Po pandemii COVID-19 pracodawcy aktywnie starają się zachęcić pracowników, by wrócili do pracy stacjonarnej. Dlatego deweloperzy stawiają na przestrzenie, które zapewniają maksymalny komfort najemcom. Na temat aktualnych trendów w branży nieruchomości biurowych rozmawialiśmy z przedstawicielami firmy TDJ Estate odpowiedzialnej za budowę jednego z najnowocześniejszych kompleksów biurowych w Polsce — .KTW w Katowicach: Kamilem Krępą, dyrektorem ds. najmu i zarządzania portfelem nieruchomości, oraz Martą Jełowicką-Gabor, Senior Asset Manager.
Czy po pandemii COVID-19 zmieniły się oczekiwania najemców wobec powierzchni biurowych?
Marta Jełowicka-Gabor: Po pandemii zmieniły się nasze oczekiwania co do powierzchni, w których pracujemy. Nasza firma również codziennie zderza się z tą sytuacją. Przede wszystkim dostrzegliśmy potrzebę bezpieczeństwa sanitarnego. Wszystkie powierzchnie wspólne zaczęły być traktowane jako strefy pod szczególną ochroną. Mam na myśli restrykcyjne procedury sanitarne, sprzątanie, dezynfekcję, a także bezdotykowy dostęp do budynków. Gwarantuje nam to bezpieczeństwo w tych trudnych czasach, do których wszyscy musimy się dostosować.
Sytuacja pandemiczna wymusiła również zmianę trybu pracy. Nagle wszyscy znaleźliśmy się w rzeczywistości, w której musieliśmy pracować z domu. Po pandemii tematem numer jeden jest model hybrydowy. Pracodawcy mierzą się z sytuacją, w której muszą zaprosić pracowników z powrotem do przestrzeni biurowych. Właśnie dlatego wymagania wobec lokali zostały zmienione. Pracownik musi czuć się w biurze bezpiecznie pod względem zdrowotnym, a także dobrze w każdym znaczeniu tego słowa. Kładziemy szczególny nacisk na szeroko rozumiany wellbeing pracownika. Staramy się, by przestrzeń była optymalna i uszyta na miarę zgodnie z jego potrzebami, by zachęcała do powrotu do biura.
Co w tej chwili trzeba zapewnić pracownikom, by czuli się komfortowo i bezpiecznie?
M.J-G.: Przede wszystkim wspomniane bezpieczeństwo sanitarne, a także zapewnienie, że będziemy reagować na to, co się dzieje na świecie. Jeżeli sytuacja znowu nagle się zmieni, pracownik musi mieć pewność, że nasze przestrzenie i procedury są dostosowane do takich sytuacji. Mówię o dezynfekcji, sprzątaniu, kwestii noszenia maseczek, odpowiednich strojów obsługi budynku itp.
Jest to również szerzej rozumiane. Tworzymy ergonomiczne przestrzenie, gdzie pracownik ma możliwość np. pracy przy standing desk’u czy w tradycyjny sposób przy biurku (w zależności od potrzeb). Kluczowa jest wygoda, a także odpowiedni nawiew powietrza, które musi być filtrowane i nawilżone. To ważne, by pracownik czuł się na tyle komfortowo, by mógł wykonywać swoje obowiązki bez zakłóceń i w dobrych warunkach.
Projektowanie i budowa kompleksu .KTW rozpoczęły się kilka lat temu. W jaki sposób przewidzieliście oczekiwania najemców?
Kamil Krępa: Nabyliśmy tę nieruchomość w 2013 r., kiedy jeszcze nie mówiono o pandemii i wyzwaniach, z którymi aktualnie się zmagamy. Naszą dewizą jest współpraca z najlepszymi ekspertami. Dlatego powołaliśmy w zamkniętym konkursie architektonicznym grono pracowni, którym narzuciliśmy pewne oczekiwania. Chcieliśmy, by ta nieruchomość spełniała przyszłościowe wymogi wykraczające poza konsensus rynkowy.
W rezultacie .KTW jest najwyższym budynkiem biurowym w regionie, położonym w centralnym punkcie Katowic. Był to projekt, który chcieliśmy wkomponować w tkankę miejską. By to osiągnąć, musieliśmy odpowiedzieć na wyzwania związane z infrastrukturą biurowca — to, czego nie widać gołym okiem. Marta wspomniała o wellbeingu pracowników. Trzeba też powiedzieć o filozofii kształtowania wnętrz poszczególnych najemców, użytkowników, czyli pracowników konkretnych firm.
Naszą rolą jako odpowiedzialnego inwestora było zaprojektowanie nie tylko konstrukcji, ale również systemów budynkowych w taki sposób, by zapewniały one komfort środowiska pracy związany z zapewnieniem m.in. dobrej wentylacji i bezpieczeństwa powietrza oraz oczywiście z jego filtrowaniem od różnych substancji (np. smogu w okresie zimowym). Wyjątkowe dla naszego kraju jest to, że mamy system wentylacyjny jednostronny — czyli pobieramy powietrze z zewnątrz, poddajemy obróbce i usuwamy.
Architekci mieli nie lada wyzwanie, żeby przewidzieć, zaprojektować i wkomponować tę nieruchomość w otoczenie. Dzisiaj jesteśmy dużo bardziej świadomi. Pandemia nas nauczyła, że powinniśmy dążyć do zacieśnienia więzi społecznych i kontaktu z ludźmi po chwilowej izolacji. Stąd idea budowy kompleksu biurowego i wkomponowanie go w centrum Katowic — w Strefę Kultury, obok ikonicznego Spodka, Międzynarodowego Centrum Kongresowego i sali koncertowej Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia. To wszystko daje nam genialną ekspozycję na usługi uzupełniające, by ofertę dla najemców lokować nie tylko w biurowcu i w przestrzeniach handlowych, ale również rozszerzyć perspektywę i uzyskać efekt synergii. Chcemy stworzyć miejsce, które jest atrakcyjne zarówno do pracy, jak i spędzania czasu wolnego.
.KTW jako pierwszy budynek w Polsce otrzymał certyfikat WELL Health and Safety. Jest to dokument potwierdzający, że dany obiekt został zaprojektowany w sposób funkcjonalny, a wdrożone w nim rozwiązania sprzyjają zdrowiu i bezpieczeństwu użytkowników. Co to oznacza w praktyce?
M.J-G.: Jest on przyznawany przez zewnętrzną amerykańską jednostkę certyfikującą. Często nazywa się go certyfikatem Covidowym. Trzeba jednak podkreślić, że bada on dużo szerszy zakres niż tylko bezpieczeństwo sanitarne. Skupia się także na możliwości utrzymania ciągłości biznesu naszych najemców w różnych sytuacjach. Mowa np. o nagłym alarmie w budynku, pożarze, powodzi a także o zagrożeniu terrorystycznym — co w dzisiejszych czasach wcale nie wydaje się niemożliwe.
Można powiedzieć, że oprócz sprawdzania parametrów powietrza, wody, filtracji i innych mediów w budynku badana jest też możliwość reakcji na różne wydarzenia, które mogą mieć miejsce w trakcie pracy w nieruchomości. Jesteśmy dumni, że byliśmy pierwszą firmą w Polsce, która otrzymała ten certyfikat. Nie spoczywamy jednak na laurach i cały czas odnawiamy ten dokument, by zarówno nasi obecni, jak i przyszli najemcy mieli pewność i gwarancję bezpieczeństwa.
Budynek został także nagrodzony zielonym certyfikatem BREEAM Interim Design Stage.
K.K.: Możemy określić kompleks .KTW jako „wyśmienicie zielony”. Otrzymaliśmy notę „excellent” w tym renomowanym rankingu tworzonym według standardu brytyjskiego. Ta wielokryteriowa ocena jest związana nie tylko ze sposobem, w jaki wznieśliśmy nieruchomość, ale również z jej wpływem na otoczenie. Mowa m.in. o śladzie węglowym i zapotrzebowaniu na energię pierwotną. Spośród 10 kategorii otrzymaliśmy także 100 punktów w obszarze transportu — jesteśmy zlokalizowani tuż przy hubie przesiadkowym katowickiego ronda. Mamy również bardzo wysoką ocenę w kategorii jakości wody i ekologicznego wykorzystania terenu.
Aspekty środowiskowe skłoniły nas do wykorzystania systemów możliwie nisko energochłonnych. Przykładowo nasze windy, jadąc w dół, oddają energię elektryczną do układu. Są to rozwiązania, które ostatecznie zmniejszają rachunki za prąd i powodują, że jako najemca możemy czuć się bezpiecznie i w długiej perspektywie nie będziemy zaskoczeni drastycznym kosztem utrzymania.
Na co konkretnie może liczyć osoba pracująca w budynku .KTW?
K.K.: Wchodząc do .KTW, od razu napotykamy nowoczesne systemy kontroli dostępu oraz bezdotykowe windy. Dodatkowo wszystkie powierzchnie są zabezpieczone nanopowłoką, która niweluje mikroorganizmy i bakterie. Wchodząc do biura, siadamy w zindywidualizowanej przestrzeni, czy to przy biurku, czy to w kreatywnej strefie wspólnej. Mamy gdzie zjeść śniadanie, możemy także zrelaksować się na tarasie. Oddychamy bezpiecznym, świeżym powietrzem. Dostarczamy jednemu pracownikowi ponadnormatywną ilość 40 m3 świeżego powietrza na godzinę, które jest nawiewane, a potem usuwane (norma wynosi 30 m3). Nie krąży ono po piętrze ani między piętrami. Jest usuwane z zachowaniem rekuperacji.
Czym chcecie zachęcić nowych najemców do współpracy z waszą firmą?
M.J-G.: Oprócz kwestii bezpieczeństwa położyłabym nacisk na budowanie społeczności. Chcemy, by nasi najemcy tworzyli „rodzinę” — byśmy wszyscy się znali i lubili ze sobą przebywać. Organizujemy w tym celu wiele inicjatyw. Jest to m.in. Budżet Partycypacyjny na wspólne cele czy wydarzenia dla naszych pracowników. Zależy nam na tym, by praca u nas nie polegała tylko na porannym wejściu do biura i wyjściu o 17 do domu. Pracujemy w tej chwili nad aplikacją budynkową, która pomoże w animowaniu tych różnych aktywności umożliwiających zbliżenie się do siebie po tym trudnym okresie, który tak bardzo nas od siebie oddalił.