Przed pandemią standardowo przyjmowało się, że na 10 pracowników zatrudnionych w firmie wykorzystującej pracę biurową potrzeba 9 biurek. Obecnie to się radykalnie zmieniło. Mimo tego nowego zjawiska Skanska kontynuuje zaczęte i rozpoczyna kolejne budowy biurowców.
– Teraz na 10 pracowników firmy będą kalkulować powierzchnie dostosowane do 6-8 biurek, a w branży IT jest to nawet 5 biurek. Oznacza to zmniejszone zapotrzebowanie na powierzchnie – mówi Mariusz Krzak, wiceprezes ds. operacyjnych w spółce biurowej Skanska w Polsce i Czechach.
W Warszawie rośnie P180 przy ul. Puławskiej 180, który jest już na dziesiątej z piętnastu kondygnacji naziemnych oraz Studio (tu dopiero rozpoczęto prace przy pierwszym z dwóch budynków). Pierwsza faza Studio obejmuje powierzchnię 17,6 tys. m kw. P180 to 32 tys. m kw. najmu.
We Wrocławiu nastąpił start kolejnego etapu w projekcie Centrum Południe (I faza oddana do użytku w 2020 r., druga w kontynuacji) i budynek jest już na poziomie trzeciego piętra. W Poznaniu w ramach wielofazowego kompleksu Nowy Rynek kolejny biurowiec właśnie „wychodzi z ziemi”. Jak podkreśla Mariusz Krzak, wszystkie budynki spełniają kryteria dla core assets.
Deweloper buduje, inwestor kupuje
– Jak wynika z danych rynkowych, inwestycje biurowe są jednymi z głównych w kręgu zainteresowań inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Najbardziej znaczący udział w łącznej wartości transakcji ma Warszawa, co potwierdza, że inwestorów interesują nieruchomości z grupy core assets, czyli posiadające długie umowy najmu, w dobrych lokalizacjach i na głównych rynkach, które są bardziej bezpieczne – mówi Mariusz Krzak.
Według CBRE w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. wartość obrotu na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 3,53 mld EUR. Na sektor biurowy przypadało 35 proc. tej sumy. Najwięcej pieniędzy przeznaczyli inwestorzy na transakcje w sektorze logistycznym - 47 proc., a sektor handlowy odpowiadał za 13 proc.
Paradoks polegający na spadku liczby biurek w firmach i jednoczesne duże zainteresowanie inwestorów, wiceprezes ds. operacyjnych w spółce biurowej Skanska tłumaczy właśnie naciskiem na nieruchomości typu core asset. Do takich nowych budynków mimo pandemii nadal wprowadzają się najemcy z sektorów notujących wzrost przychodów, jak farmacja, IT, finanse, badania i rozwój.
Powiew nadziei
– Również to, że region Europy Środkowo-Wschodniej ciągle rozwija się i zagraniczne firmy otwierają u nas swoje oddziały, wzmacnia nadzieję, że powierzchnia biurowa nie będzie się kurczyć – mówi Mariusz Krzak.
Wśród sygnałów, że w biurowcach nastąpiła lekka zmiana na korzyść, wiceprezes ds. operacyjnych w spółce biurowej Skanska wymienia malejący udział podnajmów w transakcjach najmu, w Warszawie obecnie stanowią one tylko ok. 2,5 proc. całego popytu. Nadal jednak duży udział, bo aż 40 proc., stanowią renegocjacje dotychczasowych umów.
Niepewność związana z rozszerzaniem się pandemii, sytuacja gospodarcza i ostrożność banków sprawiły, że nie wszyscy mogli sobie pozwolić na rozpoczęcie nowych inwestycji. A te były oczekiwane przez rynek. Luka podażowa najbardziej ma być widoczna w Warszawie, gdzie w 2021 r. rozpoczętych budów powierzchni biurowych jest najmniej od 10 lat.
– Warto mieć gotowe projekty na lata 2022-23. To dla nas szansa – mówi Mariusz Krzak.
Co się zmieniło na stałe
Pandemia oprócz niepewności wprowadziła na rynek biurowy jako standard rozwiązania będące wcześniej uznawane za futurystyczne, jak tzw. bezdotykowe poruszanie się po budynku czy zarządzanie powierzchnią. Jednym z takich rozwiązań jest platforma Connected by Skanska, która umożliwia m.in. wejście do środka za pomocą telefonu. Służy też jako wirtualna recepcja. Uwaga najemców skierowana na jakość powietrza w budynkach spowodowała też, że obecnie w istniejących biurowcach wykorzystuje się rezerwy wydajności systemów wentylacyjnych (jeśli tylko takie istnieją), by nawiewać maksymalnie dużo świeżego powietrza.
– Zmiany dotyczą też kreowania przestrzeni biurowej i jej wykorzystania przez najemców. Typowy wcześniej open space zastępują mikrosale z wyposażeniem multimedialnym dające możliwość spokojnej pracy oraz powierzchnie dostosowane do działań kreatywnych – mówi Mariusz Krzak.
Inny rodzaj zmian wynika z raportowania ESG (kwestie związane z ładem środowiskowym, społecznym i korporacyjnym). Szwedzki zarząd Skanskiej już od 2005 r. tego typu informacje przedstawia w raportach rocznych. Ostatnio firma przelicytowała samą siebie w deklaracjach ograniczania śladu węglowego.
– Pierwotnie, dwa lata temu, firma zadeklarowała ograniczenie emisji własnej dwutlenku węgla o 50 proc. do 2030 r. Już dziś osiągnęliśmy poziom 40 proc. Dlatego też zarząd podjął decyzję o jeszcze bardziej radykalnym zmniejszeniu tej emisji, bo aż o 70 proc. do 2030 r. – mówi Mariusz Krzak.
Na ok. 1 mln m kw. oddanych od 2012 r. przez Skanską do użytku powierzchni biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej, 100 proc. budynków ma już certyfikaty w prośrodowiskowym systemie LEED. Od pojawienia się ukierunkowanej na dobrostan użytkowników certyfikacji WELL, firma certyfikowała według tego nowego standardu 110 tys. m kw. oddanych powierzchni.
Coraz powszechniejsza praca hybrydowa to model organizacji pracy, w którym biuro nadal stanowi jeden z kluczowych zasobów firmy. Pomimo że popyt na rynku najmu powierzchni biurowych nie powrócił jeszcze do poziomów sprzed pandemii, to czołowi deweloperzy posiadający zabezpieczone finansowanie decydują się na uruchamianie nowych projektów. Najwięksi gracze często realizują inwestycje samodzielnie, jako ich generalny wykonawca i posiadają w związku z tym rozbudowane kadry. Dla zachowania ciągłości biznesu niekiedy nie decydują się na ewentualne przestoje, które są dla nich nieopłacalne. Dodatkowo chcą skorzystać z ograniczonej obecnie liczby nowych budów i w perspektywie kolejnych lat znaleźć się wśród nielicznych podmiotów, które będą oferowały powierzchnie w nowych budynkach. Potencjalna luka podażowa przypadnie jednak prawdopodobnie dopiero na lata 2024-25. Wcześniej spodziewamy się stopniowej absorpcji powierzchni już dostępnej. Na stołecznym rynku najemcy preferujący nowe budynki na razie mogą jeszcze wybierać wśród projektów dopiero co oddanych do użytku lub będących właśnie na ukończeniu, a rozpoczętych jeszcze przed pandemią.