Miniony rok zakończył się rekordową ofertą domów jednorodzinnych. Z danych Otodomu wynika, że potencjalni nabywcy mogli wybierać spośród niemal 57 tys. ogłoszeń. W większości przypadków wybieranie sprowadzało się tylko do przejrzenia oferty. Drogie kredyty i zaporowe ceny nie sprzyjały zakupom. Ekspertów rynku nieruchomości zapytaliśmy o to, czy i w jakim zakresie ostatnie cięcie stóp procentowych może przełożyć się na popyt na domy.
— Obniżka o 50 punktów bazowych jest odważna i wpłynie w szczególności na domy jednorodzinne, ponieważ mają one większy metraż i siłą rzeczy potrzeba na nie więcej pieniędzy. To z kolei oznacza większy kredyt i wyższe odsetki. Ważniejsze w tej obniżce jest jednak to, że jest ona dla rynku sygnałem zapowiadającym pewien trend, co oczywiście działa na wyobraźnię potencjalnych kupujących — mówi Rafał Lorek, prezes spółki Port Development.
Zwraca jednocześnie uwagę, że obecna sytuacja na rynku domów znacząco różni się od tej sprzed 7-8 lat.
— Wtedy często zdarzało się, że ktoś miał 20 proc. wkładu własnego, a aż 80 proc. ceny nieruchomości finansował kredytem. Dziś takich sytuacji praktycznie nie ma. Normą jest, że ktoś przenosi się do domu z mieszkania, które sprzedał. Dobiera trochę kredytu i kupuje dom. Ponadto nabywcy dopasowują metraż do możliwości i kupują coraz mniejsze domy. O ile w latach 2016-19 standardem był wybór nieruchomości o powierzchni 140-170 m kw., to teraz normą jest 90-120 m — mówi Rafał Lorek.
Kurs na mniejszy metraż
Ożywienia popytu na skutek ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej spodziewa się także Ewa Palus, główny analityk serwisu Tabelaofert.pl.
— Już sama zapowiedź obniżek stóp procentowych wpłynęła na spadek oprocentowania kredytów, gdyż spadł WIBOR. Po ostatniej obniżce zdolność kredytowa nie wzrosła zbyt mocno, jednak zapewne nie będzie to ostatnie cięcie. Tym samym w perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy zdolność kredytowa się odbuduje i popyt na domy wzrośnie. Oferta takich nieruchomości jest bardzo duża, a planowane są kolejne osiedla. Skala nowych projektów jednak wyhamowała i nie spodziewamy się, by w najbliższym czasie miało się to znacząco zmienić — mówi Ewa Palus.
O tym, że na zmiany na rynku trzeba będzie poczekać, mówi także Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jego zdaniem pierwsza obniżka stóp procentowych raczej nie będzie impulsem, który wyraźnie ożywi sprzedaż.
— Do biur deweloperów udadzą się w pierwszej kolejności ci, którzy szukają mieszkań w segmencie popularnym. Tym bardziej że w kwietniu zwiększyła się ich liczba w ofercie firm deweloperskich. Oczywiście średnia cena metra kwadratowego domów na ogół jest dużo niższa niż mieszkań, np. w Gdańsku domy oferowane przez deweloperów są — w przeliczeniu na metr — aż o 45 proc. tańsze od mieszkań. W pozostałych metropoliach różnica wynosi około 30 proc. Oznacza to, że np. w Gdańsku milion złotych to równowartość blisko 59 m kw. mieszkania i około 106 m kw. domu. Nie uwzględniając lokalizacji, można więc zaryzykować stwierdzenie, że domy deweloperskie są tańszą alternatywą dla mieszkań — mówi Marek Wielgo.
Mieszkania górą
Eksperci zwracają jednak uwagę, że w największych miastach deweloperzy budują niewiele domów jednorodzinnych ze względu na małą podaż działek. Skutkuje to wyższymi cenami oraz dłuższym i trudniejszym niż w przypadku mieszkań procesem sprzedaży.
— Innymi słowy, firmom deweloperskim bardziej opłaca się budowa mieszkań i to prawdopodobnie raczej się nie zmieni — mówi Marek Wielgo.
Co też istotne, choć z początkiem 2025 r. podaż domów była rekordowa, to na tle mieszkań wciąż wygląda blado.
Widać to dobrze na przykładzie segmentu deweloperskiego. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec kwietnia spółki oferowały w całym kraju ponad 122,3 tys. mieszkań i tylko niespełna 5,4 tys. domów.
— Stanowiły więc nieco ponad 4 proc. łącznej oferty nieruchomości. W największych miastach odsetek bywa nawet mniejszy, np. w Poznaniu i Krakowie wynosi około 1 proc., we Wrocławiu 2 proc., a w Gdańsku i Łodzi 3 proc. Jedynie w Warszawie, gdzie aktywność inwestycyjna deweloperów jest największa, domy stanowią około 5 proc. oferty — mówi Marek Wielgo.