Warszawa przyciąga biznes, będąc największym, najbogatszym i najbardziej chłonnym rynkiem w kraju. To dlatego SGI chce tu skoncentrować działalność. Przed kryzysem w 2008 r. firma rozbudowała banki ziemi w miastach regionalnych. Trzy lata temu rozpoczęła ich sprzedaż, by poszerzyć stołeczny portfel nieruchomości do 90 tys. m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań, jaką można wybudować na danym gruncie) i kupuje nadal. W umowach przedwstępnych czeka 50 tys. PUM.
Miasta różnych prędkości
— Trzynaście lat temu wielu deweloperów rozbudowywało swoje banki ziemi w miastach regionalnych, nie byliśmy wyjątkiem. W 2007 r. sprzedaliśmy sieć sklepów Komfort i mieliśmy kapitał na zakupy. Kupiliśmy sporo działek w Łodzi, Szczecinie i Warszawie. Z tych zakupów nadal realizujemy projekt w Łodzi. W ciągu kilkunastu lat stworzyliśmy tam pięcioetapowe osiedle, które dostarczyło 700-800 mieszkań, przy czym w Warszawie już dawno byłoby to sprzedane — mówi Robert Stachowiak, prezes SGI.
Wśród argumentów, dla których deweloper postanowił upłynnić w latach 2018-20 ziemię w innych miastach i więcej zainwestować w Warszawie, jest też specjalizacja firmy w segmencie mieszkań premium i o podwyższonym standardzie. To właśnie w stolicy jest najgłębszy rynek na produkty premium, najwięcej drogich samochodów, sklepów czy restauracji. Jak podkreśla szef SGI, także po mieszkania kupowane inwestycyjnie przyjeżdżają tu zamożni klienci z innych miast.
Poza tym Warszawa jest też rynkiem najbardziej odpornym na kryzys. Prezes SGI podkreśla, że kiedy siedem lat temu na rynku mieszkaniowym było osłabienie, mieszkania w Warszawie nadal się dobrze sprzedawały, a w miastach regionalnych popyt zdecydowanie zmalał.
Spółka SGI powstała w latach 90. jako jeden z podmiotów zgromadzonych w holdingu Komfort. Jego wspólnikiem był Romuald Stachowiak, który zarządzał znaną w tych latach z handlu wykładzinami siecią sklepów Komfort. Poza sklepami w grupie były też Invest Komfort (deweloper z Trójmiasta), Porta Drzwi (fabryka drzwi) oraz kilka mniejszych spółek, w tym SGI.
Od 2006 r. holding poprzez spółkę SGI zwiększył inwestycje w nieruchomości. W 2007 r. sprzedał sieć sklepów Komfort i zmienił nazwę na Baltis Investment. W 2013 r. z holdingu Baltis Investment odszedł Romuald Stachowiak razem z SGI. Po 2017 r. SGI wychodzi z rynków regionalnych i koncentruje działalność na rynku warszawskim.
W 2018 r. prezesem SGI został Robert Stachowiak, wcześniej przewodniczący rady nadzorczej. Firma poszukuje nowych pomysłów na biznes: udzielanie finansowania innym spółkom, finansowanie inwestycji nieruchomościowych, poszukiwanie atrakcyjnych działek w Warszawie. Od 2020 r. właścicielem SGI jest spółka inwestycyjna Willet, finansująca podmioty spoza holdingu, spółki córki SGI oraz prowadząca inwestycje na rynku magazynowym (m.in. projekty joint venture z Panattoni).
Żeby się nie przemęczać
Z różnicy między cenami mieszkań uzyskiwanymi w stolicy i innych miastach wynika, że w Łodzi trzeba zbudować dwa razy więcej mieszkań niż w Warszawie, aby uzyskać porównywalny zysk.
– Koszty budowy są niższe w regionach o 8-10 proc., ale nawet jeśli w Warszawie koszt budowy 1 m kw. mieszkania wynosi 6 tys. zł, koszty gruntu 3-4 tys. zł, to finalnie sprzedajemy go za 12-13 tys. zł. W Łodzi trzeba zbudować prawie dwa razy więcej mieszkań, aby uzyskać wartościowo zbliżoną marżę — mówi Robert Stachowiak.
Konsekwencją skupienia się na wysokich marżach jest też rozwój SGI w segmencie domów jednorodzinnych. W 2019 r. firma rozpoczęła budowę osiedla domów szeregowych w Warszawie na Dolnym Mokotowie.
— Na jednym domu można generować taką marżę, jaką inni deweloperzy na dziesięciu 50-metrowych mieszkaniach. Czyli sprzedając w ciągu roku 20 domów mamy, taką marżę jak deweloper sprzedający 200 mieszkań, ale nasze koszty sprzedaży, obsługi posprzedażowej i zarządu są nieporównywalnie niższe — tłumaczy Robert Stachowiak.
Choć sprzedaż domu jest dużo trudniejsza niż mieszkania, prezes SGI widzi w tej niszy duży potencjał. Trudność polega przede wszystkim na przekonaniu bogatego klienta, żeby wybrał dom od dewelopera, a nie samodzielną budowę lub zakup apartamentu czy penthouse’u. Dlatego domy sprzedają się dwa razy dłużej niż mieszkania, które znajdują nabywców w ciągu zaledwie trzech miesięcy.
W obecnym banku gruntów SGI około 8 proc. przeznaczone jest na inwestycje w budownictwo jednorodzinne.
Walka o grunty
Do 2017 r. deweloper sprzedawał 500-800 lokali rocznie. Sprzedaż działek w innych miastach i zakupy w Warszawie osłabiły te wyniki. W 2020 r. sprzedał 120 mieszkań, w 2021 r. zamierza sprzedać 150 mieszkań i domów.
— W dłuższej perspektywie chcemy sprzedawać w Warszawie około 500 mieszkań rocznie — w segmencie premium i o podwyższonym standardzie. Obecny bank ziemi powinien nam wystarczyć na 5-6 lat — mówi Robert Stachowiak.
Za największe wyzwanie przy realizacji planów firma uznaje deficyt działek pod nowe inwestycje w dobrych lokalizacjach i dużą konkurencję. Coraz częściej deweloperzy kupują nieruchomości zabudowane obiektami magazynowo-przemysłowymi z lat 80. i 90. czy salony samochodowe itp.
— Udało nam się kupić np. wynajęty budynek biurowy, który generuje dochód i na razie chcemy go wynajmować — mówi Robert Stachowiak.
Zdaniem prezesa SGI to właśnie w akwizycjach gruntów kryje się sedno działalności deweloperskiej, bo budowę czy sprzedaż można zlecić wyspecjalizowanym firmom. SGI posiada kapitał własny rzędu 220 mln zł i może liczyć na wsparcie spółki matki — firmy inwestycyjnej Willet, która dysponuje kapitałem 500 mln zł. Niezależnie od tego jeszcze w tym roku szykuje się do emisji obligacji na kwotę 50-70 mln zł. Obecnie firma jest na etapie wyboru domu maklerskiego, który przeprowadzi emisję.
Ceny mieszkań rosną nie tylko w Warszawie, ale też — może nawet szybciej — w miastach regionalnych. Często więc obserwuję odwrotny kierunek ekspansji niż w przypadku SGI — warszawscy deweloperzy, którzy napotkali przeszkody w pozyskiwaniu działek pod nowe inwestycje, chętnie wchodzą do miast regionalnych. Rozumiem, że SGI, mogącemu zarobić dużo więcej i z mniejszym wysiłkiem na inwestycjach warszawskich, szkoda czasu i pieniędzy na budowanie mieszkań w mniejszych ośrodkach. Niemniej zastanawiam się, czy warto było sprzedawać ziemię w Łodzi i Szczecinie, kiedy być może za kilka lat skończy się firmie warszawski bank ziemi, a o te same działki konkurencja w stolicy już dziś jest zabójcza. Z drugiej strony podziwiam zgromadzenie w ostatnim czasie tak dużego banku ziemi w stolicy, jakim może się pochwalić SGI.