Na początku stycznia banki wstrzymały przyjmowanie wniosków o Bezpieczny kredyt 2 proc., który – zdaniem ekspertów – rozregulował rynek, windując ceny mieszkań do absurdalnych poziomów. Zaraz po oficjalnym zakończeniu programu minister rozwoju ogłosił jego następcę - Mieszkanie na start. Projekt ma wejść w życie w połowie roku. Zdaniem rządzących ureguluje rynek, jednocześnie skracając potencjalnym nabywcom drogę po własne M. Analitycy mają jednak co do tego poważne wątpliwości.
Nowe rozdanie
W programie Mieszkanie na start oprocentowanie kredytu będzie wynosić 0-1,5 proc., w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Najwyższą stawkę przypisano singlom i parom, a najniższą - rodzinom co najmniej pięcioosobowym.
Od wielkości gospodarstwa domowego ma zależeć też kwota kredytu, do której będzie obowiązywała dopłata. Najmniej - 200 tys. zł - zaplanowano dla singli, a najwięcej - 600 tys. zł -dla rodzin z trójką dzieci, przy czym każda kolejna osoba to dodatkowe 100 tys. zł.
Mieszkanie na start wprowadza również limit dochodowy. Wynosi on od 10 tys. zł brutto dla singli do 33 tys. zł dla pięcioosobowej rodziny.
Choć nowy program rządu miał uzdrowić sytuację na rynku, eksperci mają co do niego poważne zastrzeżenia.
Aleksandra Gawrońska, szefowa badań rynku mieszkaniowego JLL, zwraca uwagę, że w Mieszkaniu na start nie pojawia się informacja o cenie za lokal lub limicie ceny za metr.
- Tak duża swoboda wyboru rodzi obawę o zwiększoną dynamikę wzrostu cen mieszkań, w szczególności na tych rynkach, na których pojawiają się problemy podażowe. To dość duże zagrożenie, zwłaszcza że zdolność nabywcza Polaków w ostatnich latach ulegała pogorszeniu. W dodatku w pierwszych miesiącach tego roku aktywni będą nabywcy, którzy albo chcą uciec przed dalszym wzrostem cen, albo na niego liczą w krótkim terminie. To nie pomaga w dążeniu do równowagi popytowo-podażowej. Możliwe też, że zapowiedziany program jest pierwszym i ostatnim na takich zasadach w tej kadencji rządu. Jego wprowadzenie to na pewno szansa dla nabywców pierwszych mieszkań na załapanie się na subsydium. Czas na to jest jednak ograniczony. Mieszkanie na start ma bowiem obowiązywać jedynie 18 miesięcy – od połowy 2024 do końca 2025 r. Może lepiej byłoby wprowadzić mniej hojny program, ale za to działający w dłuższym okresie – przekonuje Aleksandra Gawrońska.
Wzrostu stawek za metr spodziewa się także Karolina Furmańska, ekspertka Cushman & Wakefield.
- Mieszkanie na start to kolejny program, który znacząco przyczyni się do wzrostu cen mieszkań w najbliższych kwartałach. Dotychczasowe programy wspierające zakupy mieszkań przełożyły się negatywnie zarówno na cenę, jak i trend budowy mniejszych lokali, i to w kraju, w którym - według Eurostatu - mieszkania znajdują się wśród najbardziej przeludnionych mieszkań w UE. Aby odpowiedzieć na pytanie, co by się stało, gdyby nie wprowadzono w Polsce programu Bezpieczny kredyt 2 proc., warto spojrzeć, co dzieje się u naszych sąsiadów. Wszyscy odnotowują spadki cen mieszkań, co jest zjawiskiem zupełnie naturalnym w warunkach wysokiej inflacji i niepewności rynkowej, rosnących kosztów kredytu i spadającej zdolności kredytowej - tłumaczy Karolina Furmańska.
Marginalna troska o podaż
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, uważa, że sama intencja pomocy w zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania osobom najbardziej potrzebującym jest słuszna, jednak obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym oraz skutki Bezpiecznego kredytu 2 proc. zmuszają do szczególnej ostrożności.
– Dziś, przy odczuwalnym deficycie ofert sprzedaży mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, przy wysokich i niestety wciąż rosnących cenach, zasilenie strony popytowej kolejnymi milionami złotych przyczyni się tylko do dalszej destabilizacji rynku. Pamiętajmy bowiem, że perspektywa nadejścia nowej, dużej fali klientów z jednej strony zachęca oferentów do odwlekania sprzedaży, z drugiej zaś mobilizuje tych, którzy obawiając się, a nierzadko oczekując wzrostu cen przyśpieszą decyzje zakupowe. To zaś tylko utrwali powszechne przekonanie, że "nieruchomości tylko drożeją", i będzie zachęcać do zakupów inwestycyjnych. Krótko mówiąc - normalizacja na rynku, tj. przywrócenie równowagi między podażą a popytem, oddali się – mówi Marcin Drogomirecki.
O konieczności nakierowania działań rządu na wsparcie podaży mówi także Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator.
- Program nie rozwiązuje kluczowych problemów komercyjnego rynku mieszkaniowego związanych z dostępnością gruntów i procedurami koniecznymi do rozpoczęcia inwestycji. Działania administracji powinny skupić się na uwolnieniu potencjału gruntów w największych miastach oraz korektach polityki przestrzennej. Relatywnie niskie limity mogą powodować nasilenie się zjawiska rozlewania się miast – na tereny, gdzie działki budowlane są ciągle tańsze i łatwiej dostępne – mówi Tomasz Puzyrewicz.
Ten sam tok myślenia
Obawy, że Mieszkanie na start powieli błędy swojego poprzednika, ma także Rafał Bieńkowski, ekspert Nieruchomosci-online.pl.
- Program został zapowiedziany w momencie dość głębokiego podażowego dołka. W porównaniu ze styczniem 2023 r. ogłoszeń jest mniej o jedną czwartą. Pół roku, które zostało do inauguracji programu, to zdecydowanie za mało, aby rynek w zadowalającym stopniu wypełnił lukę podażową. Mała liczba ofert, połączona z inflacją oraz rosnącymi też oczekiwaniami osób sprzedających, to prosta recepta na dalsze wzrosty cen mieszkań. Niestety, w przedstawionym programie nie widać bezpiecznika, który pozwoliłby uniknąć niekontrolowanego wzrostu cen, podobnie jak rozwiązania, które pozwoliłoby deweloperom szybciej wzmocnić podaż - mówi Rafał Bieńkowski.
Podobne obserwacje ma Leszek Markiewicz, właściciel agencji NieruchomosciSzybko.pl.
– Rząd nie zaproponował dotychczas rozwiązań, które mogłyby skompensować wpływ zwiększonego popytu na rynek. Mieszkanie na start ma ruszyć już w lipcu i można mieć obawy, czy nie powtórzy się scenariusz znany z programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Pod koniec minionego roku nierównowaga popytu i podaży sprawiała, że w ciągu godziny od publikacji nowego ogłoszenia dotyczącego niedrogiego mieszkania w Warszawie z agentem kontaktowało się nawet 50-100 osób. Tak nie powinien funkcjonować rynek mieszkaniowy. Jeżeli rząd chce stymulować popyt, to powinien najpierw pomyśleć o podaży – uważa Leszek Markiewicz.