To jest rynek niedoboru

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 12-12-2006, 00:00

Mijający rok trudno uznać za udany. Wzrost cen ograniczył dostępność mieszkań. Ale w przyszłości ceny nie będą rosły już tak gwałtownie.

Ogromny, nienotowany od dawna popyt spowodował, że deweloperzy nie mieli żadnych problemów ze sprzedażą mieszkań. Wzrost cen w niektórych miastach dochodził nawet do kilkudziesięciu procent. Niestety, jednocześnie nasiliło się wiele negatywnych zjawisk.

Plusy i minusy

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 r. zapoczątkowało napływ zagranicznych inwestorów, którzy zaczęli nabywać mieszkania w celach spekulacyjnych.

Inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela i Wielkiej Brytanii zachęciła oczekiwana wysoka stopa zwrotu. Kupowali więc od 20 do 50 mieszkań w jednym projekcie.

Ożywienie na rynku oraz ograniczona podaż nowo budowanych mieszkań, wynikająca z braku planów zagospodarowania przestrzennego, spowodowały wzrost cen, które wzrosły średnio od 25 do 60 proc., a w najbardziej pożądanych lokalizacjach nawet więcej.

— Jeżeli weźmiemy pod uwagę zjawiska pozytywne, to rok 2006 był udany dla deweloperów przede wszystkim ze względu na wysoki popyt na mieszkania. Z popytem tym wiązał się oczywiście wysoki wzrost cen mieszkań. Kolejnym pozytywnym czynnikiem było przedstawienie przez Ministerstwo Finansów projektu ustawy zawierającej definicję budownictwa społecznego i regulującej stawkę VAT na mieszkania. Mimo że projekt ten miał i ma wśród deweloperów przeciwników, stanowi punkt wyjścia do dyskusji na ten temat — uważa Magdalena Czempińska z firmy Knight Frank.

Inne plusy? W niektórych miastach ruszyły prace nad opracowaniem planów zagospodarowania przestrzennego. Do pozytywnych zjawisk można również zaliczyć coraz większą dostępność kredytów mieszkaniowych.

— Dzieje się tak mimo wprowadzenia od lipca tego roku ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych. Banki zaczęły jednak wydłużać okresy kredytowania. Niektóre mają już w swojej ofercie kredyty „dwupokoleniowe” — 45- -letnie — zauważa Magdalena Czempińska.

Niestety, są również minusy. Zjawiska te można podzielić na odczuwane bezpośrednio przez deweloperów i osobno — przez kupujących.

— W pierwszej grupie znajdują się: wzrost kosztów budowy, emigracja zarobkowa pracowników sektora budowlanego, wzrost płac dla tych, którzy decydują się na pozostanie w kraju, wzrost cen gruntów i mała ich dostępność — wylicza ekspert Knight Frank.

Jednocześnie, jej zdaniem, po raz pierwszy pojawiła się sytuacja, w której deweloperzy odstępowali od umów przedwstępnych lub rezerwacyjnych. Powód? Wcześnie dokonywali przedsprzedaży i po wstępnych cenach nie byli w stanie skończyć inwestycji.

A z czym zderzyli się kupujący? Z niską dostępnością mieszkań, wynikającą z ograniczonej liczby lokali oddawanych co roku do użytku oraz z wysokiego popytu, który sprawił, że duża część mieszkań została sprzedana, zanim ich budowa się rozpoczęła. Inne negatywne czynniki to: wydłużony okres oczekiwania na mieszkanie i oczywiście coraz wyższe ceny.

Prognozy

Czy w najbliższym czasie możemy się spodziewać dalszego wzrostu cen, czy też będą one rosnąć wolniej? Odpowiedzi na to pytanie oczekują dziś wszyscy.

To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
×
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

— Dalszy wzrost cen mieszkań na pewno nastąpi, aczkolwiek nie będzie on już tak wysoki jak w 2006 r. — zapewnia Magdalena Czempińska.

Jej zdaniem, w Warszawie ceny w dalszym ciągu będą rosły i ten wzrost będzie raczej proporcjonalny we wszystkich dzielnicach. Z kolei w innych miastach wzrost będzie bardziej selektywny. Na wartość mieszkania będzie mieć wpływ przede wszystkim lokalizacja.

Inne tendencje? Segment mieszkań luksusowych w dalszym ciągu będzie się powiększać, zarówno w Warszawie, jak i innych miastach.

— W Krakowie najszybciej będą rosły ceny w rejonach peryferyjnych. Powód? W miejscach dotąd najbardziej popularnych, jak: Śródmieście, Bronowice i Grzegórzki ceny mieszkań kształtują się obecnie na bardzo wysokim poziomie — mówi Magdalena Czempińska.

Odmienna sytuacja kształtuje się we Wrocławiu. W tym mieście ceny będą prawdopodobnie najszybciej rosnąć w dobrych lokalizacjach: Krzyki, Śródmieście, Stare Miasto.

Inne perspektywiczne rynki, poza stolicą, Krakowem i Wrocławiem to, zdaniem eskpertów z Knight Frank, przede wszystkim Trójmiasto, Poznań, Łódź i Kielce.

Zaniechania

Zdaniem Jacka Bieleckiego, dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ten rok spowodował nasilenie negatywnych zjawisk. Obraz rynku jest więc niekorzystny.

— Prawidłowo działający rynek znajduje się w równowadze. To oznacza brak przewagi popytu nad podażą i na odwrót. Niestety, nasz rynek nie jest normalny. Obecnie występuje w nim zjawisko ogromnej przewagi popytu nad podażą. Dochodzi do takich sytuacji, że w kolejce na jedno mieszkanie czeka osiem osób. W praktyce to po prostu rynek niedoboru — uważa dyrektor związku.

Według niego, nie jest to sytuacja korzystna dla deweloperów.

— Przedsiębiorca, który działa na takim rynku, oczywiście chce zwiększyć produkcję. W obecnej sytuacji nie może, bo natrafia na liczne bariery — twierdzi Jacek Bielecki.

Jest jeszcze jeden negatywny aspekt.

— Co najmniej o 50 proc. wzrosły koszty produkcji mieszkań. Brakuje rąk do pracy, co ogranicza liczbę firm na rynku. Muszą one podnosić wynagrodzenia pracownikom, a to ma również wpływ na ceny mieszkań — dodaje Jacek Bielecki.

Jego zdaniem, krytycznie należy również ocenić posunięcia rządu, a właściwie ich brak.

— Przez ten rok, mimo szumnych zapowiedzi nie znowelizowano prawa budowlanego ani ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie zrobiono nic, aby poprawić inwestowanie w budownictwie — podkreśla Jacek Bielecki.

Kolejna sprawa to podatek VAT.

— Wszystkie rządy deklarowały, że jedyną przesłanką do podniesienia tego podatku były naciski UE, a nadmierna fiskalizacja budownictwa nie jest celem rządu. Tymczasem dziś, mając najgorszą sytuację mieszkaniową w Europie, sami tworzymy sztuczne ograniczenia, bo tak należy potraktować ostatni projekt dotyczący podatku VAT przygotowany przez Ministerstwo Finansów — oburza się Jacek Bielecki.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane