W razie odmowy sprzedaży nieruchomości należącej do skarbu państwa, użytkownik wieczysty nie ma już żadnych środków odwoławczych.
Zadzwonił do nas Czytelnik, który zastanawia się, jak rozwiązać problem własności gruntu, na którym stoi fabryka kierowanej przez niego spółki. Jest ona użytkownikiem wieczystym terenu, który należy do skarbu państwa. Firma stale się rozwija, rozbudowuje powierzchnię hali produkcyjnych oraz magazynowych. Udało jej się nawiązać kontakt z partnerem zagranicznym. Jednak jednym z warunków podjęcia ściślejszej współpracy jest ostateczne uregulowanie kwestii własności gruntów pod fabryką.
— Zwracaliśmy się kilkakrotnie do starosty powiatu krośnieńskiego o sprzedanie spółce tych terenów, ale za każdym razem spotykaliśmy się z odmową. Tymczasem nasi partnerzy boją się inwestować na ziemi, która do nas nie należy — skarży się prezes spółki.
Bez szans na zmianę
Czym tłumaczy się starosta? Tym, że nie przewiduje w ogóle sprzedaży gruntów pod fabrykę. Powód — obowiązek długotrwałego zabezpieczenia dochodów państwa osiąganych z opłat rocznych za wieczyste użytkowanie. Starosta powołuje się przy tym na opinię wojewody.
— Niestety, użytkownikowi wieczystemu, będącemu osobą prawną, nie przysługuje roszczenie o sprzedaż gruntu należącego do skarbu państwa, który nie został do niej przeznaczony — wyjaśnia Krzysztof Bramorski, radca prawny z kancelarii Roedl & Partner — Roedl, Bramorski we Wrocławiu.
Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU nr 46 z 2000 r. poz. 543), organem reprezentującym skarb państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest m.in. starosta, który ma nimi zarządzać w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. I to on decyduje, czy je sprzedać, czy nie.
W praktyce zazwyczaj to użytkownik wieczysty zwraca się do starostwa o zawarcie umowy sprzedaży danej nieruchomości. W przypadku gruntów, starosta musi uzyskać zgodę właściwego wojewody.
— W sytuacji, gdy przedstawiciele skarbu państwa, tj. starosta i wojewoda, nie chcą sprzedać gruntu, brak jest również środków prawnych przysługujących firmie — użytkownikowi wieczystemu, które obligowałyby organy administracji publicznej do zawarcia umowy sprzedaży takiej nieruchomości — podkreśla Krzysztof Bramorski.
Prawo pierwokupu
Wieczyste użytkowanie gruntu nie jest co prawda prawem bezterminowym, ale nasz czytelnik ma pewne uprawnienia. W przypadku, gdyby starosta zdecydował jednak o sprzedaży działki, to użytkownikowi wieczystemu przysługuje wyłączne prawo jego nabycia, a sprzedaż następuje bez przetargu — na podstawie wyceny nieruchomości.
Warto dodać, że w przypadku nieruchomości, których właścicielami są jednostki samorządu terytorialnego, czyli gmina, powiat lub województwo, decyzję w sprawie jej sprzedaży użytkownikowi wieczystemu podejmuje ich organ wykonawczy (np. prezydent miasta) albo rada lub sejmik.