W 2023 r. spółki deweloperskie sprzedały 58 tys. mieszkań. To aż o 65 proc. więcej niż rok wcześniej.
- Rok 2022 był pod względem sprzedaży najsłabszy od 10 lat. Z uwagi na wysokie stopy procentowe, inflację i koszty finansowania, rynek kredytowy był “zamknięty” dla potencjalnych nabywców. W 2023 r. sytuacja była już zupełnie inna. Za sprawą Bezpiecznego kredytu 2 proc. doszło do odbicia w sprzedaży. Nie mamy jeszcze finalnych danych podsumowujących program, ale już wiadomo, że do końca 2023 r. podpisano niecałe 60 tys. umów. Najprawdopodobniej liczba ta wzrośnie, bo trzeba pamiętać o wnioskach złożonych w listopadzie i grudniu. Pewnie dojdziemy do ok. 70 tys. umów. Jest to wynik dość imponujący – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
Było coraz drożej
Zbyt wolny przyrost nowej podaży - o którym w minionym roku pisaliśmy kilkakrotnie - spowodował, że ceny ofertowe poszły w górę aż o 14-22 proc. Według JLL w Warszawie 1 m kw. pod koniec grudnia 2023 r. kosztował średnio rekordowe 17,3 tys. zł, w Krakowie było to 15,7 tys. zł, w Trójmieście - 15,3 tys. zł, we Wrocławiu - 14,3 tys. zł, w Poznaniu - 12,7 tys. zł, a w Łodzi - 10 tys. zł.
Eksperci JLL zwracają jednocześnie uwagę, że znacznie wzrosła różnica między ceną ofertową, a transakcyjną, co częściowo wynikało z dużego popytu na mieszkania w granicach limitów cenowych obowiązujących w Bezpiecznym kredycie 2 proc.
Największa różnicę zarejestrowano w Warszawie i Trójmieście – powyżej 2 tys. zł za 1 m kw.
Co istotne, deweloperzy z każdym kolejnym kwartałem wprowadzali do oferty coraz więcej mieszkań z segmentu popularnego. Także ich ceny rosły dość dynamicznie. Największą zwyżkę zaobserwowano w Krakowie - między II, a III kw. wynosiła ona aż 14 proc. Jeśli chodzi o ostatnie trzy miesiące, to ceny nowych mieszkań z segmentu popularnego urosły w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu o 4-5 proc., a Warszawie i Trójmieście - o 8 proc. W Łodzi wzrost był symboliczny i wyniósł 1 proc.
Jeden rynek odbiega od normy
Eksperci zwracają uwagę, że rynek łódzki wyróżniał się na tle pozostałych nie tylko pod względem wzrostu cen mieszkań. Nie zarejestrowano na nim również problemu z deficytem nowej podaży. W ostatnich trzech miesiącach 2023 r do oferty weszło w Łodzi aż 2,7 tys. lokali, najwięcej w historii tego rynku. W całym 2023 r. w Łodzi przybyło natomiast rekordowe 7 tys. mieszkań.
- Był to drugi, zaraz po Warszawie, wynik pod względem rocznej liczby wprowadzonych do sprzedaży jednostek. W rezultacie Łódź znalazła się także na drugim miejscu po Warszawie pod względem wielkości dostępnej oferty na koniec grudnia – komentuje Aleksandra Gawrońska.
Jeśli chodzi o popyt, to – według wyliczeń Otodomu - deweloperzy sprzedali w minionym roku w Łodzi 4,1 tys. mieszkań. Miesięczna nowa podaż aż dziewięciokrotnie przewyższała w tym mieście popyt.
Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że Łódź wyróżniała się na tle innych miast także pod względem struktury popytu.
W większości metropolii zainteresowanie mieszkaniami trzypokojowych wzrosło do 30 proc. W Łodzi było to tylko 26 proc.
– Wygląda na to, że w Łodzi na celowniku kupujących nowe mieszkania były głównie małe metraże, a więc kawalerki i dwupokojowe. Najmniejszy spośród wszystkich miast udział w sprzedaży miały tam mieszkania czteropokojowe i większe – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Bolączki branży
Choć w związku z ograniczoną działalnością deweloperską coraz więcej mówi się o deficycie mieszkań, eksperci zaznaczają, że problem ten należałoby zawęzić do największych rynków.
- Mamy do czynienia z niedoborem mieszkań, ale nie w skali makroekonomicznej, ponieważ średnio na jedno gospodarstwo domowe w Polsce przypada niemal jedno mieszkanie. Problem jest taki, że mieszkań brakuje w dużych miastach, czyli tam, gdzie zwykle migrujemy. Tymczasem nieruchomości mieszkalne - głównie domy - są dostępne przed wszystkim w mniejszych miejscowościach albo na terenach wiejskich - mówi dr hab. Adam Czerniak, wykładowca Szkoły Głównej Handlowej i dyrektor ds. badań Polityki Insight.
Jego zdaniem drugim palącym problemem rynku nieruchomości jest utrudniony dostęp do własnego mieszkania z uwagi na jego wysoką cenę.
Jak tłumaczy, choć nie należymy do najdroższych państw w UE, a - pod względem dostępności mieszkań - wypadamy lepiej niż np. Czechy, Słowacja czy Rumunia, to jednak wciąż za mało.
– Skutek jest taki, że Polacy bardzo często mieszkają w przeludnionych lokalach - mówi Adam Czerniak.