Decyzja rządu o zamknięciu części sklepów w galeriach handlowych to wielki problem dla większości najemców takich obiektów. Jest to dla nich praktycznie lockdown, który w krótkim czasie może doprowadzić do niewypłacalności. Ratunkiem może być sanacja.
Głęboka restrukturyzacja
W czasie pandemii coraz więcej przedsiębiorców sięga po różne narzędzia restrukturyzacyjne. Wybór konkretnego postępowania bywa trudny i zależy od wielu czynników. Jeżeli jednak jednym z dominujących problemów danej firmy są wysokie czynsze w galeriach handlowych, zupełnie nieadekwatne do aktualnej sytuacji, to dobrym rozwiązaniem może być postępowanie sanacyjne.
- W obecnej sytuacji otwarcie postępowania sanacyjnego może pomóc najemcom w koniecznej renegocjacji warunków najmu z właścicielami centrów handlowych – przyznaje Maciej Knopek, doradca restrukturyzacyjny i wiceprezes zarządu firmy Alerion.
- Sanacja jest jedynym postępowaniem restrukturyzacyjnym, które pozwala na odstąpienie od nierentownych umów, w szczególności najmu, nawet jeżeli możliwość taka nie jest przewidziana w umowie z wynajmującym. To może bardzo poprawić sytuację i pozycję negocjacyjną dłużników, zwłaszcza w relacjach z dużymi podmiotami, jakimi są galerie i centra handlowe – wtóruje mu Karol Tatara, radca prawny w kancelarii Tatara i Wspólnicy.
Sanacja przewiduje również najdalej idącą ochronę przed egzekucją, także w odniesieniu do banków czy innych wierzycieli zabezpieczonych na majątku dłużnika.
- Postępowanie sanacyjne spośród wszystkich dostępnych sposobów restrukturyzacji najgłębiej ingeruje w struktury dłużnika. Trzeba je więc dobrze przemyśleć. Na pewno będzie to dobre rozwiązanie, gdy w grę wchodzi głębsza restrukturyzacja - również od strony stosunków prawno-pracowniczych czy właśnie związanych z różnego rodzaju umowami dwustronnymi – podkreśla Karol Tatara.
Jest sukces
Przykładem udanej restrukturyzacji najemcy galerii handlowej jest postępowanie sanacyjne Badury. W przypadku tej firmy wielu wynajmujących zgodziło się na zmianę niekorzystnych umów najmu albo ich przedterminowe rozwiązanie. Zarządcą była spółka Alerion, a przyjęty przez wierzycieli układ, przewidujący m.in. 90-procentową redukcję większości zobowiązań, został zatwierdzony przez sąd restrukturyzacyjny i oczekuje na uprawomocnienie.
- Przykład Badury pokazuje, że dobra współpraca dłużnika z zarządcą w postępowaniu sanacyjnym może dać bardzo korzystne efekty w postaci skutecznej restrukturyzacji i uniknięcia upadłości najemcy – podsumowuje Maciej Knopek.
Dodaje, że spółka była zagrożona niewypłacalnością i niezłożenie wniosku o otwarcie sanacji najprawdopodobniej doprowadziłoby do jej niewypłacalności, a w konsekwencji upadłości.
- Z uwagi na obciążanie bagażem wielu nierentownych umów najmu tylko sanacja pozwalała na ich sprawne wygaszenie i tym samym uratowanie firmy przed bankructwem – mówi Maciej Knopek.
Trzeba jednak pamiętać, że sukces w przypadku sanacji to rzadkość.
- Wiele postępowań jest umarzanych przez sąd jeszcze przed głosowaniem nad układem – przyznaje Karol Tatara.
Jego zdaniem dla powodzenia tego procesu kluczowy jest odpowiednio wcześnie złożony wniosek do sądu o otwarcie postępowania. Natomiast po jego otwarciu liczy się dobra współpraca dłużnika z zarządcą i sędzią-komisarzem oraz zapewnienie bieżącego finansowania na czas przeprowadzenia sanacji.
Dwa sposoby
Alternatywą dla sanacji może być uproszczone postępowanie restrukturyzacyjne, które wprowadziła Tarcza Antykryzysowa 4.0. Jest to obecnie najpopularniejsze rozwiązanie i najczęstszy wybór przedsiębiorców, którzy szukają ratunku w naprawie. Co prawda uproszczona restrukturyzacja nie zawiera przepisów pozwalających na wygaszenie niekorzystnych umów, ale za to jest w dużej części pozasądowa.
- Ochrona przed egzekucją zależy w zasadzie od skutecznego obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, bo od dnia otwarcia uproszczonego postępowania restrukturyzacyjnego właściciel galerii nie może wypowiedzieć umowy najmu – mówi Karol Tatara.
Natomiast postępowanie sanacyjne najgłębiej ingeruje w sytuację dłużnika i w całości toczy się w sądzie. Oprócz możliwości wygaszenia nierentownych umów najmu, w jego przypadku zaletą jest także ułatwiona procedura redukcji zatrudnienia, podobnie jak w postępowaniu upadłościowym.