Mijający rok trudno uznać za udany. Wzrost cen ograniczył dostępność mieszkań. Ale w przyszłości ceny nie będą rosły już tak gwałtownie.
Ogromny, nienotowany od dawna popyt spowodował, że deweloperzy nie mieli żadnych problemów ze sprzedażą mieszkań. Wzrost cen w niektórych miastach dochodził nawet do kilkudziesięciu procent. Niestety, jednocześnie nasiliło się wiele negatywnych zjawisk.
Plusy i minusy
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 r. zapoczątkowało napływ zagranicznych inwestorów, którzy zaczęli nabywać mieszkania w celach spekulacyjnych.
Inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela i Wielkiej Brytanii zachęciła oczekiwana wysoka stopa zwrotu. Kupowali więc od 20 do 50 mieszkań w jednym projekcie.
Ożywienie na rynku oraz ograniczona podaż nowo budowanych mieszkań, wynikająca z braku planów zagospodarowania przestrzennego, spowodowały wzrost cen, które wzrosły średnio od 25 do 60 proc., a w najbardziej pożądanych lokalizacjach nawet więcej.
— Jeżeli weźmiemy pod uwagę zjawiska pozytywne, to rok 2006 był udany dla deweloperów przede wszystkim ze względu na wysoki popyt na mieszkania. Z popytem tym wiązał się oczywiście wysoki wzrost cen mieszkań. Kolejnym pozytywnym czynnikiem było przedstawienie przez Ministerstwo Finansów projektu ustawy zawierającej definicję budownictwa społecznego i regulującej stawkę VAT na mieszkania. Mimo że projekt ten miał i ma wśród deweloperów przeciwników, stanowi punkt wyjścia do dyskusji na ten temat — uważa Magdalena Czempińska z firmy Knight Frank.
Inne plusy? W niektórych miastach ruszyły prace nad opracowaniem planów zagospodarowania przestrzennego. Do pozytywnych zjawisk można również zaliczyć coraz większą dostępność kredytów mieszkaniowych.
— Dzieje się tak mimo wprowadzenia od lipca tego roku ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych. Banki zaczęły jednak wydłużać okresy kredytowania. Niektóre mają już w swojej ofercie kredyty „dwupokoleniowe” — 45- -letnie — zauważa Magdalena Czempińska.
Niestety, są również minusy. Zjawiska te można podzielić na odczuwane bezpośrednio przez deweloperów i osobno — przez kupujących.
— W pierwszej grupie znajdują się: wzrost kosztów budowy, emigracja zarobkowa pracowników sektora budowlanego, wzrost płac dla tych, którzy decydują się na pozostanie w kraju, wzrost cen gruntów i mała ich dostępność — wylicza ekspert Knight Frank.
Jednocześnie, jej zdaniem, po raz pierwszy pojawiła się sytuacja, w której deweloperzy odstępowali od umów przedwstępnych lub rezerwacyjnych. Powód? Wcześnie dokonywali przedsprzedaży i po wstępnych cenach nie byli w stanie skończyć inwestycji.
A z czym zderzyli się kupujący? Z niską dostępnością mieszkań, wynikającą z ograniczonej liczby lokali oddawanych co roku do użytku oraz z wysokiego popytu, który sprawił, że duża część mieszkań została sprzedana, zanim ich budowa się rozpoczęła. Inne negatywne czynniki to: wydłużony okres oczekiwania na mieszkanie i oczywiście coraz wyższe ceny.
Prognozy
Czy w najbliższym czasie możemy się spodziewać dalszego wzrostu cen, czy też będą one rosnąć wolniej? Odpowiedzi na to pytanie oczekują dziś wszyscy.
— Dalszy wzrost cen mieszkań na pewno nastąpi, aczkolwiek nie będzie on już tak wysoki jak w 2006 r. — zapewnia Magdalena Czempińska.
Jej zdaniem, w Warszawie ceny w dalszym ciągu będą rosły i ten wzrost będzie raczej proporcjonalny we wszystkich dzielnicach. Z kolei w innych miastach wzrost będzie bardziej selektywny. Na wartość mieszkania będzie mieć wpływ przede wszystkim lokalizacja.
Inne tendencje? Segment mieszkań luksusowych w dalszym ciągu będzie się powiększać, zarówno w Warszawie, jak i innych miastach.
— W Krakowie najszybciej będą rosły ceny w rejonach peryferyjnych. Powód? W miejscach dotąd najbardziej popularnych, jak: Śródmieście, Bronowice i Grzegórzki ceny mieszkań kształtują się obecnie na bardzo wysokim poziomie — mówi Magdalena Czempińska.
Odmienna sytuacja kształtuje się we Wrocławiu. W tym mieście ceny będą prawdopodobnie najszybciej rosnąć w dobrych lokalizacjach: Krzyki, Śródmieście, Stare Miasto.
Inne perspektywiczne rynki, poza stolicą, Krakowem i Wrocławiem to, zdaniem eskpertów z Knight Frank, przede wszystkim Trójmiasto, Poznań, Łódź i Kielce.
Zaniechania
Zdaniem Jacka Bieleckiego, dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ten rok spowodował nasilenie negatywnych zjawisk. Obraz rynku jest więc niekorzystny.
— Prawidłowo działający rynek znajduje się w równowadze. To oznacza brak przewagi popytu nad podażą i na odwrót. Niestety, nasz rynek nie jest normalny. Obecnie występuje w nim zjawisko ogromnej przewagi popytu nad podażą. Dochodzi do takich sytuacji, że w kolejce na jedno mieszkanie czeka osiem osób. W praktyce to po prostu rynek niedoboru — uważa dyrektor związku.
Według niego, nie jest to sytuacja korzystna dla deweloperów.
— Przedsiębiorca, który działa na takim rynku, oczywiście chce zwiększyć produkcję. W obecnej sytuacji nie może, bo natrafia na liczne bariery — twierdzi Jacek Bielecki.
Jest jeszcze jeden negatywny aspekt.
— Co najmniej o 50 proc. wzrosły koszty produkcji mieszkań. Brakuje rąk do pracy, co ogranicza liczbę firm na rynku. Muszą one podnosić wynagrodzenia pracownikom, a to ma również wpływ na ceny mieszkań — dodaje Jacek Bielecki.
Jego zdaniem, krytycznie należy również ocenić posunięcia rządu, a właściwie ich brak.
— Przez ten rok, mimo szumnych zapowiedzi nie znowelizowano prawa budowlanego ani ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie zrobiono nic, aby poprawić inwestowanie w budownictwie — podkreśla Jacek Bielecki.
Kolejna sprawa to podatek VAT.
— Wszystkie rządy deklarowały, że jedyną przesłanką do podniesienia tego podatku były naciski UE, a nadmierna fiskalizacja budownictwa nie jest celem rządu. Tymczasem dziś, mając najgorszą sytuację mieszkaniową w Europie, sami tworzymy sztuczne ograniczenia, bo tak należy potraktować ostatni projekt dotyczący podatku VAT przygotowany przez Ministerstwo Finansów — oburza się Jacek Bielecki.