Od stycznia 2019 r. niektórzy użytkownicy wieczyści gruntów staną się ich właścicielami z mocy prawa, dzięki przeforsowanej w wakacje przez resort inwestycji i rozwoju nowelizacji (chodzi o Ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r.). Skorzystają mieszkańcy bloków i domów jednorodzinnych, położonych na ziemi oddanej w użytkowanie wieczyste. Firmy (poza takimi, które prowadzą działalność w lokalach, będących częścią budynków wielorodzinnych — bloków) wciąż będą mogły wnosić o przekształcenie prawa własności na dotychczasowych zasadach — czyli nadal będą miały pod górkę.
Dzisiaj ziemia, oddawana zwykle w użytkowanie wieczyste na 99 lat, należy do skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego — najczęściej dużych miast (najwięcej takich gruntów z powodów historycznych jest w Warszawie). Niektóre samorządy do niedawna sprzeciwiały się uwłaszczeniu, bo oznaczało ono dla nich utratę części stałych dochodów w lokalnych budżetach. Dzięki nowelizacji użytkownicy wieczyści staną się właścicielami lub współwłaścicielami gruntu (gdy mieszkają w blokach), ale nie za darmo. Jeszcze przez 20 lat będą płacić tzw. opłaty roczne, których wysokość regulowały do tej pory miasta i skarb państwa. Nowe prawo daje im jednak możliwość uzyskania bonifikaty przy wpłacie jednorazowo całej kwoty 20-letnich opłat rocznych. W przypadku gruntów należących do skarbu państwa jest to bonifikata w wysokości 60 proc. (jeśli nowy właściciel lub współwłaściciel gruntu ureguluje kwotę w 2019 r.). Samorządy mogą natomiast same zdecydować o wysokości bonifikaty, co było ukłonem legislatorów w ich kierunku. I tu jest właśnie problem.
Uchwały w drodze
— O ile sytuacja użytkowników wieczystych gruntu (tudzież współużytkowników), których właścicielem jest skarb państwa, została opisana w ustawie bardzo jednoznacznie, to sytuacja użytkowników wieczystych gruntu, których właścicielem jest samorząd terytorialny, w ogóle nie została opisana. Co więcej, nie wskazano kryteriów, na jakich samorząd miałby się opierać przy ustalaniu warunków bonifikat — zauważa Wojciech Szymczak, dyrektor Biura Prawnego Metropolitan Investment.
Formalnie nowelizacja weszła w życie w ubiegły piątek. Do tego dnia jeszcze żadne duże miasto nie podjęło decyzji o wysokości bonifikaty.
— Warto też zauważyć, że samorząd terytorialny może uchwalić warunki przyznawania bonifikat, ale nie ma takiego obowiązku — w konsekwencji właściwe organy samorządu terytorialnego w ogóle nie muszą takiej uchwały podejmować — dodaje Wojciech Szymczak.
Samorządowcy zapewniają jednak, że mają je w planach.
— W Krakowie ok. 50 tys. osób posiada użytkowanie wieczyste na gruntach skarbu państwa, a ok. 80 tys. na gruntach gminnych. Aby wyeliminować sytuację, w której część mieszkańców korzysta z pewnych dobrodziejstw, a część nie, podjąłem decyzję o skierowaniu na najbliższe posiedzenie Rady Miasta uchwały, która mówi o jednakowym traktowaniu mieszkańców — poinformował w piątek Jacek Majchrowski, prezydent Krakowa.
To oznacza, że krakowianie skorzystają z 60-procentowej bonifikaty. W praktyce może to oznaczać dla jednego mieszkańca oszczędność rzędu kilku tysięcy do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Projektem prezydenta radni zajmą się na najbliższej sesji rady miasta, 10 października.
W Warszawie radni mają się zająć podobną uchwałą tydzień później (18 października). W trakcie kampanii wyborczej Patryk Jaki, kandydat Zjednoczonej Prawicy na włodarza miasta, zapowiedział, że radni PiS zaproponują w niej bonifikatę rzędu aż 98 lub 99 proc. Problem w tym, że warszawscy radni do tej pory nawet nie chcieli rozpatrzyć podobnej propozycji (złożonej w formie petycji), która wyszła od mieszkańców — mowa w niej była o 85-procentowej bonifikacie.
— Pracujemy nad zapisami projektu uchwały w tej sprawie — informuje natomiast rzecznik prasowa Lublina.
Podobnie jak Kraków, Lublin chce zaproponować taką samą wysokość bonifikaty, jaką ustawa przewiduje w przypadku gruntów skarbu państwa — czyli 60 proc.
Utracone dochody
W Krakowie obecnie do kasy miasta co roku z tytułu różnych opłat związanych z użytkowaniem wieczystym wpływa ok. 28 mln zł (tak wynika z budżetu miasta). W Warszawie w ubiegłym roku wpłynęło ponad 549,5 mln zł (o kilkadziesiąt milionów więcej niż rok wcześniej), a w Lublinie — ponad 14,8 mln zł. Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stanowią tylko cześć tych kwot, ale w każdym przypadku są liczone w milionach. Jak miasta zrekompensują te dochody? Podniosą wysokość opłat firmom?
— Trudno odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, albowiem ustawa w ogóle nie reguluje przedmiotowego zagadnienia — odpowiada Wojciech Szymczak.
Dodaje, że polskie prawo nie przewiduje odrębnych zasad ustalania opłaty rocznej dla lokali usługowych i mieszkaniowych, dlatego należy się spodziewać, że nie ulegną one zmianie. To oznacza, że samorządy i skarb państwa będą mogły uaktualniać stawkę dla firm — tak jak dotychczas — co trzy lata. Miasta chętnie korzystały z tej możliwości. Zdarzało się, że podnosiły stawki o kilkaset procent.