Ograniczenia w rekomendacji S, które zaostrzyły warunki przyznawania kredytów hipotecznych, w równym stopniu dotknęły pierwotny i wtórny rynek mieszkaniowy.
— O kredyt jest trudniej, ale nie odnotowaliśmy spadku sprzedaży mieszkań spowodowanego zaostrzeniem przepisów przez banki. Jedyną widoczną zmianą jest to, że w pierwszych dwóch miesiącach tego roku większość transakcji przeprowadzanych przez naszą sieć to transakcje gotówkowe lub kredytowe z dużym wkładem własnym — mówi Piotr Nędza z Agencji Nieruchomości Tecnocasa.
Bardziej wpłynęły na rynek obostrzenia wprowadzone w rządowym programie Rodzina na swoim (RnS), które utrudniły zakup zwłaszcza lokalu z drugiej ręki. Podczas gdy limity cen za mkw. mieszkania kwalifikującego się do dopłat spadły na rynku pierwotnym o 28,6 proc., na rynku wtórnym spadek wyniósł aż 42,9 proc.
Przez to w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Szczecin i Lublin znalezienie lokalu w RnS na rynku wtórnym graniczy z cudem. Są jednak miasta, m.in. Toruń i Bydgoszcz, w których — mimo tak surowych ograniczeń — dość łatwo kupić używane mieszkanie, korzystając z dopłat.
To może rabat
Na razie na rynku rządzi nabywca, co kupujący mieszkania skwapliwie wykorzystują. — Właściciele lokali, którym zależy na szybkim znalezieniu nabywcy, muszą nieraz znacznie ograniczyć wymagania finansowe. W niektórych przypadkach obniżki początkowych stawek są naprawdę wysokie — podkreśla Krzysztof Nowak z agencji nieruchomości Emmerson.
Z obliczeń firmy Home Broker wynika, że w marcu przeciętna zniżka ceny mieszkania używanego wyniosła w wyniku negocjacji 12,5 tys. zł. Ceny transakcyjne były o ponad 5 proc. niższe niż ofertowe. To największy spadek od ponad 3 lat. Dla porównania, 12 miesięcy temu wynik negocjacji powodował, że przeciętny spadek ceny o ponad 3 proc.
— W praktyce oznaczałoby to, że właściciel używanego mieszkania dostaje za nie o 19,4 tys. zł mniej niż widniało w ogłoszeniu. Zgodnie z danymi Home Broker, przeciętna cena transakcyjna mieszkania w Warszawie w ostatnich 12 miesiącach wynosiła niecałe 368 tys. zł. W Krakowie 5-proc. zakres negocjacji ceny oznaczałby obniżkę kosztu przeciętnego „M” o 14,9 tys. zł. Mniej niż 10 tys. zł można wynegocjować w Łodzi i Katowicach, gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe — wymienia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Jak podaje Marta Kosińska z portalu Szybko.pl, w 57 proc. transakcji w pierwszym kwartale 2012 r. sprzedający obniżyli ceny mieszkań od 0,5 do 5 proc., natomiast w przypadku 33 proc. transakcji od 5 do 10 proc.
— Spektakularne obniżki powyżej 20 proc. miały miejsce zaledwie w 1,2 proc. przypadków — dodaje Marta Kosińska.
— Rabaty powyżej 20 proc. to pojedyncze przypadki, jednak kupujący liczą właśnie na takie rekordy. Widać to w ankiecie, jaką opublikowaliśmy na stronie www.metrohouse.pl — 40 proc. badanych internautów liczy na negocjacje sięgające nawet 20 proc. To jednak mało realne, nawet przy obecnym stanie rynku — dodaje Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy.
Nie zawsze się uda
Wysokość opustu zależy od miasta, wielkości mieszkania, jego standardu i liczby potencjalnych kupujących.
— Trudniej wynegocjować obniżkę ceny lokalu dwupokojowego niż mieszkań 80-metrowych, które czekają na nabywców czasem dłużej niż rok. Ponadto w ostatnim kwartale sprzedawano najwięcej (około 35 proc.) mieszkań oddanych do użytku po 2000 r. W przypadku takich lokali trudno o duże opusty, ponieważ wiele ofert wystawiły osoby, które zaciągnęły kredyt we franku.
Mają więc założony poziom, poniżej którego nie mogą zejść, bo przy obecnym kursie tej waluty byłyby narażone na straty. Znają też wartość swoich mieszkań, zazwyczaj to lokale ciekawie zaaranżowane, do których można się od razu wprowadzić — podkreśla Marcin Jańczuk.
Z drugiej strony, praktyka pokazuje, że nie zawsze siadając do stołu negocjacyjnego, można osiągnąć cenę niższą niż wyjściowa. W marcu Home Broker przeprowadził kilka transakcji, w których cena w ostatecznym rozrachunku była wyższa niż ofertowa.
— To zazwyczaj dotyczy nieruchomości, którymi interesuje się kilku potencjalnych nabywców, np. ze względu na atrakcyjną cenę ofertową lub inne cechy, które stanowią o unikatowości lokalu. Głównie chodzi o dzielnice, w których popyt znacznie przekracza podaż — twierdzi Bartosz Turek.
OKIEM EKSPERTA
Nic nie zapowiada zmiany
RAFAŁ STEC
prezes firmy KNC Nieruchomości
Wysokie ceny na rynku wtórnym spowodowały, że w mniejszych miastach koszt mieszkań na rynku pierwotnym był taki sam lub zbliżony do cen lokali z drugiej ręki. Z tego powodu kupujący częściej wybierali nowe mieszkania, które są tańsze w eksploatacji i mają nowoczesny rozkład pomieszczeń. Taka sytuacja na rynku mieszkaniowym utrzymuje się już od co najmniej 2 lata i nic nie zapowiada większych zmian. Sprzedający mieszkania, w obawie przed stratą, nie chcą zbytnio opuszczać cen, gdyż w pamięci mają stawki możliwe do osiągnięcia przed laty i jeśli nie zależy im na szybkiej sprzedaży lokalu, czekają. W ofertach biur nieruchomości jest bardzo dużo ofert złożonych więcej niż rok temu.