Maciej Lichy: rynek nieruchomości wstrzymuje prawidłowy rozwój GPW
NAJSŁABSZE OGNIWO: W ciągu ostatnich dziesięciu lat nie pojawiły się na rynku nieruchomości żadne instrumenty, które mogłyby skutecznie zwiększyć liczbę transakcji — stwierdza Maciek Lichy. fot. Grzegorz Kawecki
Od pewnego czasu wypowiedzi osób kierujących warszawską Giełdą Papierów Wartościowych — a więc najczulszym miejscem rynku kapitałowego — zawierają nieustannie element zniecierpliwienia: dlaczego nasza GPW nie rozwija się tak, jak tego oczekiwano? Warto choćby wspomnieć plany przekształcenia jej w centrum kapitałowe Europy Centralnej i Wschodniej. Zamiast realizacji tych ambitnych zamierzeń — pojawiają się widoczne syndromy zastoju, potwierdzone przypadkami opuszczania przez spółki parkietu. Giełda zdecydowanie utraciła impet.
OPISANE zjawisko ma swoje konkretne przyczyny. Jeden z powodów upatruję w tym, że GPW zdystansowała inne instytucje rynku kapitałowego. Dzięki sprawnemu zarządzaniu stała się modelowym rozwiązaniem nowego mechanizmu gospodarczego. Problem jednak w tym, że transakcje kapitałowe na rynku publicznym nie są oderwane od innych zjawisk gospodarczych.
FUNKCJONOWANIE warszawskiej GPW jest zdeterminowane wydolnością najsłabszego ogniwa polskiego systemu kapitałowego, które według mnie znajduje się w miejscu słabo kojarzonym z obrotem giełdowym — a mianowicie w systemie obrotu nieruchomościami. Giełda wyczerpała już swoje możliwości rozwoju, mające charakter rezerw prostych — zwiększanie liczby notowanych spółek, przyrost kapitału oraz bardziej precyzyjne regulacje prawne. Za GPW nie nadąża rynek nieruchomości, wstrzymując tym samym jej prawidłowy rozwój.
ZWIĄZEK tych obiegów wydaje się dość odległy, ale jest to odległość pozorna. Rynek nieruchomości i alokacja środków pieniężnych w nieruchomości jest balansem dla najbardziej płynnych instrumentów kapitałowych, jakimi są akcje notowane w publicznym obrocie. Słaba płynność aktywów w postaci nieruchomości powoduje, że na długi okres wiążą one środki pieniężne, których — w przeciwieństwie do papierów wartościowych — nie można łatwo wycofać. Prawidłowe zachowanie tych relacji jest konieczne w każdym obiegu gospodarczym, natomiast rolą ustawodawcy jest zapewnienie niezbędnych rozwiązań prawnych. Rynek nieruchomości wymaga szczególnie przemyślanych i konsekwentnych regulacji. Konieczne są nie tyle zmiany w zakresie praw do nieruchomości — szczęśliwie ewoluujące w kierunku pełnego prawa własności — ale nowe sposoby gry na tym rynku i nowi partnerzy.
W CIĄGU OSTATNICH dziesięciu lat nie pojawiły się na rynku nieruchomości żadne instrumenty, które mogłyby skutecznie zwiększyć liczbę transakcji, a tym samym zwielokrotnić obieg pieniądza. Z powodów czysto fiskalnych utrzymuje się w transakcjach nieruchomościami pięcioprocentową opłatę skarbową oraz nadmierną ochronę Skarbu Państwa w prawie hipotecznym. Ciężko będzie przekonać Ministerstwo Finansów do zmniejszenia wpływów, warto jednak zaryzykować twierdzenie, że radykalne obniżenie opłaty skarbowej lub nawet jej likwidacja i zastąpienie nowszym mechanizmem — przyniesie per saldo większe wpływy. Równie archaicznym rozwiązaniem jest obecny podatek od nieruchomości.
RYNEK KAPITAŁOWY oparty na nieruchomościach wymaga specjalistycznych uregulowań prawnych. Udostępniony przez Ministerstwo Finansów w lutym 1999 roku wstępny projekt ustawy o leasingu odnosi się wprost do leasingu nieruchomości. To dobry sygnał dla tego segmentu usług. Jeśli projekt zostanie w niedługim terminie skierowany przez rząd do parlamentu i tam nie utknie na legislacyjnych rafach, to może będziemy mieli tę oczekiwaną od dawna ustawę od 1 stycznia 2000 roku.
Maciek Lichy jest radcą prawnym w warszawskiej kancelarii Cameron McKenna, specjalistą do spraw obrotu nieruchomościami