Ponad 10 mld zł — taką wartość miały w ubiegłym roku transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Sprzedający biurowce, magazyny czy centra handlowe zarobili na nich setki milionów. I tak jest co roku. Niestety, w gronie szczęśliwców ze świecą szukać polskich inwestorów.
— Do tej pory na polskim rynku zarabiali praktycznie tylko zagraniczni inwestorzy, głównie niemieckie fundusze. Baza krajowych inwestorów powoli się rodzi: PZU stworzył fundusz, podobnie Kulczyk Investments, jest jeszcze PHN. Ale to wciąż mało — mówi Wojciech Pisz, dyrektor grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.
Największy nieobecny
Jego zdaniem, największym nieobecnym są fundusze emerytalne.
— OFE powinny inwestować w nieruchomości komercyjne. Na rozwiniętych rynkach takie podmioty są głównym inwestorem w tej klasie aktywów. Teraz, gdy oprocentowanie obligacji skarbowych spada, a giełda jest słaba, nastąpił dobry moment. Na dodatek niektóre duże niemieckie fundusze będą wkrótce kończyły działalność i wyprzedawały nieruchomości, co stwarza okazje do kupna po atrakcyjnej cenie — mówi Wojciech Pisz.
Jego zdaniem, inwestycje w nieruchomości mają dla OFE wiele zalet.
— Fundusze inwestują w perspektywie kilkunastu — kilkudziesięciu lat, a nieruchomości w takie strategie świetnie się wpasowują. Nieruchomości są dla OFE idealne, bo zapewniają stałe przepływy finansowe, które mogą być reinwestowane. Na dodatek łatwo uzyskać na nie kredyt, dzięki czemu można osiągać wyższe stopy zwrotu. Na dodatek większość ryzyka można zdefiniować, a to dla zarządzających bardzo komfortowa sytuacja — twierdzi Wojciech Pisz. Największą barierą jest to, że OFE nie są gotowe do wejścia na nowy rynek.
— Ich analitycy znają tylko rynek akcji i obligacji, nieruchomości nie rozumieją. Ale rynek jest już na tyle dojrzały — jakość doradców i prawników jest porównywalna z zachodnimi standardami, że nie musieliby wszystkich kompetencji budować u siebie — mówi Wojciech Pisz.
Kusząca propozycja
Tę słabość dostrzegł PZU i ma gotowe rozwiązanie.
— Do klientów instytucjonalnych, głównie OFE, kierujemy ofertę wspólnego inwestowania w nasze fundusze nieruchomościowe. Uważamy, że podobnie jak my, powinny część aktywów inwestować w nieruchomości. Zbudowaliśmy blisko dwudziestoosobowy zespół, który odpowiada za inwestycje na tym rynku — OFE mogą takie kompetencje budować samodzielnie albo skorzystać z usług już działających doświadczonych zespołów. Korzystniej jest postawić na doświadczonego partnera, zwłaszcza jeżeli w tym samym funduszu lokuje własne pieniądze — mówi Ryszard Trepczyński, członek zarządu PZU, odpowiedzialny za pion inwestycji.
Zalety inwestowania w nieruchomości PZU dostrzegł niespełna rok temu. Do funduszy nieruchomości włożył już 700 mln zł oraz zbudował mocny zespół, w którym oprócz finansistów są inżynierowie i specjaliści od nieruchomości. Zarządzający OFE często argumentują, że na giełdzie jest wiele spółek deweloperskich i budowlanych i dzięki nim mogą zbudować ekspozycję na ten sektor.
— Mimo pozornego podobieństwa inwestycje w spółki deweloperskie to nie to samo, bo ich kursy podlegają wahaniom rynkowym — deweloper może mieć świetne projekty, ale jego wycena nie będzie tego oddawała ze względu na emocje na rynku — twierdzi Wojciech Pisz.
Jego zdaniem, OFE mogłyby wybierać wisienki.
— Dysponujące dużym kapitałem OFE mogłyby nabywać duże, dobre projekty, które są mniej ryzykowne, np. biurowce w centrum Warszawy, na które zawsze znajdą najemców. Dobra nieruchomość ma umowy najmu zawarte na pięć — siedem lat, więc z góry można przewidzieć przychody — mówi Wojciech Pisz.
Aktywa OFE to ponad 252,5 mld zł, bez trudu mogłyby więc w nieruchomości komercyjne zainwestować kilka miliardów złotych. Czy nie doprowadziłoby to do bańki na rynku?
— Nie. Roczna wartość transakcji w Polsce to 2 mld EUR, w Niemczech 25 mld EUR. Polski rynek mógłby spokojnie zwiększyć się dwukrotnie, gdyż liczba projektów inwestycyjnych jest wystarczająco duża. Deweloperzy, którzy mają trudniejszy dostęp do kapitału, byliby bardziej skłonni do obracania projektami. Uwolniony kapitał zaangażowaliby w nowe projekty, co byłoby też korzystne dla firm budowlanych — mówi Wojciech Pisz.
OKIEM EKSPERTA
Podstawa to dobry plan
PRZEMYSŁAW FELICK
dyrektor z działu inwestycyjnego CBRE
Polska jest dziś zaliczana przez fundusze do grona najlepszych miejsc do inwestowania obok Niemiec, Francji i Wielkiej Brytanii. Nie spodziewam się, by mogła z tego grona wypaść. Inwestowanie w nieruchomości w dłuższym okresie zawsze przynosi dobre zwroty, pod warunkiem że kupowane są odpowiednie nieruchomości z opracowanym dobrym planem. Są dwa podejścia do ich nabywania. Fundusze wymagające stabilności kupują droższe, ale pozbawione ryzyka budynki w najlepszych lokalizacjach. Podmioty, które podejmą większe ryzyko, kupują gorsze budynki po niższych cenach. Muszą przy nich więcej popracować, jednak osiągają nieporównywalnie większe stopy zwrotu.
Zyski z budynków
Przykładowe transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych
Norway House, Warszawa
Fundusz zarządzany przez Pramerica Property Investment kupił biurowiec za 13 mln EUR w 2005 r., kiedy Polska uważana była jeszcze za kraj podwyższonego ryzyka, a sprzedał w 2012 r. za 21,25 mln EUR. Zyskał na poprawie postrzegania rynku i wyższym czynszu.
Alfa Centrum, Olsztyn
Fundusz Arka BZ WBK kupił je w 2006 r. za 49,1 mln EUR. Polski fundusz nie bał się wejść do mniejszego miasta, gdzie konkurencja o dobrą galerię była niska. Sprzedaż nastąpiła po rozbudowie, poprawieniu zestawu najemców oraz podwyższeniu stawek czynszu. W 2012 r. inwestycja została wyceniona na 84 mln EUR.
Centrum handlowe Molo (dawniej Piast), Szczecin
Obiekt trafił do portfela ING Real Estate w 2006 r. Inwestor zapłacił 41 mln EUR, a w zeszłym roku (już jako CBRE Global Investors) sprzedał za 55 mln EUR, po rozbudowie, wymianie najemców i poprawieniu wizerunku inwestycji.
Marynarska Point, Warszawa
W 2009 r. dwa budynki kompleksu biurowego zostały kupione przez GLL Partners za 70,8 mln EUR, kiedy zaczął się kryzys i ceny spadły. W 2011 r. jeden z budynków przy sprzedaży został wyceniony na 38 mln EUR. Na sprzedaży GLL zarobiło 300 EUR za 1 mkw. To świetny przykład wykorzystania warunków rynkowych.
Stratos, Warszawa
Fundusz zarządzany przez Pramerica Real Estate kupił biurowiec w 2006 r. za 38,2 mln EUR i sprzedał w zeszłym roku za 41 mln EUR. Zarabiał na wynajmie — budynki stabilne, obarczone niskim ryzykiem nie dają wielkich zysków.
Renaissance Building, Warszawa
Kupiony przez Falcon w 2006 r. za 25,55 mln EUR, a sprzedany w 2012 r. za 26,9 mln EUR. Kolejny budynek marki premium dla unikających ryzyka.
Promenada, Warszawa
Najważniejsze centrum handlowe prawostronnej części miasta kupił w 2006 r. brytyjski Carpathian za 127 mln EUR. Po rozbudowie sprzedał go w 2011 r. za 171 mln EUR. Nowy właściciel zamierza inwestycję jeszcze raz rozbudować.