Rynek biurowy w Polsce nie rozwija się równomiernie. Największym zapleczem biurowym nadal pozostaje Warszawa i, według prognoz analityków rynku nieruchomości, jeszcze długo nim pozostanie. W innych miastach powierzchni biurowych jest znacznie mniej, bo i zapotrzebowanie na biura jest niewielkie.
Sytuacja na rynku nieruchomości niewątpliwie sprzyja najemcom. Coraz więcej analityków rynku przekonuje, że teraz nastał najlepszy czas na rozpoczęcie negocjacji.
Specjaliści z agencji nieruchomości Ober Haus opracowali niedawno raport o krajowych rynkach regionalnych. Wynika z niego, że Warszawa nadal pozostaje największym zapleczem biurowym w Polsce.
Warszawski rynek powierzchni biurowych jest zdecydowanie największy w Polsce. To tu jest najwięcej nowoczesnych biurowców, tu też dochodzi do najznaczniejszych transakcji (o najwyższej wartości). Problemem tego rynku — dotyka on głównie właścicieli biurowców — jest duża ilość pustych powierzchni. Szacuje się, że w Warszawie współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi blisko 17 proc. Część biurowców świeci pustkami — mimo że ich budowę już skończono lub w najbliższym czasie zostanie zakończona. Taka sytuacja powoduje, że to najemcy stają się stroną, która ma znaczną przewagę w negocjacjach. Właściciele biurowców zdają sobie z tego sprawę. Dlatego nie powinien być zaskakujący fakt, że czynsze są stale obniżane.
Zdaniem analityków z agencji nieruchomości Ober Haus, czynsze za powierzchnie biurowe klasy A w tzw. centralnym obszarze biznesu (centrum stolicy) kształtują się w przedziale 24-30 USD za mkw. Poza centrum jest jeszcze taniej — opłaty wynoszą 17-
-22 USD za mkw. Jednak opłaty czynszowe to nie wszystko, z czym musi liczyć się najemca. Trzeba pamiętać o tzw. opłatach eksploatacyjnych, które zazwyczaj wynoszą od 2 do 4 USD za mkw. miesięcznie.
Właściciele biurowców chcąc pozyskać najemców stosują różnego rodzaju zachęty, np. okresy wolne od czynszu (najczęściej 3 miesiące, choć już zdarzają się sześciomiesięczne), pomoc w aranżacji wnętrza biurowego czy dodatkowe darmowe miejsca parkingowe.
Zdaniem analityków z agencji nieruchomości Ober Haus, rynek biurowy w Trójmieście najdynamiczniej rozwija się w Gdyni. Zwracają oni uwagę na to, że wpływ na taką sytuację ma aktywna polityka władz miasta, które sprzyjają inwestowaniu. Obecnie w tym mieście znajduje się około 55 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W Gdańsku zaś — 30 tys. mkw.
W Sopocie, ze względu na wypoczynkowy charakter miasta, praktycznie nie ma nowoczesnych zasobów biurowych. Analitycy z Ober Haus zauważają, że biura można spotkać jako zaplecze znajdujących się w Sopocie centrów handlowych.
W Trójmieście nie powstaje obecnie zbyt wiele nowoczesnych biurowców. Przyczyną tego stanu rzeczy jest dość ograniczony popyt. Mimo to współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje dość wysoki i szacuje się, że wynosi on około 20 proc.
Z raportu opracowanego przez Ober Haus wynika, że w Katowicach znajduje się łącznie około 70 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Aglomeracja katowicka, zdaniem analityków, dynamicznie się rozwija. W najbliższych latach wybudowane tu zostaną kolejne obiekty biurowe. Pojawiające się nowe budynki doprowadzą do stabilizacji czynszów. Już w 2002 r. opłaty za metr kwadratowy w Katowicach spadły około 10 proc. Właściciele biurowców — podobnie jak w Warszawie — stosują różne zachęty w celu pozyskania najemców. Pomagają więc najemcom w aranżacji wnętrz, zwalniają z opłat za powierzchnie wspólne bądź stosują okresy wolne od czynszu. Władze Katowic zamierzają przeobrazić miasto w regionalne centrum finansowe i ośrodek handlowo-usługowy.
W ścisłym centrum Krakowa trudno znaleźć nowoczesny drapacz chmur. Nie znaczy to, że nie ma tu biur. Firmy lokują swoje siedziby w zaadaptowanych do tego celu kamienicach. Raport agencji nieruchomości Ober Haus podaje, że poziom czynszów w takich obiektach kształtuje się w granicach 8-15 USD za mkw. Łączna powierzchnia biur w obiektach wysokiej klasy została obliczona na 52 tys. mkw. Współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 23 proc. W 2002 r. czynsze spadły, podobnie jak w Katowicach, o 10 proc.
Biura w Krakowie to nie tylko zaadaptowane do tego celu kamienice. Powstają tu także nowoczesne obiekty biurowe. Poziom opłat w takich budynkach jest wyższy i wynosi 17-20 USD za mkw. Analitycy zauważają, że w trakcie budowy znajduje się pokaźna liczba nowych obiektów, które dostarczą w najbliższych latach około 130 tys. mkw. Zaostrzy się więc konkurencja, co prawdopodobnie doprowadzi do dalszego spadku czynszów.
Okiem eksperta
Sytuacja na rynku powierzchni biurowych nie jest bardzo zła. Warszawa to największy rynek biurowy w rejonie Europy Środkowej i Wschodniej. Będzie się nadal rozwijał ze względu na dostępną powierzchnię biurową, sporą liczbę ludności i wysoki poziom wykształcenia mieszkańców. Oczywiście inne miasta staną się lokalnymi ośrodkami biznesu, m.in.: Wrocław, Poznań, Gdańsk i Kraków.
W Krakowie w ubiegłym roku w business parku wybudowanym przez GTC podpisano duże umowy najmu z firmą komputerową i Raiffeisen Bankiem. To potwierdza znaczenie tego rynku. Tu będą się lokować firmy głównie ze względu na spory rynek osób po studiach, poszukujących pracy. By rynek biurowy rozwijał się poza Warszawą, muszą być spełnione określone warunki — głównie chodzi o dobrą infrastrukturę drogową i tanie połączenia lotnicze. Czynsze poza Warszawą są obecnie dużo niższe. Kształtują się na poziomie 15-18 USD za mkw. We Wrocławiu wynoszą nawet poniżej 15 USD za mkw.
Paulina Górska CB Richard Ellis