W 2024 r. popyt na magazyny wzrósł w Polsce o 4 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, tymczasem deweloperzy wyraźnie spowolnili. Z danych firmy Newmark Polska wynika, że
powierzchnia w budowie spadła do 1,75 mln m kw. w grudniu 2024 r. z 2,8 mln rok wcześniej i ponad 4,6 mln na koniec 2021 r. Analitycy Newmarka nie mają wątpliwości, że deweloperzy szykują się do wrzucenia wyższego biegu, zwłaszcza że w niektórych częściach kraju nasycenie magazynami pozostawia wiele do życzenia.
Pomorze Zachodnie z potencjałem
Na mieszkańca Polski przypada średnio 0,92 m kw. obiektów przemysłowo-logistycznych.
Niższy wskaźnik — 0,76 m kw. — odnotowano m.in. w województwie zachodniopomorskim. Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, zwraca jednak uwagę, że tereny przybrzeżne mają ogromny potencjał wzrostu.
— W samym województwie zachodniopomorskim powstaje obecnie prawie 115 tys. m kw. powierzchni magazynowej, najwięcej od początku 2022 r. Motorem rozwoju tych obszarów są przede wszystkim liczne inwestycje w energetykę wiatrową i ciągła rozbudowa infrastruktury portowej. Polskie porty — przede wszystkim w Gdańsku, Gdyni i Świnoujściu — od lat notują rekordowe przeładunki, konkurując z najlepszymi portami w Europie. Naturalną konsekwencją ożywienia na Pomorzu jest zapotrzebowanie na magazyny zgłaszane przez logistyków działających w obrocie międzynarodowym — tłumaczy Jakub Kurek.
Jego zdaniem w najbliższym czasie będzie to jeden z ważniejszych trendów na rynku magazynowym. Zwłaszcza że w budżecie na 2025 r. przewidziano rekordową kwotę około 2 mld zł na rozwój gospodarki morskiej, czyli prawie o jedną czwartą więcej niż w roku poprzednim.
— W ramach inwestycji zostanie przeprowadzona budowa terminala kontenerowego w Świnoujściu oraz rozbudowa portów w Gdańsku i Gdyni, co w znacznym stopniu poprawi ich przepustowość i wpłynie na dalszy rozwój logistyki międzynarodowej — mówi Jakub Kurek.
Magazynowy potencjał Pomorza Zachodniego dostrzegają także analitycy Axi Immo.
—- Rynek przemysłowo-logistyczny w tym regionie dynamicznie się rozwija, przyciągając firmy produkcyjne, operatorów logistycznych i sektor e-commerce. Dzięki strategicznej lokalizacji Pomorze Zachodnie obsługuje nie tylko północno-zachodnią Polskę, ale także Niemcy i Skandynawię. Kluczowe inwestycje koncentrują się w Szczecinie, Goleniowie i Stargardzie, jednak wraz z rozwojem infrastruktury rośnie znaczenie innych lokalizacji, takich jak Kołbaskowo, Gryfino, Nowogard czy Koszalin — mówi Anna Gawrońska, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Axi Immo.
Z danych tej firmy wynika, że na koniec 2024 r. całkowite zasoby magazynowe w woj. zachodniopomorskim wyniosły 1,24 mln m kw., co stanowiło 3,6 proc. krajowych zasobów.
— Dalszy potencjał rozwoju regionu dostrzegają deweloperzy, którzy zabezpieczyli grunty pod przyszłe inwestycje przemysłowo-logistyczne na poziomie około 800 tys. m kw. — mówi Anna Gawrońska.
Małopolska i Kujawy otwarte na deweloperów
Za potencjalne zaplecze dla portów morskich uznawane jest także woj. kujawsko-pomorskie. Ze względu na rosnącą rolę transportu intermodalnego analitycy dostrzegają duży potencjał tego regionu, tym bardziej że obecne nasycenie magazynami w województwie wynosi tylko 0,44 m kw. na mieszkańca.
Eksperci Axi Immo widzą magazynowy potencjał także w woj. małopolskim. W regionie jest już ponad 1 mln m kw. obiektów przemysłowo-logistycznych.
— Patrząc tylko na aglomerację krakowską sam potencjał konsumpcji wewnętrznej wymusza dalszy rozwój bazy dystrybucyjnej. Ponadto region pozostaje atrakcyjny m.in. ze względu na szczególnie istotny w ostatnich latach zachodnio-wschodni przebieg autostrady A4, a także dostęp do południowych rynków, takich jak Czechy, Słowacja i Rumunia. Zatem z logistycznego punktu widzenia to strategiczny punkt przeładunkowy zarówno dla dystrybucji krajowej, jak też transgranicznej. Porównując z dużymi hubami logistyczno-przemysłowymi w Polsce, Małopolska ma dużą przewagę, jeśli chodzi o dostępność dobrze wykwalifikowanych pracowników, co mogą docenić szczególnie firmy produkcyjne — mówi Marta Nowik, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Axi Immo.
W 2024 r. w Małopolsce wynajęto ponad 180 tys. m kw. magazynów, z czego aż 104 tys. m kw. przypadło na III kw. 2024 r. Największą transakcją był najem 20 tys. m kw. w City Logistics Kraków Airport II przez firmę z sektora FMCG.
Małopolska wyróżnia się na tle kraju wyjątkowo niskim poziomem pustostanów. Na koniec IV kw. 2024 r. wynosił 3 proc., co znacząco odbiega od średniej ogólnopolskiej sięgającej 7,5 proc. Zdaniem analityków Axi Immo ograniczona dostępność powierzchni gotowej do wynajęcia może przełożyć się na wzrost aktywności deweloperów realizujących w nadchodzących kwartałach inwestycje spekulacyjne.