W siedmiu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 2023 r. 43,7 tys. mieszkań, a sprzedali o 10,6 tys. więcej. To sprawiło, że oferta spadła do 39 tys. W efekcie na koniec grudnia 2023 r. było 19 proc. mniej mieszkań do kupienia niż przed rokiem — wynika z danych Otodom Analytics. Nabywcy, którzy w okresie rekordowo wysokich stóp procentowych i zamrożenia akcji kredytowej w 2022 r. zarzucili myśl o zakupie, po uruchomieniu rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. zaczęli aktywnie poszukiwać mieszkań.
— Na zakupy ruszyli wszyscy — ci, którzy dzięki preferencyjnym warunkom w końcu uzyskali zdolność kredytową, ale też ci, którzy nie planowali zakupu, lecz wobec nadarzającej się okazji do korzystnej transakcji też postanowili ubiegać się o kredyt z dopłatą. Popłoch zapanował wśród potencjalnych nabywców, którzy na skorzystanie z tego kredytu mieli szans. Obawiając się szybkiego wzrostu cen i spadku oferty, też postanowili dokonać zakupu — mówi Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Dwucyfrowy wzrost sprzedaży i cen
W efekcie sprzedaż w drugiej połowie 2023 r. była lepsza niż w analogicznym okresie rok wcześniej o dwie trzecie. Z monitoringu Otodom Analytics wynika, że w najlepszym sprzedażowo miesiącu ubiegłego roku (październik) sprzedaż była o 91 proc. wyższa niż w najsłabszym (styczeń).
Nominalnie najwięcej mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym roku w Warszawie — 17,8 tys., co stanowiło jedną trzecią sprzedaży na siedmiu analizowanych rynkach. Na drugim miejscu, mimo największych kłopotów z poziomem oferty, znalazł się Kraków — 9,4 tys. Na kolejnych miejscach Trójmiasto — 8,2 tys., Wrocław — 7,8 tys., Poznań — 4,8 tys. i Łódź — 4,1 tys. Na końcu stawki plasują się Katowice, gdzie sprzedano 2,4 tys. mieszkań, o 46 proc. więcej niż przed rokiem.
Dopiero pod koniec roku deweloperzy zaczęli gonić popyt. Przez wiele miesięcy oferta kurczyła się na wszystkich rynkach, prowadząc do wzrostu cen. Jedynie w Łodzi poziom oferty wzrósł, i to aż o 38 proc.
W ciągu roku ceny na najważniejszych rynkach wzrosły od 8 proc. w Katowicach, 13 proc. w Łodzi, 18-19 proc. w Warszawie i Wrocławiu po 22-23 proc. w Poznaniu i Krakowie. W Gdańsku w porównaniu z grudniem 2022 r. ceny wzrosły o 27 proc. — dziś trzeba tam zapłacić średnio 15,1 tys. zł za m kw.
Mieszkania tylko dla bogatych
Według Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom Analytics, ceny wprawdzie nie mogą rosnąć w nieskończoność, ale wciąż rosnące wynagrodzenia oddalają moment, w którym popyt powie dość. Dlatego dalszy ich wzrost po ogłoszeniu kolejnego systemu dopłat wydaje się nieuniknionym scenariuszem. Wprawdzie podaż w końcu roku wzrosła, ale nie dlatego, że deweloperzy uwierzyli w stabilność popytu i rynku, lecz dlatego, że po skokowym wzroście cen opłacalność realizacji wybranych projektów wyraźnie wzrosła. Analityczka zastanawia się tylko, czy nabywców będzie stać na ich kupno.
Mimo wzrostu wynagrodzeń w największych miastach relacja średniej ceny metra kwadratowego mieszkania do średniego wynagrodzenia w III kw. 2023 r. pozwalała kupić 0,6-0,8 m kw.
— Kiedy przelicznik spada poniżej 0,5, czyli za średnie wynagrodzenie nie możemy kupić nawet pół metra mieszkania, sytuacja staje się niepokojąca. Ludzi nie stać na luksus posiadania. W konsekwencji idą na rynek najmu, a młodzi zostają w domach rodziców. Przy tak niskim przeliczniku na rynku pozostaną najbogatsi, czyli 10-15 proc. zainteresowanych zakupem. O ile nie zostanie wzmocniona podaż, z tą myślą powinniśmy zacząć się oswajać — mówi Katarzyna Kuniewicz.