16 lipca poznamy przyszłego nabywcę terenów po dawnej elektrociepłowni EC2 w Łodzi. O wielkości działki świadczy fakt, że jest trzy razy większa od zakupionej przez Echo Investment w Warszawie, na której planuje inwestycję Towarowa 22. „PB“ pisze o tej transakcji jako pierwszy.
— Sprzedaję blisko 100 proc. udziałów w spółce Hakamore jako syndyk masy upadłości spółki Stal-Met Nieczaj, w której są te udziały, a spółka Hakamore jest wieczystym użytkownikiem blisko 20 hektarów w centrum Łodzi — mówi Marcin Kubiczek, syndyk masy upadłości Stal-Met Nieczaj.
Zdaniem syndyka unikatowość łódzkiej transakcji polega na tym, że jedyny wartościowy składnik majątku Hakamore to właśnie ta nieruchomość. Według najnowszej wyceny jej wartość rynkowa wynosi 61 mln zł, a tzw. wartość wymuszonej sprzedaży — 49 mln zł.
Większość działek wchodzących w skład nieruchomości nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co pozwala na wystąpienie o warunki zabudowy. Część budynków wpisana jest do rejestru zabytków nieruchomych, a niektóre są objęte gminną ewidencją zabytków.
— To nie jest łatwa nieruchomość, ale dla konesera, dla typowego inwestora branżowego. Ja szukam takiego, który będzie w stanie zaproponować miastu Łódź i jego mieszkańcom atrakcyjną perspektywę zagospodarowania — podkreśla Marcin Kubiczek.
Narodziny okazji
Hakamore powstała jako spółka celowa powołana przez Stal-Met Nieczaj w celu zakupu tej właśnie działki od Veolii w 2017 r. Stal-Met Nieczaj to firma z branży rozbiórkowej i zajmującej się odzyskiem złomu. Finansowanie transakcji — ponad 30 mln zł — zapewniła emisja obligacji przez Hakamore. W spółkę zainwestowały fundusze z grupy Noble Getin.
Jak doszło do upadłości? Spółka Stal-Met Nieczaj natrafiła na przeszkody w swojej głównej działalności (wyburzenia, odzyskiwanie złomu), stała się niewypłacalna i nie była w stanie obsługiwać obligacji. Nie udało się jej również sprzedać nieruchomości po elektrociepłowni, aby odzyskać płynność.
Marcin Kubiczek podkreśla, że choć sprzedaje udziały w spółce, która jest w upadłości, to struktura długów bezspornych w Hakamore jest istotnie mniejsza niż wartość jej majątku. Nabywca udziałów po spłacie wynikających z obligacji długów Hakamore będzie miał jeszcze sporą nadwyżkę w wartości nieruchomości. Ponadto finalizacja transakcji spowoduje zaspokojenie wierzycieli bezspornych w dwóch trudnych postępowaniach upadłościowych w 100 proc.
— Efektem i celem, do którego dążę, jest sprzedaż udziałów inwestorowi branżowemu, najlepiej deweloperowi, które kupuje ode mnie. Jednocześnie już jako właściciel udziałów spłaca zobowiązania w Hakamore. To wywołuje obowiązek umorzenia postępowania upadłościowego (zaspokojenie wierzycieli w 100 proc. w Hakamore). Otrzymuje aktywa wolne od obciążeń zarówno na poziomie kupionych udziałów, jak też uwalnia spółkę od długów, spłacając obligacje — mówi Marcin Kubiczek.
Boom przyszedł w porę
Sprzedaż nieruchomości — to, co nie udało się zagrożonej upadłością spółce Stal-Met Nieczaj — obecnie nie jest już problemem. Według syndyka zainteresowanie jest bardzo duże.
— W ostatnim czasie zmieniła się sytuacja na rynku. Nieruchomości sprzedają się w większości miast bardzo szybko i po naprawdę atrakcyjnych cenach. Nabywców znajdują nieruchomości, których nie mogliśmy sprzedać latami. Najnowsza wycena łódzkiej działki opiewa na 61 mln zł. Ta sprzed roku — na 47 mln zł. To ogromny skok wartości rynkowej — tłumaczy Marcin Kubiczek.
Syndyk masy upadłości spółki Stal-Met Nieczaj przytacza przykłady innych sprzedanych ostatnio nieruchomości — terenów byłej rzeźni w Nysie, gdzie konserwator zabytków nie chciał o krok ustąpić w swoich oczekiwaniach i żądaniach. Do wybuchu pandemii nieruchomość była niesprzedawalna, potem sprzedała się za pierwszym podejściem. Ostatnio syndyk sprzedał 120-hektarową działkę po elektrowni Halemba w Rudzie Śląskiej, również za pierwszym razem.
Obecna nadzieja na udaną sprzedaż wiąże się również z tym, że inwestor zyskuje nieruchomość oczyszczoną z ryzyka prawnego i z rozpoczętymi już wyburzeniami.
— Proces upadłości Hakamore ma sporo zalet dla inwestora. Uzyskuje za darmo materiał na temat tej spółki w postaci akt postępowania upadłościowego, listę wierzytelności z poglądami i stanowiskiem interesariuszy Hakamore itd. Przestrzeń do due diligence bardzo się zmniejsza — tłumaczy Marcin Kubiczek.
Z okna sąsiada
Michał Styś, prezes firmy OPG Property Professionals, zarządzającej po sąsiedzku projektem deweloperskim osiedla Art Modern, ocenia, że problem EC2 polega na tym, że to jest bardzo duża działka, budowa będzie więc wieloetapowa, a potencjalnymi kupującymi prawdopodobnie największe firmy deweloperskie.
— Zakładam, że powstanie tam projekt wielofunkcyjny, miasto w mieście, samodzielna dzielnica. W Łodzi już nawet są tego typu wielofunkcyjne projekty. Flagowym przykładem może być Fuzja Echo Investment czy Manufaktura Widzewska, projekt firmy Cavatina — mówi Michał Styś.
Jego zdaniem taka działka jak po EC2 jest idealna dla projektów wielofunkcyjnych.
— Obecnie w segmencie biurowym sytuacja jest niepewna. Mieszkaniówka natomiast sprzedaje dobrze, ale nie wiadomo, jak długo. Rozwiązania wielofunkcyjne pozwalają na to, że w razie dekoniunktury w jednym segmencie można na innym fragmencie działki kontynuować projekt, a inne prace czasowo zawiesić — mówi Michał Styś.
Miejsce znane milionom
Znajdujące się na tym terenie niewyburzone jeszcze budowle znane są nie tylko największym graczom na rynku nieruchomości. To tutaj kręcono teledysk jednego z największych hitów muzycznych ostatnich lat, czyli „Tamagotchi” duetu Taconafide, który na YouTubie obejrzało prawie 96 mln osób.
Po kilkaset tysięcy odsłon mają też filmy miłośników eksploracji terenów postindustrialnych: w dawnej elektrociepłowni w Łodzi został nakręcony odcinek kanału „Urbex History” czy kanału „Żądny przygód”. Z lękiem wysokości można natomiast zmierzyć się, oglądając przechadzkę po kominie o wysokości 155 m autora kanału „BNT”.
Jakie wyzwania staną przed nabywcą działki po EC2?
Tego typu nieruchomości są zawsze trudne ze względu na warunki środowiskowe, prawne czy też społeczno-polityczne. Konieczność usunięcia zanieczyszczeń powoduje niejednokrotnie wysokie koszty, skala inwestycji jest bardzo wysoka, a do tego zawsze jest wielu niezadowolonych. Tej działki nie można porównać do teoretycznie podobnych postindustrialnych inwestycji takich jak np. Soho, Bohema, Koneser czy Elektrownia Powiśle w Warszawie, czy tereny postoczniowe w Gdańsku ze względu na estetykę przedwojennych budynków przemysłowych, które stanowią wartość same w sobie. Tutaj mamy do czynienia z konstrukcją z trochę innej epoki i budowle, które się tu znajdują i są pod ochroną, niekoniecznie stanowią wartość estetyczną, a wpisywanie 150-metrowego komina do rejestru zabytków nie jest najlepszym pomysłem. Gdyby okazało się za parę lat, że ze względów bezpieczeństwa należy go jednak zburzyć, a wokół będą już budynki mieszkalne, pojawi się duży problem.
Co daje kupowanie nieruchomości od syndyka?
W tym przypadku raczej nie możemy mówić o tym, że cena będzie korzystna dla kupujących, jak w niedalekiej przeszłości, bo wydarzyło się kilka spraw: syndyk uregulował kwestie związane z większością wierzycieli, została wykonana część wyburzeń, podobno Urząd Miasta jest przychylny inwestycji, która mogłaby uaktywnić ten teren, a poza tym w ciągu ostatnich dwóch lat mocno zmienił się rynek. Więc jest to już teren wyczyszczony z różnych problemów prawnych, finansowych, rozliczeniowych, które były wcześniej i które blokowały transakcję. Inwestorzy na pewno się tym zainteresują, jeśli procedura zakupu zostanie przeprowadzona w sposób rynkowy.
Jaki potencjał ma to miejsce?
Rekomendowałbym tam stworzenie czegoś na kształt Miasteczka Wilanów, ale z eliminacją wszystkich błędów, czyli w nieco zmienionej formie. Z uwzględnieniem powierzchni handlowych w formie dwóch obiektów handlowych, tzw. convenience center po obu skrajnych stronach nieruchomości i oczywiście w parterach budynków. Tzw. mix funkcji ,w tym mieszkania na sprzedaż i niezależnie kwartał mieszkań na wynajem z uwzględnieniem funkcji tzw. coworkingu – również dla artystów, wolnych zawodów czy też rzemieślników. Nie można także zapominać o funkcji rekreacyjnej i sportowej z dużą ilością zieleni. Potrzebny byłby mały plac miejski z rynkiem, miejscem spotkań i imprez, gastronomia, kultura. Zapewne byłyby tam szkoły, żłobki i przedszkola. Władze Łodzi lubią takie niesztampowe projekty. To pomysł na lata, nie dla każdego inwestora. Do tego potrzeba wizji i pieniędzy, które nie są gorące i mają czas na to, aby stworzyć niepowtarzalny projekt. Innymi słowy, szkoda by było zobaczyć tam po prostu 200 tys. m kw. sztampowych bloków mieszkalnych i dwa blaszaki handlowe.