W mijającym roku w siedmiu największych polskich miastach sprzedało się 40,9 tys. nowych mieszkań. To o 38 proc. mniej niż przed rokiem — wynika z najnowszego badania Otodom Analytics.
Klamra optymizmu
Najlepszą passę deweloperzy mieli w styczniu, gdy nabywców znalazło 5,6 tys. mieszkań. W kolejnych miesiącach liczba transakcji spadała, a najmniej, bo zaledwie 2,2 tys., sprzedało się w sierpniu.
Zdaniem ekspertów Otodom Analytics obecna sytuacja rynkowa nie zmniejszyła zainteresowania zakupem mieszkań, ale przesunęła go w czasie.
— W badaniu przeprowadzonym w połowie 2022 r. potencjalni nabywcy potwierdzili chęć zakupu. Problemem jest duża niepewność w otoczeniu rynku oraz brak zdolności kredytowej, który uniemożliwia sfinansowanie transakcji — mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań Otodom Analytics.
Zwraca jednak uwagę na grudniowe odbicie, które przyniosło sprzedaż na poziomie 3,9 tys. mieszkań. Było to pokłosiem m.in. stabilizacji stóp procentowych, których Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła od września.
— W ślad za tymi decyzjami poszedł WIBOR 3M, który spadł z 7,61 proc. na początku listopada do 7,03 proc. na koniec grudnia. Dochodzi do tego inflacja, która wprawdzie nie osiągnęła jeszcze maksimum, ale też w listopadzie jej odczyt był niższy niż w październiku. Warto ponadto zwrócić uwagę na czynnik psychologiczny związany z końcem roku — finalizowaniem i zamykaniem ważnych spraw. Jest to też czas, w którym deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji — tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.
Na napawający optymizmem koniec roku zwraca uwagę także Marek Jackiewicz, ekspert finansowy firmy Credipass.
— Przyniósł dobre sygnały od nadzorcy rynku kredytowego. Zapowiedź zniesienia albo obniżenia 5-procentowego bufora, uwzględnianego przy wyliczaniu zdolności kredytowej, to długo oczekiwany krok. Co więcej, rząd zapowiedział program z tanimi kredytami dla młodych, co również może wpłynąć na ożywienie rynku — mówi Marek Jackiewicz.
Podkreśla jednak, że na drugiej szali znajdują się zniesienie ulg związanych z tarczą antyinflacyjną oraz widmo większego spowolnienia gospodarczego, które mogą odbić się negatywnie na nastrojach Polaków i ich skłonności do zaciągania zobowiązań.
Średnia cena za metra to niemal 12 tys. zł
Do ciekawych zmian doszło także w cenach, które w 2022 r. wzrosły o 9 proc. Według Otodom Analytics średnia dla największych siedmiu miast wynosi obecnie 11,8 tys. zł, a więc o 1 tys. zł więcej niż rok wcześniej.
Największy wzrost — o 14 proc. — zanotowano w Warszawie, o 12 proc. ceny poszły w górę w Katowicach, a o 11 proc. w Poznaniu. Do najmniejszych zwyżek doszło w Krakowie i Łodzi — 5 i 6 proc.
— Kiedy patrzymy na zmianę cen w ujęciu miesięcznym, widać wyraźne wyhamowanie wzrostów w połowie i stabilizację cen w końcu 2022 r. Oczywiście na każdym z rynków przebiegały one nieco inaczej, ale i tak porównując podwyżki cen mieszkań z inflacją, możemy śmiało stwierdzić, że w ujęciu realnym mieszkania potaniały. Oczywiście to tylko statystyka. Inaczej to widzą nabywcy, dla których dostępność zakupu drastycznie spadła nie tylko ze względu na ograniczenia w kredytowaniu, ale również ze względu na radykalny wzrost kosztów utrzymania — tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.
Naczynia połączone
Mówiąc o prognozach na 2023 r., eksperci nie ukrywają, że wiele zależy od dalszego przebiegu wojny w Ukrainie, która wpływa zarówno na ceny surowców, jak i skłonność do inwestycji.
Drugim czynnikiem są wybory parlamentarne, których wynik może mieć znaczący wpływ na politykę monetarną i mieszkaniową państwa.
- To jaki ostatecznie kształt osiągnie i kiedy zostanie wprowadzony w życie program “Pierwsze Mieszkanie” i jego część “Bezpieczny Kredyt 2%, zdeterminuje zarówno zachowanie kupujących jak i deweloperów. Ci, którzy będą mogli poczekać z zakupem mieszkania, zrobią to, bo dlaczego nie mieliby skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania. To jednak oznacza spowolnienie sprzedaży w pierwszej połowie 2023 r. – twierdzi Katarzyna Kuniewicz.
Bardziej optymistyczną wizję przyszłości ma Izabela Marszałek-Słaboń z agencji Metrohouse.
— Rynek się stabilizuje. Ludzie przyzwyczajeni do nowej rzeczywistości uczą się w niej żyć, dlatego w II kw. 2023 r. obrót nieruchomościami powinien powoli zacząć wracać do normy sprzed pandemii i wybuchu wojny — uważa Izabela Marszałek-Słaboń.