten generuje wyższe koszty realizacji inwestycji, czego naturalną konsekwencją będzie aprecjacja cen mieszkań. Jednak nie sądzę, aby te okoliczności traktować w charakterze ryzyka, które może w znaczący sposób wyhamować popyt na lokale. Wnioski takie wyciągam również po analizie sytuacji przez pryzmat rynków zagranicznych: niemieckiego i brytyjskiego, na których obecna jest nasza grupa. Tempo obserwowanego tam wzrostu jest jeszcze wyższe. Jednocześnie w takich miastach jak Berlin czy Edynburg, ze względu na wysoką gęstość zabudowy, inwestorzy zaczynają ogniskować swoją aktywność na poza centrami miast, urbanizując coraz to nowe obszary lub…

przepłacając cenę za nieruchomość w centralnej lokalizacji. Z tego punktu widzenia w naszych największych miastach istnieje nieporównywalnie większa liczba terenów inwestycyjnych, zarówno tych, które są w ofercie, jak też potencjalnych, zapewniająca strumień nieruchomości na lata intensywnego inwestowania. Odrębnym czynnikiem, mającym bardzo duży wpływ na działalność firm deweloperskich, są ustawy, nad którymi obecnie pracuje regulator. Wśród nich ustawa o REIT-ach, której wejście w życie będzie stymulowało wzrost nie tylko branży budowlanej, ale całej polskiej gospodarki. Istotne znaczenie mają również akty prawne bezpośrednio wpływające na działalność firm deweloperskich i szerzej inwestorów na rynku nieruchomości; przede wszystkim kodeks urbanistyczno-budowlany i poprzedzająca go ustawa inwestycyjna.

Regulacja wprowadzi zmiany do obecnie obowiązujących aktów prawnych i mam nadzieję, że w toku dalszych prac nie zatraci się jeden z podstawowych, tytularnych celów, jakim ma być uproszczenie przepisów inwestycyjno-budowlanych. Część proponowanych rozwiązań pozytywnie wpłynie na działalność inwestycyjną. Z punktu widzenia uczestników obrotu na rynku nieruchomości marzy mi się unormowanie sytuacji na wzór rozwiązań brytyjskich, w których proces pozwoleniodawczy podzielony jest na dwa główne etapy: pierwszy, z udziałem społeczeństwa — czynnika sąsiedzkiego, dotyczący podstawowych parametrów inwestycji, takich jak kubatura, zgodność z parametrami otoczenia oraz drugi — odnoszący się wyłącznie do aspektów szczegółowych, technicznych, pozostający już tylko w gestii profesjonalnych uczestników procesu inwestycyjnego, który jest prowadzony zasadniczo na linii: architekt i inżynier — organ administracji.

Przyjęcie takich rozwiązań pozwoliłoby z całą pewnością zracjonalizować procesy inwestycyjne, jednocześnie miałoby wpływ na rozwój całej polskiej gospodarki, minimalizując występowanie zjawisk patologicznych ogniskujących się na samej, dzisiaj zbyt szerokiej, możliwości oprotestowywania inwestycji w nieruchomości na etapie uzyskiwanych decyzji administracyjnych. W ramach konsultacji społecznych jako grupa zgłosiliśmy do projektów regulacji wiele postulatów, ale na efekty będziemy musieli poczekać. Podsumowując, w mojej opinii 2018 rok przyniesie niewątpliwie wiele wyzwań dla branży, również nowych okazji do dalszego rozwoju firm obecnych na rynku mieszkaniowym, powodowanych przez czynniki konkurencyjne, legislacyjne i makroekonomiczne.

Jestem dobrej myśli, tym bardziej że obserwujemy zainteresowanie polskim rynkiem mieszkaniowym także spoza kraju, ponadto mamy sprzyjającą koniunkturę giełdową w sektorze. Akcje deweloperów mieszkaniowych zachowywały się w minionym roku szczególnie dobrze, a ogłaszane w ostatnich tygodniach informacje o wezwaniach mogą wygenerować istotny napływ gotówki do funduszy, co jest dobrym prognostykiem dla zwiększonej atrakcyjności transakcyjnej, a także dla kolejnych spółek z naszej branży, chcących pozyskać kapitał na rozwój na GPW.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Nikodem Iskra prezes Murapolu

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Co nas czeka w 2018 / Iskra: przed nami wiele obaw, ale również okazji